DỊCH VỤ TƯ VẤN ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH XÂY DỰNG (ĐIỀU CHỈNH PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH DỰ ÁN) NĂM 2026: KHI NÀO CHỦ ĐẦU TƯ ĐƯỢC ĐỀ XUẤT ĐIỀU CHỈNH?
Trong quá trình chuẩn bị hoặc triển khai dự án, chủ đầu tư có thể phát sinh nhu cầu thay đổi ranh giới, cơ cấu sử dụng đất, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao, vị trí công trình hoặc hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Khi phương án mới không còn phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt, dự án có thể phải thực hiện thủ tục điều chỉnh quy hoạch trước khi điều chỉnh thiết kế, giấy phép xây dựng hoặc triển khai thi công.
Tuy nhiên, việc doanh nghiệp có nhu cầu thay đổi phương án đầu tư không đồng nghĩa với việc quy hoạch đương nhiên được điều chỉnh. Chủ đầu tư chỉ có quyền đề xuất, cung cấp hồ sơ và giải trình sự cần thiết; quyết định có tổ chức điều chỉnh và phê duyệt nội dung điều chỉnh hay không thuộc thẩm quyền của cơ quan nhà nước.
Theo quy định áp dụng trong năm 2026, đề xuất điều chỉnh phải thuộc một trong những điều kiện do pháp luật quy định, phù hợp với quy hoạch cấp trên và không làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.
Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ điều chỉnh quy hoạch xây dựng (điều chỉnh phương án quy hoạch dự án), vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất., vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.
Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Liên hệ:
- Zalo: 0932.191.299
- Gmail: info@quangminhlawfirm.com
- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216
- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216
- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)
- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216
- Điều chỉnh quy hoạch xây dựng được hiểu như thế nào?
Trong thực tế, “điều chỉnh quy hoạch xây dựng” là cách gọi phổ biến đối với việc thay đổi một phần hoặc toàn bộ nội dung của quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Theo pháp luật hiện hành về quy hoạch đô thị và nông thôn, đối tượng được điều chỉnh có thể là:
- Quy hoạch chung;
- Quy hoạch phân khu;
- Quy hoạch chi tiết;
- Quy hoạch khu chức năng;
- Quy hoạch không gian ngầm;
- Quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật;
- Một số quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt trước đây và còn hiệu lực theo quy định chuyển tiếp.
Đối với một dự án đầu tư cụ thể, nội dung thường được đề xuất điều chỉnh gồm ranh giới dự án, chức năng của lô đất, cơ cấu sử dụng đất, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao, khoảng lùi, vị trí các hạng mục công trình, giao thông nội bộ, cây xanh, bãi đỗ xe và hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải.
Cần phân biệt giữa điều chỉnh quy hoạch và điều chỉnh phương án thiết kế. Nếu phương án mới vẫn nằm trong ranh giới, chức năng và các chỉ tiêu quy hoạch đã được phê duyệt thì chủ đầu tư có thể chỉ phải điều chỉnh dự án, thiết kế hoặc giấy phép xây dựng. Ngược lại, nếu phương án mới vượt khỏi các giới hạn của quy hoạch thì phải xem xét thủ tục điều chỉnh quy hoạch trước.
- Chủ đầu tư có quyền tự điều chỉnh quy hoạch không?
Chủ đầu tư không được tự thay đổi quy hoạch đã được phê duyệt, kể cả khi toàn bộ khu đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của doanh nghiệp.
Bản vẽ do chủ đầu tư hoặc đơn vị tư vấn thiết kế lập chỉ là phương án đề xuất. Phương án này chưa có giá trị thay thế hồ sơ quy hoạch đang có hiệu lực nếu chưa được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt.
Trong một số trường hợp, nhà đầu tư đã được lựa chọn thực hiện dự án có thể tổ chức lập nhiệm vụ quy hoạch, quy hoạch phân khu khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết tại khu vực đã được xác định để thực hiện dự án. Tuy nhiên, quyền tổ chức lập hồ sơ không đồng nghĩa với quyền tự phê duyệt. Hồ sơ vẫn phải lấy ý kiến, thẩm định và được cơ quan có thẩm quyền quyết định theo đúng trình tự.
Vì vậy, cần hiểu chính xác rằng chủ đầu tư có thể:
- Đề xuất nhu cầu điều chỉnh;
- Giải trình căn cứ và sự cần thiết;
- Cung cấp hồ sơ pháp lý, tài liệu và phương án kỹ thuật;
- Thuê đơn vị tư vấn đủ điều kiện lập hồ sơ;
- Phối hợp với cơ quan tổ chức lập quy hoạch trong quá trình lấy ý kiến và hoàn thiện hồ sơ.
Chủ đầu tư không thể tự quyết định điều chỉnh hoặc sử dụng bản vẽ đề xuất làm căn cứ xây dựng khi chưa có văn bản phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền.
Tại sao quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh
Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại các Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.
Chính sách tư vấn: Khách hàng được tặng gói tư vấn pháp lý hoàn toàn miễn phí khi sử dụng dịch vụ tại Công ty.
Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Đội ngũ nhân sự am hiểu sâu sắc về lĩnh vực thành lập doanh nghiệp, đảm bảo quá trình tư vấn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.
Tiết kiệm thời gian: Sử dụng dịch vụ của chúng tôi giúp bạn tiết kiệm thời gian khi mọi thủ tục và hồ sơ liên quan đều được thực hiện trọn gói.
Tuân thủ pháp luật: Chúng tôi đảm bảo mọi quy trình đều tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành.
Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho doanh nghiệp.
Đối tác tin cậy: Công ty Đại Quang Minh đã xây dựng được uy tín trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn thành lập doanh nghiệp với chi phí hợp lý cho nhiều cá nhân và doanh nghiệp trên toàn quốc.
Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.
Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thành lập doanh nghiệp.
Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình đăng ký kinh doanh, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.
Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận tâm.
Tập trung phát triển kinh doanh: Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, bạn có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi mà không cần lo lắng về các thủ tục pháp lý.
III. Khi nào chủ đầu tư được đề xuất điều chỉnh quy hoạch?
Điều 45 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn quy định các điều kiện làm căn cứ xem xét điều chỉnh quy hoạch. Đối với chủ đầu tư dự án, một số trường hợp thực tế thường gặp gồm:
Quy hoạch cấp trên hoặc định hướng phát triển của khu vực thay đổi
Quy hoạch có thể được xem xét điều chỉnh khi chiến lược phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, quy hoạch thuộc hệ thống quy hoạch quốc gia hoặc quy hoạch đô thị và nông thôn cấp cao hơn có sự thay đổi làm ảnh hưởng đến nội dung quy hoạch đã được phê duyệt.
Ví dụ, khu vực trước đây được định hướng phát triển công nghiệp nhưng quy hoạch cấp trên mới xác định chuyển sang đô thị, dịch vụ hoặc phát triển hỗn hợp. Khi đó, quy hoạch cấp dưới có thể phải điều chỉnh để bảo đảm tính đồng bộ.
Chủ đầu tư có dự án tại khu vực này có thể kiến nghị cơ quan có thẩm quyền rà soát và điều chỉnh quy hoạch. Tuy nhiên, việc điều chỉnh phải xuất phát từ yêu cầu đồng bộ quy hoạch, không chỉ từ nhu cầu riêng của một dự án.
Có sự thay đổi địa giới hành chính hoặc xuất hiện mâu thuẫn giữa các quy hoạch
Khi địa giới đơn vị hành chính được điều chỉnh hoặc có sự mâu thuẫn giữa các quy hoạch làm ảnh hưởng đến tính chất, chức năng, quy mô của đô thị, xã, khu chức năng hoặc khu vực lập quy hoạch, cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét điều chỉnh.
Trong trường hợp này, chủ đầu tư cần xác định cụ thể nội dung mâu thuẫn, phạm vi ảnh hưởng và quy hoạch nào phải được ưu tiên thực hiện theo quy định pháp luật.
Dự án quan trọng đã được cơ quan trung ương chấp thuận làm ảnh hưởng đến quy hoạch
Quy hoạch có thể được điều chỉnh khi dự án đã được Quốc hội hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư và việc thực hiện dự án làm ảnh hưởng đến sử dụng đất, không gian kiến trúc của khu vực đã có quy hoạch.
Quy định này không được hiểu là mọi dự án đã được chấp thuận đầu tư đều tự động trở thành căn cứ điều chỉnh quy hoạch. Cần đối chiếu đúng chủ thể đã chấp thuận dự án và mức độ ảnh hưởng của dự án đến quy hoạch hiện hữu.
Dự án đã được chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư
Trường hợp dự án đầu tư xây dựng đã được cấp có thẩm quyền chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư và nội dung điều chỉnh ảnh hưởng đến sử dụng đất hoặc tổ chức không gian khu đất dự án, đây có thể là căn cứ để xem xét điều chỉnh quy hoạch.
Tình huống này thường phát sinh khi dự án được chấp thuận mở rộng diện tích, thay đổi cơ cấu công trình hoặc bổ sung hạng mục làm thay đổi phương án bố trí không gian.
Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng thực hiện điều chỉnh chủ trương đầu tư trước rồi mới điều chỉnh quy hoạch. Trình tự giữa thủ tục đầu tư và quy hoạch phải được xác định theo từng hồ sơ, căn cứ thẩm quyền quyết định dự án và điều kiện điều chỉnh cụ thể.
Quy hoạch không còn khả thi hoặc gây ảnh hưởng tiêu cực
Quy hoạch có thể được xem xét điều chỉnh khi không thể triển khai hoặc việc triển khai gây ảnh hưởng tiêu cực đến phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, an sinh xã hội, môi trường sinh thái, di tích lịch sử hoặc văn hóa.
Để sử dụng căn cứ này, chủ đầu tư không nên chỉ trình bày rằng phương án cũ làm tăng chi phí hoặc giảm hiệu quả kinh doanh. Hồ sơ cần chỉ ra các yếu tố khách quan, những vướng mắc thực tế và tác động của quy hoạch hiện hữu đối với toàn bộ khu vực.
Có yêu cầu về lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng hoặc hạ tầng
Việc điều chỉnh có thể được xem xét khi cần thay đổi nhu cầu sử dụng đất cho hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hoặc thay đổi một số chỉ tiêu theo chính sách phát triển từng thời kỳ, với điều kiện không làm quá tải hạ tầng của khu vực.
Trường hợp này có thể liên quan đến việc bổ sung đường giao thông, trường học, cơ sở y tế, công viên, công trình công cộng, bãi đỗ xe hoặc các đầu mối hạ tầng kỹ thuật.
Cần điều chỉnh ranh giới hoặc chỉ tiêu của một lô đất trong quy hoạch chi tiết
Đây là trường hợp có ý nghĩa thực tế đối với nhiều dự án đầu tư xây dựng.
Khi khu vực đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt nhưng cần điều chỉnh ranh giới, một số chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch hoặc yêu cầu kỹ thuật chuyên ngành của lô đất để thực hiện công trình tập trung hoặc công trình riêng lẻ, quy hoạch chi tiết có thể được xem xét điều chỉnh cục bộ.
Theo quy định, trường hợp này không phải thực hiện bước rà soát quy hoạch trước khi điều chỉnh cục bộ. Dù vậy, phương án đề xuất vẫn phải đáp ứng quy chuẩn, không làm phá vỡ tổ chức không gian chung và phải được thẩm định, phê duyệt.
- Cơ quan nào có thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh?
Về nguyên tắc, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch là cơ quan phê duyệt điều chỉnh quy hoạch.
Đối với điều chỉnh cục bộ, pháp luật năm 2026 có cơ chế phân cấp. Theo đó, đối với quy hoạch thuộc thẩm quyền phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt và công bố điều chỉnh cục bộ theo trình tự do Thủ tướng Chính phủ quy định.
Đối với quy hoạch thuộc thẩm quyền phê duyệt của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt và công bố điều chỉnh cục bộ theo trình tự, thủ tục do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Do mỗi địa phương có thể ban hành quy định cụ thể về cơ quan tiếp nhận, cơ quan thẩm định, thành phần hồ sơ và quy trình phối hợp, chủ đầu tư cần kiểm tra quy định phân cấp tại nơi thực hiện dự án trước khi nộp hồ sơ.
Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ điều chỉnh quy hoạch xây dựng (điều chỉnh phương án quy hoạch dự án), vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.
Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Liên hệ:
- Zalo: 0932.191.299
- Gmail: info@quangminhlawfirm.com
- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216
- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216
- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)
- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216
Trong quá trình hoạt động, nếu Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc hay cần hỗ trợ, hãy liên hệ với Công ty Đại Quang Minh. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và đồng hành cùng Quý khách hàng trong quá trình xây dựng, hoạt động và phát triển.
Chúc Quý khách hàng phát triển bền vững, đột phá thành công.
Trân trọng cảm ơn./.
Bình luận: