THỦ TỤC ĐIỀU CHỈNH GIẤY PHÉP XÂY DỰNG 2026: HỒ SƠ & DỊCH VỤ HỖ TRỢ

Thủ tục điều chỉnh Giấy phép xây dựng (GPXD) là thủ tục hành chính bắt buộc giúp thẩm định, phê duyệt các thay đổi về thiết kế, quy mô, vị trí hoặc công năng so với GPXD gốc. Tự ý thi công khi chưa điều chỉnh GPXD sẽ khiến công trình bị coi là sai phép, làm mất tính thống nhất giữa hồ sơ pháp lý, bản vẽ PCCC và hiện trạng thực tế.

Theo Luật Xây dựng 2025 (Luật số 135/2025/QH15), Nghị định 217/2026/NĐ-CP và Nghị định 339/2026/NĐ-CP, thi công sai phép sẽ bị đình chỉ và phạt từ 30 – 40 triệu đồng (nhà ở) hoặc 120 – 140 triệu đồng (dự án), phạt tới 1 tỷ đồng nếu tái phạm. Sau 35 ngày (nhà ở) hoặc 120 ngày (dự án), nếu không xuất trình được GPXD điều chỉnh, hạng mục vi phạm buộc phải phá dỡ. Công trình cũng sẽ bị từ chối nghiệm thu PCCC, không thể nghiệm thu đưa vào sử dụng và hoàn toàn bế tắc khi làm thủ tục hoàn công, cấp Sổ hồng.

Lưu ý: Từ tháng 7/2026, quy định về thẩm quyền, hồ sơ, mẫu đơn và thời gian giải quyết đã thay đổi theo Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP, chủ đầu tư cần cập nhật thông tin mới nhất trước khi thực hiện.

Để chủ động phòng tránh rủi ro và đảm bảo tiến độ công trình, bài viết dưới đây sẽ cung cấp toàn bộ thông tin về hồ sơ, quy trình thực hiện cũng như giải pháp hỗ trợ điều chỉnh GPXD trọn gói cho quý khách hàng.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ điều chỉnh Giấy phép xây dựng, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216 

I. Điều chỉnh Giấy phép Xây dựng: Khi nào cần thực hiện thủ tục?

Theo Khoản 1 Điều 63 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, chủ đầu tư bắt buộc phải xin điều chỉnh Giấy phép xây dựng khi việc thay đổi thiết kế làm ảnh hưởng đến một trong các trường hợp sau.

Thứ nhất, thay đổi kiến trúc mặt ngoài công trình: Chủ đầu tư phải thực hiện điều chỉnh khi có sự thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài đối với công trình nằm trong khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc.

Thứ hai, thay đổi quy mô, vị trí hoặc kết cấu chịu lực: Thủ tục điều chỉnh bắt buộc áp dụng khi có sự thay đổi vị trí xây dựng công trình trên lô đất, thay đổi diện tích xây dựng hoặc tổng diện tích sàn, hoặc thay đổi số tầng bao gồm việc tăng hoặc giảm số tầng, tầng hầm, tầng tum. Ngoài ra, việc thay đổi giải pháp kết cấu chính của công trình như chuyển đổi hệ kết cấu bê tông cốt thép sang kết cấu thép hay thay đổi hệ móng chính cũng thuộc diện phải xin phép điều chỉnh.

Thứ ba, thay đổi công năng và phân khu chức năng chính: Chủ đầu tư phải làm thủ tục khi việc điều chỉnh thiết kế bên trong làm thay đổi phân khu các chức năng sử dụng chính bên trong công trình.

Thứ tư, thay đổi về đất đai liên quan đến công trình: Trường hợp việc điều chỉnh thiết kế làm thay đổi diện tích sử dụng đất hoặc chức năng và mục đích sử dụng đất của công trình đề nghị cấp phép thì bắt buộc phải thực hiện thủ tục điều chỉnh.

Trường hợp hợp thức hóa sau khi bị xử phạt vi phạm hành chính: Đối với trường hợp tự ý thi công sai phép nhưng công trình đủ điều kiện cấp phép điều chỉnh, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc phải hoàn thành thủ tục điều chỉnh Giấy phép xây dựng trong thời hạn 35 ngày đối với nhà ở riêng lẻ hoặc 120 ngày đối với công trình dự án để tiếp tục thi công.

Trường hợp nào không cần điều chỉnh GPXD?

Theo Điểm d Khoản 1 Điều 63 Nghị định 217/2026/NĐ-CP và Khoản 1 Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, nếu chủ đầu tư thay đổi thiết kế nội thất hoặc chi tiết kỹ thuật nhỏ bên trong mà không làm thay đổi các yếu tố về kiến trúc mặt ngoài tại khu vực quản lý kiến trúc, vị trí, diện tích xây dựng, số tầng, kết cấu chính và phân khu chức năng chính thì không phải thực hiện thủ tục điều chỉnh Giấy phép xây dựng và không bị xem là hành vi xây dựng sai phép.

II. Điều chỉnh Giấy phép Xây dựng: Hồ sơ gồm những gì? (Cập nhật 2026)

Từ ngày 01/07/2026, hồ sơ điều chỉnh giấy phép xây dựng được thực hiện theo khoản 2 Điều 63 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Thành phần hồ sơ cơ bản gồm:

Trường hợp chủ đầu tư xin điều chỉnh GPXD để hợp thức hóa thiết kế sau khi bị lập biên bản hoặc xử phạt vi phạm hành chính do tự ý thi công sai phép, ngoài 5 loại giấy tờ nêu trên, hồ sơ bắt buộc phải bổ sung thêm 2 tài liệu sau:

Tài liệu chứng minh nộp phạt: Biên bản vi phạm hành chính và chứng từ xác nhận đã hoàn thành việc nộp tiền phạt theo quy định tại Nghị định 339/2026/NĐ-CP.

Báo cáo kiểm định chất lượng: Báo cáo của tổ chức kiểm định xây dựng đánh giá về khả năng chịu lực và độ an toàn của phần công trình đã tự ý thi công tại hiện trường.

Tại sao Quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh

Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại các Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

Chính sách tư vấn: Khách hàng được tặng gói tư vấn pháp lý hoàn toàn miễn phí khi sử dụng dịch vụ tại Công ty.

Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Đội ngũ nhân sự am hiểu sâu sắc về lĩnh vực pháp lý dự án, đảm bảo quá trình tư vấn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.

Tiết kiệm thời gian: Sử dụng dịch vụ của chúng tôi giúp bạn tiết kiệm thời gian khi mọi thủ tục và hồ sơ liên quan đều được thực hiện trọn gói.

Tuân thủ pháp luật: Chúng tôi đảm bảo mọi quy trình đều tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành.

Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho dự án.

Đối tác tin cậy: Công ty Đại Quang Minh đã xây dựng được uy tín trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý với chi phí hợp lý cho nhiều cá nhân và doanh nghiệp trên toàn quốc.

Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.

Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thực hiện thủ tục.

Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình thực hiện thủ tục, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.

Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận tâm.

Tập trung phát triển kinh doanh: Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, bạn có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi mà không cần lo lắng về các thủ tục pháp lý. 

III. Điều chỉnh Giấy phép Xây dựng: Quy trình thực hiện thủ tục

Bước 1 là đối chiếu bản vẽ và kiểm tra nội dung cần điều chỉnh.

Chủ đầu tư đối chiếu GPXD đã cấp với thiết kế thực tế để xác định xem sự thay đổi về kiến trúc mặt ngoài, quy mô, kết cấu chịu lực, công năng hoặc đất đai có bắt buộc phải xin điều chỉnh theo Khoản 1 Điều 63 Nghị định 217/2026/NĐ-CP hay không.

Bước 2 là lập và chuẩn bị hồ sơ đề nghị điều chỉnh.

Hồ sơ gồm đơn đề nghị (Mẫu 02), GPXD gốc kèm bản vẽ cũ, bộ bản vẽ thiết kế điều chỉnh, báo cáo thẩm định và quyết định phê duyệt thiết kế điều chỉnh, giấy tờ đất đai bổ sung (nếu có). Trường hợp điều chỉnh sau khi vi phạm hành chính phải nộp kèm chứng từ nộp phạt và báo cáo kiểm định chất lượng.

Bước 3 là nộp hồ sơ qua Dịch vụ công trực tuyến.

Hồ sơ được nộp trực tuyến toàn trình trên Cổng Dịch vụ công quốc gia tới cơ quan thẩm quyền (Sở Xây dựng, UBND cấp xã hoặc Ban Quản lý Khu công nghiệp/Khu kinh tế được ủy quyền).

Bước 4 là thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa và lấy ý kiến liên ngành.

Trong 03 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ hoặc 05 ngày đối với công trình khác, cơ quan thẩm quyền tiến hành thẩm định và lấy ý kiến liên ngành (các cơ quan liên quan trả lời trong 02 ngày). Trường hợp cần sửa đổi, chủ đầu tư có 02 ngày để hoàn thiện.

Bước 5 là nhận kết quả Giấy phép xây dựng điều chỉnh.

Thời gian giải quyết là 07 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ và 09 ngày làm việc đối với công trình khác. Kết quả trả về là GPXD điều chỉnh được ghi trực tiếp trên bản chính hoặc cấp kèm Phụ lục bổ sung (Mẫu 04) cùng bản vẽ thiết kế điều chỉnh đã đóng dấu.

IV. Điều chỉnh Giấy phép Xây dựng: Những vướng mắc thường gặp khi làm thủ tục

Thứ nhất, thi công trước khi được cấp Giấy phép xây dựng điều chỉnh

Nhiều chủ đầu tư chủ quan tự ý thi công phần điều chỉnh để kịp tiến độ, dẫn đến bị đình chỉ thi công và xử phạt vi phạm hành chính về hành vi xây dựng sai phép. Khi đó, thủ tục hợp thức hóa đòi hỏi phải phát sinh thêm hồ sơ kiểm định chất lượng và chứng từ nộp phạt.

Thứ hai, vẫn áp dụng thời hạn 15 ngày theo quy định cũ

Thời hạn 15 ngày là thông tin thường xuất hiện trong các tài liệu cũ. Theo quy định hiện hành, thời gian điều chỉnh GPXD là 07 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ và 09 ngày làm việc đối với công trình còn lại, tính từ khi cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Thứ ba, sử dụng sai biểu mẫu và không cập nhật quy định mới

Nộp hồ sơ sử dụng các mẫu đơn cũ thay vì Mẫu số 02 Phụ lục II theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP, khiến hồ sơ bị hệ thống Dịch vụ công từ chối tiếp nhận ngay từ bước đầu.

Thứ tư, bản vẽ điều chỉnh không đồng bộ với hồ sơ cấp phép gốc

Chủ đầu tư và đơn vị thiết kế không đối chiếu kỹ với bản vẽ đã duyệt trước đó, dẫn đến sự sai lệch không rõ ràng về diện tích, khoảng lùi, chiều cao tầng hay hệ kết cấu, làm kéo dài thời gian thẩm định.

Thứ năm, thiếu sót các thủ tục pháp lý liên ngành đi kèm

Khi điều chỉnh quy mô hoặc công năng nhưng quên cập nhật, thẩm định lại các điều kiện bắt buộc đi kèm như an toàn chịu lực, phương án Phòng cháy chữa cháy (PCCC), đánh giá tác động môi trường hoặc giấy tờ hợp pháp về đất đai.

Nội dung bài viết mang tính tham khảo chung, từng dự án cụ thể cần được đối chiếu với hồ sơ và quy định pháp luật tại thời điểm thực hiện.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ điều chỉnh Giấy phép xây dựng, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

Trong quá trình hoạt động, nếu Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc hay cần hỗ trợ, hãy liên hệ với Công ty Đại Quang Minh. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và đồng hành cùng Quý khách hàng trong quá trình xây dựng, hoạt động và phát triển.

Chúc Quý khách hàng phát triển bền vững, đột phá thành công.

Trân trọng cảm ơn./.

BÀI VIẾT LIÊN QUAN:

1. TƯ VẤN, THỰC HIỆN THỦ TỤC VỀ PHÁP LÝ DỰ ÁN: CÁCH LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ

2. TƯ VẤN, THỰC HIỆN THỦ TỤC VỀ PHÁP LÝ DỰ ÁN: THỦ TỤC THÀNH LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ

3. TƯ VẤN, THỰC HIỆN THỦ TỤC VỀ PHÁP LÝ DỰ ÁN: PHÂN LOẠI DỰ ÁN ĐẦU TƯ