ĐIỀU KIỆN ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH XÂY DỰNG: KHI NÀO PHƯƠNG ÁN ĐƯỢC XEM XÉT?

ĐIỀU KIỆN ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH XÂY DỰNG: KHI NÀO PHƯƠNG ÁN ĐƯỢC XEM XÉT?

Quy hoạch đã được phê duyệt là cơ sở quản lý không gian, sử dụng đất, kiến trúc cảnh quan và hệ thống hạ tầng. Vì vậy, nhu cầu thay đổi phương án đầu tư của một dự án không đương nhiên làm phát sinh quyền điều chỉnh quy hoạch. Cơ quan có thẩm quyền chỉ xem xét khi có căn cứ thuộc trường hợp luật định và phương án đáp ứng các nguyên tắc tương ứng.

Điều kiện điều chỉnh quy hoạch xây dựng cần được đánh giá trên cơ sở toàn bộ hồ sơ quy hoạch đang có hiệu lực, quy hoạch cấp trên, tình trạng triển khai và tác động thực tế của nội dung đề xuất. Việc xác định đúng căn cứ ngay từ đầu giúp chủ đầu tư lựa chọn hồ sơ phù hợp, phân biệt điều chỉnh cục bộ với điều chỉnh tổng thể và hạn chế phương án bị yêu cầu làm lại.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ điều chỉnh quy hoạch xây dựng, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

I. Điều kiện điều chỉnh quy hoạch xây dựng: Bảy nhóm căn cứ phải thực hiện rà soát

Nhóm điều kiện đầu tiên phát sinh khi chiến lược phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh, quy hoạch thuộc hệ thống quy hoạch quốc gia hoặc quy hoạch đô thị và nông thôn cấp độ cao hơn được điều chỉnh, làm thay đổi nội dung của quy hoạch đã được phê duyệt.

Trường hợp này cần chứng minh mối liên hệ trực tiếp giữa nội dung mới của quy hoạch cấp trên với khu vực đề xuất điều chỉnh. Việc quy hoạch cấp trên được sửa đổi nhưng không tác động đến chức năng, chỉ tiêu, không gian hoặc hạ tầng của khu vực chưa đủ để kết luận quy hoạch cấp dưới phải thay đổi.

Nhóm thứ hai là trường hợp địa giới đơn vị hành chính được điều chỉnh hoặc xuất hiện mâu thuẫn giữa các quy hoạch đô thị và nông thôn, làm ảnh hưởng đến tính chất, chức năng, quy mô của đô thị, huyện, xã, khu chức năng hoặc khu vực lập quy hoạch.

Hồ sơ cần xác định cụ thể nội dung mâu thuẫn, phạm vi bị chồng lấn và quy hoạch nào có trách nhiệm cập nhật. Việc chỉ viện dẫn thay đổi tên đơn vị hành chính nhưng không làm thay đổi phạm vi quản lý hoặc nội dung quy hoạch có thể chưa tạo thành căn cứ thực tế cho phương án điều chỉnh.

Nhóm thứ ba liên quan đến dự án đã được Quốc hội hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư công, đầu tư theo phương thức đối tác công tư và đầu tư, nếu dự án làm ảnh hưởng đến sử dụng đất hoặc không gian kiến trúc của khu vực đã có quy hoạch.

Điều kiện này không áp dụng cho mọi dự án đầu tư. Hồ sơ cần chứng minh đúng loại quyết định, đúng cấp quyết định và ảnh hưởng cụ thể của dự án đối với quy hoạch hiện hành. Văn bản đề xuất của nhà đầu tư hoặc quyết định nội bộ của dự án không thể thay thế căn cứ theo quy định.

Nhóm thứ tư phát sinh khi có biến động về khí hậu, địa chất, thủy văn hoặc tác động của thiên tai, chiến tranh, yêu cầu bảo đảm quốc phòng, an ninh làm ảnh hưởng đến sử dụng đất và không gian kiến trúc của khu vực đã được lập, phê duyệt quy hoạch.

Phương án thuộc trường hợp này cần có số liệu khảo sát, tài liệu chuyên ngành và đánh giá rủi ro phù hợp. Việc điều chỉnh phải hướng đến xử lý tác động mới, bảo đảm an toàn và khả năng thích ứng của khu vực, thay vì chỉ sử dụng yếu tố tự nhiên làm lý do chung cho nhu cầu thay đổi của dự án.

Nhóm thứ năm nhằm phục vụ lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng khi nhu cầu sử dụng đất dành cho hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thay đổi theo chính sách phát triển từng thời kỳ. Nhóm này còn bao gồm trường hợp thay đổi chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch hoặc chỉ tiêu diện tích sàn nhà ở bình quân đầu người theo kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.

Điều kiện quan trọng đi kèm là không làm quá tải hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của khu vực. Vì vậy, phương án cần đánh giá nhu cầu giao thông, trường học, y tế, cây xanh, bãi đỗ xe, cấp điện, cấp nước, thoát nước và xử lý chất thải sau điều chỉnh.

Nhóm thứ sáu là trường hợp quy hoạch không thực hiện được hoặc quá trình triển khai gây ảnh hưởng tiêu cực đến phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh, an sinh xã hội, môi trường sinh thái, di tích lịch sử hoặc văn hóa.

Việc xác định quy hoạch không thực hiện được cần dựa trên nguyên nhân khách quan, kết quả triển khai, nguồn lực, điều kiện đất đai và hạ tầng thực tế. Một dự án gặp khó khăn riêng về tài chính, tiến độ hoặc phương án kinh doanh không đồng nghĩa toàn bộ quy hoạch không còn khả thi.

Nhóm thứ bảy liên quan đến dự án đầu tư xây dựng đã được cấp có thẩm quyền chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư theo pháp luật, nếu nội dung điều chỉnh làm ảnh hưởng đến sử dụng đất hoặc tổ chức không gian của khu đất dự án.

Quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư là căn cứ quan trọng nhưng không tự động thay thế quyết định điều chỉnh quy hoạch. Chủ đầu tư vẫn phải chứng minh mức độ tác động, sự phù hợp với quy hoạch cấp trên và khả năng đáp ứng của hạ tầng trước khi phương án quy hoạch được xem xét. 0------------------------------------------------------------vietit

II. Điều kiện điều chỉnh quy hoạch xây dựng: Trường hợp riêng đối với quy hoạch chi tiết

Khoản 8 Điều 45 quy định trường hợp cần thiết điều chỉnh ranh giới, một số chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch hoặc yêu cầu kỹ thuật chuyên ngành đối với lô đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình tập trung hoặc công trình riêng lẻ trong khu vực đã được lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết.

Khi xuất hiện điều kiện này, khoản 2 Điều 46 cho phép quy hoạch chi tiết được điều chỉnh cục bộ mà không phải thực hiện bước rà soát quy hoạch. Đây là cơ chế áp dụng riêng cho quy hoạch chi tiết, không phải căn cứ chung để bỏ qua việc rà soát đối với quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu.

Phạm vi có thể xem xét bao gồm ranh giới lô đất, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao hoặc tầng cao công trình, khoảng lùi, chiều sâu xây dựng và một số yêu cầu kỹ thuật chuyên ngành. Tuy nhiên, việc đề xuất thay đổi các chỉ tiêu này không có nghĩa cơ quan có thẩm quyền phải chấp thuận.

Phương án vẫn phải được đánh giá về sự phù hợp với quy hoạch cấp trên, quy chuẩn áp dụng, tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan và khả năng đáp ứng của hạ tầng. Việc tăng mật độ, hệ số sử dụng đất, tầng cao hoặc diện tích sàn có thể làm phát sinh nhu cầu bổ sung giao thông, bãi đỗ xe, cây xanh, trường học, cấp nước, thoát nước và phòng cháy chữa cháy.

Nếu thay đổi vượt quá các chỉ tiêu khống chế của quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung, việc chỉ điều chỉnh quy hoạch chi tiết có thể không đủ cơ sở. Khi đó, cơ quan có thẩm quyền phải xem xét phạm vi điều chỉnh ở cấp độ cao hơn hoặc yêu cầu sửa đổi phương án đầu tư.

Quy định miễn bước rà soát cũng không miễn các công việc lập hồ sơ, lấy ý kiến, thẩm định, phê duyệt, cập nhật và công bố. Chủ đầu tư có thể đề xuất và cung cấp tài liệu nhưng không tự thay thế cơ quan hoặc tổ chức có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch. 0------------------------------------------------------------vietnhiu

Tại sao quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh

Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại các Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

Chính sách tư vấn: Khách hàng được tặng gói tư vấn pháp lý hoàn toàn miễn phí khi sử dụng dịch vụ tại Công ty.

Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Đội ngũ nhân sự am hiểu sâu sắc về lĩnh vực thành lập doanh nghiệp, đảm bảo quá trình tư vấn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.

Tiết kiệm thời gian: Sử dụng dịch vụ của chúng tôi giúp bạn tiết kiệm thời gian khi mọi thủ tục và hồ sơ liên quan đều được thực hiện trọn gói.

Tuân thủ pháp luật: Chúng tôi đảm bảo mọi quy trình đều tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành.

Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho doanh nghiệp.

Đối tác tin cậy: Công ty Đại Quang Minh đã xây dựng được uy tín trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn thành lập doanh nghiệp với chi phí hợp lý cho nhiều cá nhân và doanh nghiệp trên toàn quốc.

Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.

Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thành lập doanh nghiệp.

Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình đăng ký kinh doanh, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.

Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận tâm.

Tập trung phát triển kinh doanh: Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, bạn có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi mà không cần lo lắng về các thủ tục pháp lý. 0--16-9-5-

III. Điều kiện điều chỉnh quy hoạch xây dựng: Phân biệt căn cứ điều chỉnh và hình thức thực hiện

Điều kiện tại Điều 45 trả lời câu hỏi vì sao quy hoạch cần được xem xét thay đổi. Hình thức điều chỉnh tại Điều 46 trả lời câu hỏi phạm vi và mức độ thay đổi được xử lý theo điều chỉnh cục bộ hay điều chỉnh tổng thể. Hai nội dung này có liên quan nhưng không thể thay thế cho nhau.

Đối với các trường hợp tại khoản 1 đến khoản 7 Điều 45, điều chỉnh cục bộ được thực hiện trên cơ sở kết quả rà soát khi nội dung đề xuất không làm thay đổi tính chất, chức năng, phạm vi ranh giới và các giải pháp quy hoạch chính của khu vực đã được phê duyệt.

Phương án điều chỉnh cục bộ còn phải được đánh giá để bảo đảm không làm quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tuân thủ quy chuẩn về quy hoạch đô thị và nông thôn. Phạm vi diện tích nhỏ không phải là tiêu chí duy nhất để kết luận phương án thuộc điều chỉnh cục bộ.

Điều chỉnh tổng thể được xem xét khi phương án làm thay đổi vai trò, tính chất, chức năng hoặc quy mô của đô thị, huyện, xã, khu chức năng; thay đổi ranh giới khu vực lập quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết; hoặc thay đổi cơ cấu, chức năng, giải pháp quy hoạch và yêu cầu tổ chức không gian của toàn bộ khu vực.

Trước khi đề xuất, chủ đầu tư cần chuẩn bị tài liệu chứng minh điều kiện điều chỉnh, hồ sơ quy hoạch hiện hành, số liệu hiện trạng, bảng so sánh chỉ tiêu và đánh giá tác động. Các số liệu phải thống nhất với bản vẽ, tài liệu đo đạc, hồ sơ đất đai và phương án đầu tư.

Cơ quan thẩm định sẽ xem xét đồng thời căn cứ lập quy hoạch, điều kiện điều chỉnh và nội dung đề xuất. Việc đáp ứng một điều kiện tại Điều 45 mới là cơ sở mở đầu cho quá trình xem xét, không phải cam kết rằng phương án cụ thể sẽ được phê duyệt.

Thẩm quyền và đầu mối thực hiện cần được xác định theo loại quy hoạch, địa giới, tính chất khu vực và quy định phân cấp đang áp dụng. Luật số 144/2025/QH15 và Nghị định số 145/2025/NĐ-CP đã điều chỉnh thẩm quyền trong mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Vì vậy, không nên sử dụng máy móc tên cơ quan hoặc trình tự được áp dụng trước thời điểm tổ chức lại chính quyền địa phương.