HỒ SƠ ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH XÂY DỰNG: THÀNH PHẦN, TRÌNH TỰ VÀ CÁCH CHUẨN BỊ

Khi quy hoạch đã được phê duyệt không còn phù hợp với định hướng phát triển, điều kiện thực tế hoặc phương án đầu tư, cơ quan có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch có thể tiến hành rà soát và đề xuất điều chỉnh. Chất lượng hồ sơ điều chỉnh quy hoạch xây dựng ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình lấy ý kiến, thẩm định và phê duyệt phương án.

Trên thực tế, hồ sơ thường bị yêu cầu bổ sung do chưa xác định đúng hình thức điều chỉnh, thiếu tài liệu quy hoạch đang có hiệu lực, số liệu giữa thuyết minh và bản vẽ không thống nhất hoặc chưa đánh giá đầy đủ tác động đối với hạ tầng và khu vực xung quanh. Vì vậy, trước khi lập hồ sơ, cần làm rõ loại quy hoạch, phạm vi thay đổi, điều kiện pháp lý và cơ quan có thẩm quyền giải quyết

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ điều chỉnh quy hoạch xây dựng, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

I. Hồ sơ điều chỉnh quy hoạch xây dựng: Phải xác định đúng loại hồ sơ

“Hồ sơ điều chỉnh quy hoạch xây dựng” là cách gọi được sử dụng phổ biến trong hoạt động đầu tư và xây dựng. Theo pháp luật hiện hành, thuật ngữ pháp lý áp dụng là hồ sơ điều chỉnh quy hoạch đô thị và nông thôn. Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15 cũng đã thay thế thuật ngữ “quy hoạch xây dựng” tại một số quy định của Luật Xây dựng bằng thuật ngữ phù hợp với hệ thống pháp luật mới.

Việc sử dụng từ khóa “hồ sơ điều chỉnh quy hoạch xây dựng” không có nghĩa mọi trường hợp đều áp dụng một bộ hồ sơ giống nhau. Thành phần tài liệu phụ thuộc trước hết vào cấp độ quy hoạch cần điều chỉnh, gồm quy hoạch chung, quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết. Hồ sơ cũng khác nhau giữa điều chỉnh cục bộ và điều chỉnh tổng thể.

Đối với nhu cầu điều chỉnh dựa trên các điều kiện quy định tại khoản 1 đến khoản 7 Điều 45 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch phải được rà soát trước khi quyết định điều chỉnh. Báo cáo rà soát là tài liệu giúp cơ quan có thẩm quyền xác định căn cứ, mức độ và nội dung cần điều chỉnh.

Theo Điều 44 của Luật, báo cáo rà soát khi xuất hiện nhu cầu điều chỉnh phải xác định và đánh giá tác động của những yếu tố mới; đánh giá chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch và tình hình triển khai các dự án; kiến nghị phạm vi, mức độ và nội dung điều chỉnh cục bộ hoặc tổng thể. Báo cáo phải kèm theo bản vẽ và các văn bản pháp lý có liên quan.

Trường hợp cần thay đổi ranh giới, một số chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch hoặc yêu cầu kỹ thuật chuyên ngành đối với lô đất để thực hiện công trình trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết thuộc khoản 8 Điều 45, quy hoạch chi tiết có thể được điều chỉnh cục bộ mà không phải thực hiện bước rà soát. Tuy nhiên, hồ sơ vẫn phải đáp ứng yêu cầu về nội dung, lấy ý kiến, thẩm định, phê duyệt, cập nhật và công bố.

Vì vậy, trước khi tập hợp tài liệu, chủ đầu tư cần xác định hồ sơ đang chuẩn bị là hồ sơ phục vụ rà soát, hồ sơ điều chỉnh cục bộ hay hồ sơ điều chỉnh tổng thể. Nhầm lẫn giữa ba nhóm này có thể làm phương án thiếu căn cứ hoặc không đáp ứng đúng trình tự pháp luật.

II. Hồ sơ điều chỉnh quy hoạch xây dựng: Nhóm tài liệu nền cần thu thập

Tài liệu đầu tiên cần thu thập là toàn bộ hồ sơ quy hoạch đang có hiệu lực. Hồ sơ này thường gồm quyết định phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch, quyết định phê duyệt quy hoạch, thuyết minh, hệ thống bản vẽ, quy định quản lý theo quy hoạch, hồ sơ cắm mốc và các quyết định điều chỉnh đã được ban hành.

Quy hoạch cấp trên cũng phải được kiểm tra. Khi lập hồ sơ điều chỉnh quy hoạch chi tiết, cần đối chiếu với quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung có liên quan. Khi điều chỉnh quy hoạch phân khu, phương án phải được kiểm tra với quy hoạch chung, quy hoạch tỉnh và các quy hoạch cấp quốc gia có nội dung tác động đến khu vực.

Hồ sơ pháp lý của dự án cần được rà soát đồng thời, bao gồm văn bản về chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ môi trường, phòng cháy chữa cháy, thiết kế và giấy phép xây dựng. Mục đích của việc rà soát là xác định nội dung nào của dự án đang phụ thuộc vào quy hoạch và thủ tục nào phải tiếp tục điều chỉnh sau khi quy hoạch mới được phê duyệt.

Tài liệu hiện trạng cần phản ánh đúng tình hình tại thời điểm lập hồ sơ. Số liệu về ranh giới, diện tích, dân số, sử dụng đất, công trình hiện có, giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước, xử lý chất thải, hạ tầng xã hội và các dự án đang triển khai phải có nguồn rõ ràng, thống nhất với bản đồ và có khả năng kiểm chứng.

Bản đồ địa hình, tài liệu đo đạc và dữ liệu địa lý cần phù hợp với loại quy hoạch và tỷ lệ bản vẽ áp dụng. Không nên sử dụng bản đồ cũ nếu hiện trạng địa hình, ranh giới thửa đất, công trình hoặc hệ thống hạ tầng đã thay đổi đáng kể.

Ngoài hồ sơ giấy, Văn bản hợp nhất số 59/VBHN-BXD ngày 02 tháng 7 năm 2026 quy định hồ sơ điện tử bao gồm cơ sở dữ liệu số cơ bản, cơ sở dữ liệu số pháp lý và cơ sở dữ liệu số địa lý. Hồ sơ điện tử phải được xây dựng đồng thời trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt, thay vì chỉ chuyển đổi từ hồ sơ giấy khi sắp nộp.

Tại sao quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh

Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại các Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

Chính sách tư vấn: Khách hàng được tặng gói tư vấn pháp lý hoàn toàn miễn phí khi sử dụng dịch vụ tại Công ty.

Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Đội ngũ nhân sự am hiểu sâu sắc về lĩnh vực thành lập doanh nghiệp, đảm bảo quá trình tư vấn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.

Tiết kiệm thời gian: Sử dụng dịch vụ của chúng tôi giúp bạn tiết kiệm thời gian khi mọi thủ tục và hồ sơ liên quan đều được thực hiện trọn gói.

Tuân thủ pháp luật: Chúng tôi đảm bảo mọi quy trình đều tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành.

Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho doanh nghiệp.

Đối tác tin cậy: Công ty Đại Quang Minh đã xây dựng được uy tín trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn thành lập doanh nghiệp với chi phí hợp lý cho nhiều cá nhân và doanh nghiệp trên toàn quốc.

Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.

Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thành lập doanh nghiệp.

Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình đăng ký kinh doanh, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.

Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận tâm.

Tập trung phát triển kinh doanh: Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, bạn có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi mà không cần lo lắng về các thủ tục pháp lý.

III. Hồ sơ điều chỉnh quy hoạch xây dựng: Trình tự hoàn thiện và những điểm cần kiểm tra

Sau khi xác định loại hồ sơ và hoàn thành phương án sơ bộ, cơ quan có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch thực hiện lấy ý kiến đối với nội dung điều chỉnh. Đối tượng lấy ý kiến gồm cơ quan quản lý nhà nước có liên quan, cộng đồng dân cư trong khu vực dự kiến điều chỉnh và các khu vực xung quanh chịu ảnh hưởng trực tiếp.

Theo Điều 37 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, cơ quan, tổ chức và chuyên gia được yêu cầu cho ý kiến bằng văn bản trong thời hạn mười lăm ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ. Thời gian lấy ý kiến cộng đồng dân cư ít nhất là hai mươi ngày và không quá ba mươi ngày kể từ ngày công khai nội dung lấy ý kiến.

Ý kiến phải được tổng hợp, phân loại, giải trình và tiếp thu trước khi hồ sơ được trình thẩm định. Báo cáo giải trình cần thể hiện rõ nội dung được tiếp thu, nội dung không tiếp thu và cơ sở của phương án xử lý. Những thay đổi phát sinh sau lấy ý kiến phải được cập nhật thống nhất vào thuyết minh, bản vẽ và bảng chỉ tiêu.

Cơ quan thẩm định xem xét căn cứ lập hồ sơ, điều kiện điều chỉnh, nội dung đề xuất, sự phù hợp với quy hoạch cấp trên và tác động đối với khu vực. Hồ sơ đáp ứng yêu cầu được trình cơ quan có thẩm quyền quyết định phê duyệt.

Thẩm quyền cụ thể cần được xác định theo loại quy hoạch, phạm vi địa giới, cơ quan tổ chức lập, tính chất khu vực và quy định phân cấp tại địa phương. Luật số 144/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2026, đã sửa đổi thẩm quyền trong mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Vì vậy, không nên sử dụng máy móc quy trình hoặc tên cơ quan tiếp nhận được áp dụng trước thời điểm này.

Trước khi nộp, cần kiểm tra sự thống nhất giữa phạm vi ranh giới trong báo cáo và bản vẽ; giữa bảng chỉ tiêu trước và sau điều chỉnh; giữa số liệu dân số với nhu cầu hạ tầng; giữa nội dung giải trình với phương án cuối cùng; giữa hồ sơ giấy, hồ sơ điện tử và dữ liệu địa lý.

Sau khi được phê duyệt, nội dung điều chỉnh phải được cập nhật vào hồ sơ quy hoạch. Quy hoạch phải được công bố công khai chậm nhất trong thời hạn mười lăm ngày kể từ ngày được phê duyệt. Chủ đầu tư tiếp tục rà soát hồ sơ đầu tư, đất đai, môi trường, thiết kế, phòng cháy chữa cháy và giấy phép xây dựng để bảo đảm dự án thống nhất với quy hoạch mới.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ điều chỉnh quy hoạch xây dựng, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

Trong quá trình hoạt động, nếu Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc hay cần hỗ trợ, hãy liên hệ với Công ty Đại Quang Minh. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và đồng hành cùng Quý khách hàng trong quá trình xây dựng, hoạt động và phát triển.

Chúc Quý khách hàng phát triển bền vững, đột phá thành công.

Trân trọng cảm ơn./.