PHÁP LÝ DỰ ÁN GIẤY PHÉP XÂY DỰNG: XIN PHÉP HAY THÔNG BÁO KHỞI CÔNG THEO LUẬT XÂY DỰNG 2025 KHI TRIỂN KHAI DỰ ÁN

PHÁP LÝ DỰ ÁN GIẤY PHÉP XÂY DỰNG: XIN PHÉP HAY THÔNG BÁO KHỞI CÔNG THEO LUẬT XÂY DỰNG 2025 KHI TRIỂN KHAI DỰ ÁN

Từ năm 2026, chủ đầu tư có thêm một câu hỏi phải trả lời trước ngày khởi công: công trình của mình đi theo lộ trình xin giấy phép xây dựng hay lộ trình thông báo khởi công? Trả lời sai không chỉ làm chậm tiến độ mà còn có thể khiến công trình đã xây phải xử lý vi phạm.

Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 10/12/2025, thay thế Luật Xây dựng 2014 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Riêng các quy định về công trình được miễn giấy phép xây dựng và thông báo khởi công đã có hiệu lực sớm từ ngày 01/01/2026. Bài viết này so sánh hai lộ trình để chủ đầu tư chọn đúng ngay từ khi lập kế hoạch dự án.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp lý dự án giấy phép xây dựng, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

I. Pháp lý dự án giấy phép xây dựng: Hai lộ trình trước ngày khởi công và cách phân biệt

Nguyên tắc của Luật Xây dựng 2025 vẫn là trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng. Điểm khác là danh sách ngoại lệ đã được mở rộng đáng kể. Khoản 2 Điều 43 của Luật liệt kê tám nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng.

Từ đó hình thành hai lộ trình. Lộ trình thứ nhất là xin giấy phép xây dựng, áp dụng với công trình không thuộc tám nhóm được miễn. Lộ trình thứ hai là không xin giấy phép nhưng phải gửi thông báo khởi công đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng ở địa phương, áp dụng với công trình thuộc diện miễn. Cơ chế này chuyển trọng tâm từ cấp phép trước sang quản lý trong quá trình thi công.

Với một dự án đầu tư, câu hỏi cần giải quyết sớm là các công trình, hạng mục của dự án thuộc lộ trình nào. Một dự án thường gồm nhiều hạng mục, và không phải hạng mục nào cũng đi cùng một lộ trình.

0------------------------------------------------------------vietnhiu

II. Pháp lý dự án giấy phép xây dựng: Lộ trình thông báo khởi công: công trình nào được miễn giấy phép xây dựng?

Theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, các nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

- Công trình bí mật nhà nước, công trình khẩn cấp, cấp bách, công trình xây dựng tạm và công trình tại khu đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh;

- Công trình thuộc dự án đầu tư công, trong đó có dự án đầu tư công đặc biệt, hoặc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt;

- Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, hoặc báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh, và đã được phê duyệt;

- Công trình xây dựng cấp IV và nhà ở riêng lẻ ở quy mô và khu vực mà luật cho phép, chẳng hạn nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng có tổng diện tích sàn dưới 500 mét vuông và không thuộc các khu vực luật loại trừ;

- Một số loại công trình đặc thù như công trình theo tuyến đi qua từ hai tỉnh trở lên, công trình trên biển, cảng hàng không, hạ tầng viễn thông thụ động và công trình quảng cáo đặc thù.

Với chủ đầu tư dự án, nhóm thứ ba đáng chú ý nhất. Theo các tổng hợp về Luật mới, dự án đầu tư công, dự án đối tác công tư, dự án đầu tư kinh doanh có quy mô lớn hoặc có công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn và lợi ích cộng đồng thường thuộc diện thẩm định tại cơ quan chuyên môn về xây dựng. Khi dự án đã được thẩm định và phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi theo cách này, các công trình thuộc dự án không phải xin giấy phép xây dựng riêng.

0------------------------------------------------------------vietit

Tại sao Quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh?

Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại các Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

Chính sách tư vấn: Khách hàng được tặng gói tư vấn pháp lý hoàn toàn miễn phí khi sử dụng dịch vụ tại Công ty.

Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Đội ngũ nhân sự am hiểu sâu sắc về lĩnh vực pháp lý dự án, đảm bảo quá trình tư vấn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.

Tiết kiệm thời gian: Sử dụng dịch vụ của chúng tôi giúp bạn tiết kiệm thời gian khi mọi thủ tục và hồ sơ liên quan đều được thực hiện trọn gói.

Tuân thủ pháp luật: Chúng tôi đảm bảo mọi quy trình đều tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành.

Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho dự án.

Đối tác tin cậy: Công ty Đại Quang Minh đã xây dựng được uy tín trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý với chi phí hợp lý cho nhiều cá nhân và doanh nghiệp trên toàn quốc.

Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.

Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thực hiện thủ tục.

Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình thực hiện thủ tục, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.

Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận tâm.

Tập trung phát triển kinh doanh: Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, bạn có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi mà không cần lo lắng về các thủ tục pháp lý.

III. Pháp lý dự án giấy phép xây dựng: Lộ trình xin phép: khi nào chủ đầu tư vẫn phải xin giấy phép xây dựng?

Nếu công trình không nằm trong tám nhóm được miễn thì chủ đầu tư vẫn phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công. Trường hợp thường gặp là dự án đầu tư quy mô vừa và nhỏ không thuộc diện thẩm định tại cơ quan chuyên môn về xây dựng, hoặc công trình không thuộc các nhóm đặc thù như công trình theo tuyến hay công trình tại cảng hàng không.

Điều chủ đầu tư nên làm sớm, nhất là với lộ trình này, là đồng bộ giấy phép với các thủ tục khác của dự án. Giấy phép xây dựng chỉ phát huy hiệu quả khi quyền sử dụng đất, quy hoạch, thiết kế và các điều kiện về môi trường, phòng cháy chữa cháy đã được xử lý hợp lý. Hồ sơ xin phép thường gồm đơn đề nghị, giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ thiết kế xây dựng và các giấy tờ theo quy định tại văn bản hướng dẫn thi hành luật, nên chủ đầu tư cần đối chiếu danh mục cụ thể tại thời điểm nộp hồ sơ.

Một lưu ý thực tế khác là việc xác định công trình thuộc lộ trình nào nên được ghi nhận ngay trong kế hoạch dự án, kèm mốc thời gian dự kiến. Nếu để đến sát ngày khởi công mới xác định, chủ đầu tư rất dễ rơi vào tình huống chưa kịp xin phép nhưng cũng chưa đủ điều kiện để thông báo khởi công.

0------------------------------------------------------------vietnhiu

IV. Pháp lý dự án giấy phép xây dựng: Miễn giấy phép xây dựng không có nghĩa là miễn thủ tục

Đây là hiểu lầm phổ biến nhất khi luật mới có hiệu lực. Miễn giấy phép chỉ bỏ bước xin cấp phép, còn trách nhiệm của chủ đầu tư vẫn còn nguyên, ở bốn điểm sau.

Thông báo khởi công. Chủ đầu tư công trình được miễn giấy phép phải gửi thông báo khởi công trước khi khởi công, trừ một số trường hợp như công trình bí mật nhà nước, khẩn cấp, công trình tạm và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Một số nhóm công trình chỉ cần thông báo, các nhóm còn lại phải kèm hồ sơ tương ứng hồ sơ đề nghị cấp phép, không gồm đơn. Quản lý trật tự xây dựng được thực hiện từ khi cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận thông báo.

Xây đúng thiết kế đã phê duyệt. Công trình được miễn giấy phép nhưng xây dựng sai với thiết kế xây dựng được phê duyệt là một trong các trường hợp bị buộc phá dỡ theo luật. Vì vậy, miễn giấy phép không có nghĩa là được thay đổi thiết kế tùy ý trong quá trình thi công.

Các thủ tục chuyên ngành vẫn áp dụng. Thủ tục môi trường như đánh giá tác động môi trường, giấy phép môi trường và thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy là những thủ tục độc lập. Không có giấy phép xây dựng không đồng nghĩa là không cần các thủ tục này.

Quy định chuyển tiếp. Công trình đã được cấp giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2014 mà nay thuộc diện miễn theo Luật 2025, nếu có điều chỉnh thiết kế thì không phải điều chỉnh giấy phép. Công trình thuộc diện miễn theo Luật 2014 và đủ điều kiện khởi công trước ngày 01/01/2026 thì tiếp tục được miễn.

0------------------------------------------------------------vietit

V. Pháp lý dự án giấy phép xây dựng: Danh mục kiểm tra trước ngày khởi công

Để tránh phải xử lý sau, chủ đầu tư có thể dùng danh mục ngắn dưới đây cho từng công trình, hạng mục của dự án:

- Công trình, hạng mục thuộc nhóm nào trong tám nhóm miễn giấy phép, hay phải xin giấy phép xây dựng;

- Dự án đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định và phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi chưa, nếu muốn dựa vào nhóm miễn tương ứng;

- Nếu thuộc lộ trình thông báo, hồ sơ gửi kèm đã đủ chưa và đã gửi đúng cơ quan có thẩm quyền ở địa phương chưa;

- Thiết kế thi công có đúng thiết kế đã phê duyệt hoặc đã nộp kèm thông báo hay không, và quy trình điều chỉnh thiết kế đã được thống nhất chưa;

- Các thủ tục về đất đai, môi trường, phòng cháy chữa cháy đã xử lý đến đâu;

- Công trình đã có giấy phép hoặc đã đủ điều kiện khởi công trước ngày 01/01/2026 có thuộc quy định chuyển tiếp không.

Cần nhớ rằng nội dung chi tiết về hồ sơ, thời hạn và cơ quan tiếp nhận được hướng dẫn trong các văn bản thi hành Luật Xây dựng 2025 và có thể khác nhau tùy phân cấp của từng địa phương. Bài viết chỉ mang tính định hướng chung, chủ đầu tư nên đối chiếu quy định cụ thể tại thời điểm thực hiện.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

Trong quá trình hoạt động, nếu Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc hay cần hỗ trợ, hãy liên hệ với Công ty Đại Quang Minh. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và đồng hành cùng Quý khách hàng trong quá trình xây dựng, hoạt động và phát triển.

Chúc Quý khách hàng phát triển bền vững, đột phá thành công.

Trân trọng cảm ơn./.

BÀI VIẾT LIÊN QUAN:

1. THỦ TỤC ĐIỀU CHỈNH GIẤY PHÉP XÂY DỰNG 2026: HỒ SƠ & DỊCH VỤ HỖ TRỢ

2. TƯ VẤN, THỰC HIỆN THỦ TỤC VỀ PHÁP LÝ DỰ ÁN: KHI NÀO DỰ ÁN ĐẦU TƯ ĐƯỢC MIỄN GIẤY PHÉP XÂY DỰNG

3. DỊCH VỤ PHÁP LÝ DỰ ÁN (CẤP VÀ ĐIỀU CHỈNH GIẤY PHÉP XÂY DỰNG) 2026: QUY ĐỊNH VỀ CẤP GIẤY PHÉP XÂY DỰNG MỚI NHẤT

Bình luận:

Gửi

Từ khóa: