ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH XÂY DỰNG: LÀM THẾ NÀO BIẾT KHU ĐẤT CÓ PHÙ HỢP ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN?

ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH XÂY DỰNG: LÀM THẾ NÀO BIẾT KHU ĐẤT CÓ PHÙ HỢP ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN?

Trước khi nhận chuyển nhượng đất, đề xuất dự án hoặc lập hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư cần xác định khu đất có thực sự phù hợp với mục tiêu dự án hay không.

Trong thực tế, nhiều doanh nghiệp chỉ xem bản đồ quy hoạch trực tuyến hoặc nghe người bán thông báo rằng khu đất “đã được quy hoạch làm đất công nghiệp”, “sắp lên đất thương mại” hoặc “có thể xây dựng nhà máy”. Tuy nhiên, những thông tin này chưa đủ để kết luận dự án có thể triển khai.

Một khu đất phù hợp về quy hoạch sử dụng đất vẫn có thể chưa đủ điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc cấp giấy phép xây dựng. Ngược lại, khu đất đang là đất nông nghiệp cũng chưa chắc không thể thực hiện dự án nếu quy hoạch cho phép chuyển sang mục đích phù hợp và nhà đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật.

Vì vậy, việc kiểm tra quy hoạch đất phải được thực hiện trên cơ sở hồ sơ chính thức, đúng vị trí thửa đất và đồng thời đối chiếu với quy hoạch xây dựng, pháp lý đất đai và thủ tục đầu tư.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ điều chỉnh quy hoạch xây dựng, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

1. Điều chỉnh quy hoạch xây dựng: Thế nào là khu đất phù hợp để thực hiện dự án?

Một khu đất được xem là có khả năng thực hiện dự án khi mục tiêu đầu tư phù hợp với định hướng sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và các quy định quản lý có liên quan.

Ví dụ, doanh nghiệp dự kiến xây dựng nhà máy sản xuất thì khu đất cần được xác định có chức năng công nghiệp, sản xuất hoặc một chức năng khác cho phép xây dựng cơ sở sản xuất. Nếu khu đất thuộc quy hoạch đất ở, đất cây xanh, đất công cộng, đất giao thông hoặc đất bảo tồn thì việc triển khai nhà máy có thể không phù hợp.

Tuy nhiên, phù hợp về chức năng sử dụng đất mới chỉ là điều kiện ban đầu. Nhà đầu tư còn phải kiểm tra khu đất có thuộc dự án khác, có nằm trong hành lang bảo vệ công trình, có phải đất trồng lúa, đất rừng, đất quốc phòng, an ninh hoặc khu vực hạn chế xây dựng hay không.

Đồng thời, phải xác định nhà đầu tư sẽ tiếp cận khu đất bằng phương thức nào, chẳng hạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất hoặc tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Do đó, kết luận một khu đất “phù hợp để làm dự án” phải được đưa ra sau khi kiểm tra đồng thời nhiều lớp thông tin, không thể chỉ dựa vào một bản đồ quy hoạch.

1. Điều chỉnh quy hoạch xây dựng: Phân biệt hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất

Loại đất hiện tại và quy hoạch sử dụng đất là hai thông tin khác nhau.

Loại đất hiện tại là mục đích sử dụng đất đang được Nhà nước công nhận, thường được thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai. Đây có thể là đất trồng cây lâu năm, đất trồng lúa, đất ở, đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Quy hoạch sử dụng đất thể hiện định hướng phân bổ và sử dụng đất trong tương lai. Một thửa đất hiện đang là đất nông nghiệp nhưng có thể được định hướng chuyển thành đất công nghiệp, đất thương mại, dịch vụ hoặc đất ở trong thời kỳ quy hoạch.

Việc khu đất được quy hoạch cho mục đích mới không làm thay đổi ngay loại đất hiện tại. Người sử dụng đất chỉ được sử dụng theo mục đích mới sau khi hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất hoặc được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp pháp luật yêu cầu.

Ví dụ, giấy chứng nhận thể hiện đất trồng cây lâu năm, còn bản đồ quy hoạch xác định là đất thương mại, dịch vụ. Trường hợp này có thể được xem là có định hướng phù hợp để nghiên cứu dự án thương mại nhưng doanh nghiệp chưa được xây dựng công trình thương mại ngay. Nhà đầu tư vẫn phải hoàn thành thủ tục đầu tư, đất đai, tài chính và xây dựng tương ứng.

Tại sao quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh

Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại các Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

Chính sách tư vấn: Khách hàng được tặng gói tư vấn pháp lý hoàn toàn miễn phí khi sử dụng dịch vụ tại Công ty.

Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Đội ngũ nhân sự am hiểu sâu sắc về lĩnh vực thành lập doanh nghiệp, đảm bảo quá trình tư vấn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.

Tiết kiệm thời gian: Sử dụng dịch vụ của chúng tôi giúp bạn tiết kiệm thời gian khi mọi thủ tục và hồ sơ liên quan đều được thực hiện trọn gói.

Tuân thủ pháp luật: Chúng tôi đảm bảo mọi quy trình đều tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành.

Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho doanh nghiệp.

Đối tác tin cậy: Công ty Đại Quang Minh đã xây dựng được uy tín trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn thành lập doanh nghiệp với chi phí hợp lý cho nhiều cá nhân và doanh nghiệp trên toàn quốc.

Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.

Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thành lập doanh nghiệp.

Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình đăng ký kinh doanh, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.

Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận tâm.

Tập trung phát triển kinh doanh: Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, bạn có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi mà không cần lo lắng về các thủ tục pháp lý.

III. Điều chỉnh quy hoạch xây dựng: Cần kiểm tra những quy hoạch, kế hoạch nào trong năm 2026?

Trong năm 2026, việc kiểm tra quy hoạch đất cần lưu ý các quy định chuyển tiếp sau khi tổ chức chính quyền địa phương hai cấp.

Tùy thời điểm phê duyệt và tình trạng hồ sơ tại từng địa phương, nhà đầu tư có thể phải đối chiếu quy hoạch sử dụng đất cấp xã, chỉ tiêu sử dụng đất được phân bổ từ quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và nông thôn, đồng thời kiểm tra các quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt trước ngày 01/7/2025 mà pháp luật cho phép tiếp tục sử dụng trong giai đoạn chuyển tiếp.

Đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư, quy định được bổ sung tại Nghị định số 226/2025/NĐ-CP xác định căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là quy hoạch sử dụng đất cấp xã hoặc quy hoạch được lập theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được phê duyệt.

Theo hướng dẫn của cơ quan quản lý nhà nước, trong thời gian chuyển tiếp còn có thể phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện được phê duyệt trước ngày 01/7/2025 hoặc chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch tỉnh được phân bổ đến đơn vị hành chính cấp xã sau sắp xếp. Nội dung này được trình bày trong giải đáp của Bộ Nông nghiệp và Môi trường về căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất.

Do mỗi địa phương có tiến độ lập và phê duyệt quy hoạch khác nhau, doanh nghiệp cần xác định cụ thể văn bản nào đang có hiệu lực tại vị trí dự án, tránh sử dụng một bản đồ cũ hoặc một phương án quy hoạch chưa được phê duyệt.

1. Điều chỉnh quy hoạch xây dựng: Trình tự kiểm tra khu đất có phù hợp để thực hiện dự án

Bước 1: Xác định chính xác vị trí thửa đất

Nhà đầu tư cần thu thập số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, địa chỉ hành chính, ranh giới và tọa độ khu đất. Đối với dự án có nhiều thửa đất, cần lập danh sách đầy đủ và thể hiện ranh giới toàn bộ dự án trên bản đồ.

Không nên chỉ sử dụng địa chỉ do người chuyển nhượng cung cấp. Một tuyến đường hoặc một khu vực có thể thuộc nhiều ô quy hoạch khác nhau. Chỉ cần xác định lệch ranh giới, kết quả kiểm tra có thể thay đổi hoàn toàn.

Trường hợp địa phương vừa sắp xếp đơn vị hành chính hoặc hồ sơ địa chính đã được chỉnh lý, doanh nghiệp cần đối chiếu cả thông tin cũ và thông tin mới để tránh nhầm số thửa hoặc địa giới.

Bước 2: Kiểm tra hiện trạng pháp lý của khu đất

Nhà đầu tư cần kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính để xác định người sử dụng đất, loại đất, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng, diện tích được công nhận và tài sản gắn liền với đất.

Đồng thời, phải kiểm tra khu đất có đang thế chấp, bị kê biên, tranh chấp, bị hạn chế giao dịch hoặc có thông báo thu hồi đất hay không. Nếu doanh nghiệp dự kiến nhận chuyển nhượng, cần xác định loại đất đó có được phép chuyển nhượng và doanh nghiệp có đáp ứng điều kiện nhận chuyển nhượng hay không.

Một khu đất phù hợp với quy hoạch nhưng người chuyển nhượng không có quyền định đoạt hợp pháp thì giao dịch vẫn có thể không thực hiện được.

Bước 3: Kiểm tra quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

Sau khi xác định đúng thửa đất, doanh nghiệp cần đối chiếu vị trí với bản đồ quy hoạch sử dụng đất và hồ sơ kèm theo. Không nên chỉ xem màu sắc trên bản đồ mà phải đọc cả ký hiệu, chú giải, quyết định phê duyệt và thuyết minh quy hoạch.

Cần xác định khu đất được định hướng cho mục đích gì, thuộc thời kỳ quy hoạch nào, có nằm trong phạm vi công trình hoặc dự án cần thu hồi đất hay không và mục tiêu dự án dự kiến có phù hợp với chức năng đó hay không.

Nếu khu đất đã được đưa vào kế hoạch hoặc danh mục thực hiện một dự án khác, nhà đầu tư cần kiểm tra chủ thể thực hiện, thời gian thực hiện và hiệu lực của kế hoạch trước khi quyết định nhận chuyển nhượng hoặc đề xuất dự án mới.

Bước 4: Kiểm tra quy hoạch đô thị và nông thôn

Nhà đầu tư cần kiểm tra quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đang áp dụng tại khu vực.

Nội dung cần đối chiếu gồm chức năng sử dụng đất, ranh giới lô đất, mật độ xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, khoảng lùi, cây xanh, bãi đỗ xe và yêu cầu đấu nối hạ tầng.

Nếu mục tiêu dự án không phù hợp với quy hoạch xây dựng hiện hành, nhà đầu tư phải đánh giá khả năng và điều kiện điều chỉnh quy hoạch. Việc đề nghị điều chỉnh không đồng nghĩa cơ quan có thẩm quyền bắt buộc phải chấp thuận.

Bước 5: Kiểm tra quy hoạch ngành và các hành lang bảo vệ

Ngoài hai nhóm quy hoạch trên, khu đất có thể chịu ảnh hưởng của quy hoạch giao thông, thủy lợi, điện lực, khoáng sản, đê điều, rừng, bảo tồn hoặc các công trình quốc phòng, an ninh.

Doanh nghiệp cũng cần kiểm tra hành lang an toàn đường bộ, đường sắt, đường điện, sông suối, kênh mương, đê điều và phạm vi bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật.

Nếu một phần khu đất nằm trong hành lang bảo vệ, phần diện tích thực tế có thể xây dựng sẽ nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy chứng nhận. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến phương án tổng mặt bằng và hiệu quả đầu tư.

Bước 6: Yêu cầu cung cấp thông tin chính thức

Bản đồ quy hoạch được công bố trên cổng thông tin của địa phương là nguồn tham khảo quan trọng, nhưng kết quả tra cứu trực tuyến không phải lúc nào cũng đủ để đưa ra quyết định đầu tư có giá trị lớn.

Khi cần xác nhận chắc chắn, doanh nghiệp nên đề nghị cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin quy hoạch, dữ liệu đất đai hoặc trích lục liên quan đến khu đất. Pháp luật đất đai quy định quyền tiếp cận thông tin đất đai và việc xây dựng, khai thác hệ thống thông tin quốc gia về đất đai.

Văn bản cung cấp thông tin phải được đối chiếu với đúng số thửa, tờ bản đồ và ranh giới dự án. Nếu văn bản chỉ cung cấp thông tin chung cho một khu vực rộng thì doanh nghiệp nên đề nghị làm rõ vị trí cụ thể.

Bước 7: Xác định con đường pháp lý để có đất

Sau khi kết luận quy hoạch phù hợp, doanh nghiệp phải xác định phương thức tiếp cận đất đai hợp pháp. Tùy dự án, nhà đầu tư có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đề nghị giao đất hoặc thuê đất, thực hiện đấu giá, tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hoặc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất theo cơ chế pháp luật cho phép.

Đây là bước đặc biệt quan trọng. Không phải mọi khu đất phù hợp quy hoạch đều được phép thỏa thuận mua trực tiếp. Một số dự án phải thực hiện thu hồi đất, đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ điều chỉnh quy hoạch xây dựng, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

Trong quá trình hoạt động, nếu Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc hay cần hỗ trợ, hãy liên hệ với Công ty Đại Quang Minh. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và đồng hành cùng Quý khách hàng trong quá trình xây dựng, hoạt động và phát triển.

Chúc Quý khách hàng phát triển bền vững, đột phá thành công.

Trân trọng cảm ơn./.