QUY TRÌNH ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH XÂY DỰNG: TỪ RÀ SOÁT ĐẾN CÔNG BỐ PHƯƠNG ÁN

QUY TRÌNH ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH XÂY DỰNG: TỪ RÀ SOÁT ĐẾN CÔNG BỐ PHƯƠNG ÁN

Khi quy hoạch đã được phê duyệt không còn phù hợp với điều kiện thực tế, định hướng phát triển hoặc phương án đầu tư, cơ quan có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch có thể tiến hành rà soát và đề xuất điều chỉnh. Quy trình điều chỉnh quy hoạch xây dựng không chỉ là sửa đổi bản vẽ mà còn bao gồm việc xác định căn cứ, lựa chọn hình thức điều chỉnh, lấy ý kiến, thẩm định, phê duyệt và công bố công khai.

Nhà đầu tư có thể nghiên cứu, đề xuất phương án và cung cấp tài liệu phục vụ quá trình xem xét. Tuy nhiên, nhu cầu của dự án không đương nhiên trở thành căn cứ phê duyệt điều chỉnh. Phương án phải phù hợp với quy hoạch cấp trên, đáp ứng điều kiện pháp luật, không làm quá tải hạ tầng và được cơ quan có thẩm quyền đánh giá theo phạm vi, tính chất, mức độ tác động thực tế.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ điều chỉnh quy hoạch xây dựng, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

I. Quy trình điều chỉnh quy hoạch xây dựng: Rà soát và xác định căn cứ điều chỉnh

“Điều chỉnh quy hoạch xây dựng” là cách gọi phổ biến trong hoạt động đầu tư và xây dựng. Theo hệ thống pháp luật hiện hành, thủ tục được điều chỉnh chủ yếu bởi Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15. Vì vậy, bước đầu tiên là xác định hồ sơ đang có hiệu lực thuộc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết hay quy hoạch tổng mặt bằng.

Việc xác định phải dựa trên quyết định phê duyệt, thuyết minh, toàn bộ hệ thống bản vẽ, quy định quản lý theo quy hoạch và các quyết định điều chỉnh đã ban hành. Không nên chỉ căn cứ vào tên gọi của một bản vẽ hoặc tỷ lệ 1/500, 1/2000 vì tỷ lệ bản đồ không phải lúc nào cũng phản ánh đầy đủ loại hồ sơ và trình tự pháp lý cần áp dụng.

Theo Điều 44 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch được rà soát định kỳ hoặc khi xuất hiện nhu cầu điều chỉnh. Báo cáo rà soát phải đánh giá những yếu tố mới tác động đến quy hoạch; các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật, chỉ tiêu sử dụng đất; tình hình triển khai dự án; đồng thời kiến nghị phạm vi, mức độ và nội dung điều chỉnh cục bộ hoặc tổng thể.

Điều 45 của Luật quy định các điều kiện làm cơ sở xem xét điều chỉnh. Nhu cầu có thể phát sinh khi quy hoạch cấp trên thay đổi; địa giới hành chính được điều chỉnh; có mâu thuẫn giữa các quy hoạch; dự án quan trọng tác động đến sử dụng đất và không gian; điều kiện tự nhiên biến động; cần phục vụ lợi ích quốc gia, cộng đồng; quy hoạch không còn khả thi hoặc việc điều chỉnh chủ trương đầu tư ảnh hưởng đến tổ chức không gian.

Riêng trường hợp cần thay đổi ranh giới, một số chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch hoặc yêu cầu kỹ thuật chuyên ngành của lô đất để thực hiện công trình trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết thuộc khoản 8 Điều 45, quy hoạch chi tiết có thể được điều chỉnh cục bộ mà không phải thực hiện bước rà soát.

Việc không phải rà soát trong trường hợp đặc biệt này không có nghĩa chủ đầu tư được tự điều chỉnh hoặc hồ sơ được rút gọn chỉ còn văn bản đề nghị và bản vẽ. Phương án vẫn phải được lập thành hồ sơ, lấy ý kiến, thẩm định, phê duyệt, cập nhật và công bố theo quy định.

1------------------------------------------------------------vietnhiu

II. Quy trình điều chỉnh quy hoạch xây dựng: Lựa chọn điều chỉnh cục bộ hoặc tổng thể

Sau khi có căn cứ điều chỉnh, cơ quan có trách nhiệm cần xác định hình thức thực hiện. Điều chỉnh cục bộ được xem xét khi nội dung đề xuất không làm thay đổi tính chất, chức năng, phạm vi ranh giới và các giải pháp quy hoạch chính của toàn bộ khu vực đã được phê duyệt.

Phương án điều chỉnh cục bộ phải bảo đảm tính liên tục, đồng bộ của quy hoạch, không làm quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tuân thủ quy chuẩn về quy hoạch đô thị và nông thôn. Diện tích thay đổi nhỏ không đồng nghĩa phương án đương nhiên được xử lý theo hình thức cục bộ.

Một khu đất có diện tích hạn chế nhưng liên quan đến đường giao thông chính, công trình công cộng, cây xanh, đầu mối hạ tầng hoặc không gian có vai trò quan trọng vẫn có thể ảnh hưởng đến giải pháp quy hoạch chung. Cơ quan có thẩm quyền sẽ đánh giá đồng thời chức năng, phạm vi tác động, dân số, sử dụng đất, kiến trúc cảnh quan và khả năng đáp ứng của hạ tầng.

Điều chỉnh tổng thể được đặt ra khi phương án làm thay đổi lớn tính chất, chức năng, quy mô, phạm vi ranh giới hoặc giải pháp quy hoạch chính của khu vực. Trường hợp thay đổi cơ cấu sử dụng đất chủ đạo, tổ chức lại hệ thống giao thông, hạ tầng hoặc không gian của toàn khu vực thường không phù hợp để xử lý bằng điều chỉnh cục bộ.

Điều chỉnh cục bộ không phải thực hiện trình tự lập, thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch. Đối với điều chỉnh tổng thể, cơ quan tổ chức lập quy hoạch phải báo cáo cơ quan có thẩm quyền xem xét chấp thuận chủ trương điều chỉnh trên cơ sở kết quả rà soát. Sau khi chủ trương được chấp thuận, việc lập nhiệm vụ và đồ án điều chỉnh được thực hiện theo trình tự tương ứng với việc lập một quy hoạch cùng loại.

Nhà đầu tư có thể đề xuất phương án, cung cấp tài liệu và phối hợp giải trình nhưng không tự quyết định hình thức điều chỉnh. Việc xác định điều chỉnh cục bộ hay tổng thể thuộc quá trình xem xét của cơ quan có trách nhiệm tổ chức lập, cơ quan thẩm định và cấp có thẩm quyền phê duyệt.

1------------------------------------------------------------vietit

Tại sao quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh

Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại các Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

Chính sách tư vấn: Khách hàng được tặng gói tư vấn pháp lý hoàn toàn miễn phí khi sử dụng dịch vụ tại Công ty.

Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Đội ngũ nhân sự am hiểu sâu sắc về lĩnh vực thành lập doanh nghiệp, đảm bảo quá trình tư vấn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.

Tiết kiệm thời gian: Sử dụng dịch vụ của chúng tôi giúp bạn tiết kiệm thời gian khi mọi thủ tục và hồ sơ liên quan đều được thực hiện trọn gói.

Tuân thủ pháp luật: Chúng tôi đảm bảo mọi quy trình đều tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành.

Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho doanh nghiệp.

Đối tác tin cậy: Công ty Đại Quang Minh đã xây dựng được uy tín trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn thành lập doanh nghiệp với chi phí hợp lý cho nhiều cá nhân và doanh nghiệp trên toàn quốc.

Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.

Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thành lập doanh nghiệp.

Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình đăng ký kinh doanh, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.

Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận tâm.

Tập trung phát triển kinh doanh: Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, bạn có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi mà không cần lo lắng về các thủ tục pháp lý.

1--------------------11-9-10-

III. Quy trình điều chỉnh quy hoạch xây dựng: Lập hồ sơ, lấy ý kiến và thẩm định

Đối với điều chỉnh cục bộ, thành phần hồ sơ được quy định tại Điều 28 Văn bản hợp nhất số 59/VBHN-BXD ngày 02 tháng 7 năm 2026. Tài liệu trọng tâm là báo cáo của cơ quan tổ chức lập quy hoạch gửi cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Báo cáo phải nêu rõ lý do và sự cần thiết điều chỉnh; đánh giá hiện trạng; trình bày nội dung đề xuất; phân tích tính liên tục, đồng bộ của quy hoạch và hiệu quả kinh tế xã hội. Các chỉ tiêu sau điều chỉnh phải được xác định, so sánh với chỉ tiêu đã được phê duyệt và thống nhất với bản vẽ.

Hồ sơ cần đánh giá tác động của phương án đối với quá trình thực hiện quy hoạch; xác định ảnh hưởng đến dân số, giao thông, cây xanh, công trình công cộng, cấp điện, cấp nước, thoát nước và các hệ thống hạ tầng khác. Những vấn đề mới có thể phát sinh phải có biện pháp khắc phục, lộ trình và tiến độ thực hiện.

Bản vẽ phải thể hiện vị trí, phạm vi ranh giới, quy mô khu vực và nội dung điều chỉnh. Phần giữ nguyên và phần đề xuất thay đổi cần được phân biệt rõ. Hồ sơ còn có các văn bản pháp lý liên quan, báo cáo tổng hợp và giải trình ý kiến, cùng dự thảo quyết định phê duyệt điều chỉnh cục bộ.

Cơ quan tổ chức lập quy hoạch trực tiếp lập hồ sơ hoặc lựa chọn tổ chức tư vấn đáp ứng điều kiện theo quy định tại Nghị định số 178/2025/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 34/2026/NĐ-CP. Cơ quan này có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến, tiếp thu, giải trình và hoàn thiện hồ sơ.

Theo Điều 37 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, cơ quan, tổ chức và chuyên gia được yêu cầu cho ý kiến bằng văn bản trong thời hạn mười lăm ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ. Thời gian lấy ý kiến cộng đồng dân cư ít nhất là hai mươi ngày và không quá ba mươi ngày kể từ ngày công khai nội dung lấy ý kiến.

Sau khi lấy ý kiến, phương án phải được cập nhật thống nhất trong báo cáo, bảng chỉ tiêu, bản vẽ và hồ sơ điện tử. Cơ quan thẩm định xem xét căn cứ, điều kiện điều chỉnh, sự phù hợp với quy hoạch cấp trên, quy chuẩn áp dụng, tác động đến khu vực và khả năng đáp ứng của hạ tầng.

Hồ sơ điện tử phải được xây dựng đồng thời với hồ sơ giấy, bao gồm cơ sở dữ liệu số cơ bản, cơ sở dữ liệu số pháp lý và cơ sở dữ liệu số địa lý. Việc chỉ quét hồ sơ giấy ở giai đoạn cuối có thể không bảo đảm yêu cầu nếu dữ liệu không phản ánh đầy đủ phương án được trình thẩm định.