ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH XÂY DỰNG: QUY ĐỊNH MỚI NHẤT VÀ LƯU Ý ÁP DỤNG
Trong quá trình triển khai dự án, nhu cầu thay đổi chức năng sử dụng đất, ranh giới, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao hoặc phương án hạ tầng thường dẫn đến việc rà soát quy hoạch đã được phê duyệt. Tuy nhiên, đề xuất của chủ đầu tư không tự động làm phát sinh quyền được điều chỉnh.
Điều chỉnh quy hoạch xây dựng phải dựa trên điều kiện luật định, kết quả rà soát, mức độ tác động và đúng thẩm quyền. Xác định đúng điều chỉnh tổng thể hay cục bộ ngay từ đầu giúp hạn chế sai trình tự, thiếu hồ sơ và kéo dài tiến độ.
Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ điều chỉnh quy hoạch xây dựng, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ kiểm tra căn cứ, phạm vi điều chỉnh và phương án thực hiện.
Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Liên hệ:
- Zalo: 0932.191.299
- Gmail: info@quangminhlawfirm.com
- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216
- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216
- Wechat: (+84) 337926405 (ID: pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)
- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216
I. Điều chỉnh quy hoạch xây dựng: Khung pháp lý và điều kiện áp dụng
Khung pháp lý hiện hành được xác định trước hết theo Văn bản hợp nhất số 33/VBHN-VPQH ngày 13 tháng 3 năm 2026 về Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn. Văn bản này hợp nhất Luật số 47/2024/QH15 với các nội dung sửa đổi có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2026, là căn cứ trực tiếp cho việc rà soát, điều chỉnh và quản lý quy hoạch đô thị, nông thôn.
Các quy định chi tiết đang được tổng hợp tại Văn bản hợp nhất số 59/VBHN-BXD ngày 02 tháng 7 năm 2026 của Bộ Xây dựng. Khi áp dụng, cần đối chiếu đồng thời loại quy hoạch, cấp độ quy hoạch, cơ quan tổ chức lập, cơ quan phê duyệt và quy định của địa phương có liên quan.
Luật quy định quy hoạch phải được rà soát khi xuất hiện nhu cầu điều chỉnh trên cơ sở các điều kiện luật định; đồng thời phải được rà soát định kỳ 05 năm kể từ ngày phê duyệt. Báo cáo rà soát khi có nhu cầu điều chỉnh phải phân tích yếu tố mới, đánh giá các chỉ tiêu, tình hình triển khai dự án và kiến nghị điều chỉnh tổng thể hoặc cục bộ, kèm bản vẽ cùng văn bản pháp lý liên quan.
Điều kiện điều chỉnh có thể phát sinh khi chiến lược, quy hoạch cấp trên hoặc địa giới hành chính thay đổi; các quy hoạch có mâu thuẫn; dự án quan trọng tác động đến sử dụng đất, không gian kiến trúc; điều kiện tự nhiên hoặc yêu cầu quốc phòng, an ninh biến động. Quy hoạch cũng có thể được xem xét khi cần phục vụ lợi ích quốc gia, cộng đồng; khi không thể thực hiện hoặc gây tác động tiêu cực; hoặc khi dự án đã được chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư làm thay đổi sử dụng đất, tổ chức không gian.
Đối với khu vực đã có quy hoạch chi tiết, nhu cầu thay đổi ranh giới, một số chỉ tiêu sử dụng đất hoặc yêu cầu kỹ thuật chuyên ngành của lô đất để thực hiện công trình tập trung hay công trình riêng lẻ là một điều kiện riêng được luật ghi nhận. Trường hợp này vẫn phải được đánh giá đúng phạm vi và không đồng nghĩa với việc mọi đề xuất tăng chỉ tiêu đều được chấp thuận.
Chủ đầu tư có thể cung cấp thông tin, đề xuất nhu cầu và phối hợp lập tài liệu chuyên môn, nhưng không tự thay thế cơ quan có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch. Cơ quan có thẩm quyền phải xem xét tính phù hợp với quy hoạch cấp trên, quy chuẩn, khả năng đáp ứng hạ tầng, lợi ích cộng đồng và quyền lợi hợp pháp của các chủ thể chịu ảnh hưởng.
II. Điều chỉnh quy hoạch xây dựng: Phân biệt điều chỉnh tổng thể và điều chỉnh cục bộ
Pháp luật phân loại thành điều chỉnh tổng thể và điều chỉnh cục bộ. Điều chỉnh tổng thể được đặt ra khi thay đổi vai trò, tính chất, chức năng hoặc quy mô của đô thị, địa bàn, khu chức năng; thay đổi ranh giới khu vực lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết; hoặc thay đổi cơ cấu, giải pháp quy hoạch và yêu cầu tổ chức không gian của toàn khu vực. Việc lựa chọn không chỉ dựa vào diện tích phần đất cần thay đổi.
Phương án điều chỉnh tổng thể phải đáp ứng yêu cầu thực tế, định hướng phát triển trong tương lai, nâng cao chất lượng môi trường sống, hạ tầng và kiến trúc cảnh quan. Đồng thời, phương án phải bảo đảm tính kế thừa và không tạo vướng mắc bất hợp lý cho các dự án đầu tư xây dựng đang triển khai.
Điều chỉnh cục bộ chỉ phù hợp khi nội dung thay đổi không làm biến đổi tính chất, chức năng, phạm vi ranh giới và giải pháp quy hoạch chính; đồng thời không làm quá tải hạ tầng và vẫn tuân thủ quy chuẩn. Hình thức này không phải lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch, nhưng vẫn phải lập hồ sơ, lấy ý kiến, thẩm định, phê duyệt, cập nhật và công bố.
Trường hợp cần điều chỉnh ranh giới, một số chỉ tiêu sử dụng đất hoặc yêu cầu kỹ thuật chuyên ngành của lô đất thuộc khu vực đã có quy hoạch chi tiết, luật cho phép điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết mà không phải thực hiện rà soát quy hoạch. Ngoại lệ này chỉ áp dụng đúng trường hợp và không làm mất yêu cầu chứng minh sự phù hợp của phương án.
Khi đề xuất tăng dân số, diện tích sàn, mật độ, hệ số sử dụng đất hoặc tầng cao, hồ sơ cần đánh giá đồng thời giao thông, bãi đỗ xe, trường học, y tế, cây xanh, cấp điện, cấp nước, thoát nước, xử lý chất thải và khả năng đáp ứng của hạ tầng xung quanh. Chỉ tiêu thay đổi không nên được xem xét tách rời khỏi hệ quả đối với toàn khu vực.
Điều chỉnh quy hoạch không đương nhiên hợp thức hóa công trình sai phép, sai quy hoạch hoặc nghĩa vụ pháp lý đã phát sinh. Vì vậy, cần đối chiếu tình trạng dự án, giấy phép xây dựng, hồ sơ đất đai, môi trường và quyết định xử lý liên quan.
Tại sao quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh?
Nguồn nhân lực: Đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp và chuyên viên pháp lý dự án có kinh nghiệm xử lý hồ sơ đầu tư, đất đai, xây dựng và quy hoạch.
Chính sách tư vấn: Khách hàng được trao đổi trước về phạm vi hồ sơ, đầu việc và cơ chế chi phí để lựa chọn phương án phù hợp.
Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Hồ sơ được rà soát theo từng nhóm pháp lý và kỹ thuật, giúp hạn chế mâu thuẫn giữa thuyết minh, bản vẽ và tài liệu dự án.
Tiết kiệm thời gian: Phạm vi công việc và tài liệu đầu vào được xác định từ đầu, hạn chế việc bổ sung nhiều lần trong quá trình thực hiện.
Tuân thủ pháp luật: Căn cứ pháp lý, trình tự và thẩm quyền được kiểm tra theo quy định đang có hiệu lực tại thời điểm triển khai.
Tính linh hoạt: Dịch vụ được thiết kế theo loại quy hoạch, hình thức điều chỉnh, quy mô và nhu cầu cụ thể của từng dự án.
Đối tác tin cậy: Công ty Đại Quang Minh phối hợp với khách hàng và đơn vị chuyên môn để làm rõ trách nhiệm, tiến độ và sản phẩm bàn giao.
Bảo mật thông tin: Thông tin về dự án, phương án đầu tư, báo giá và tài liệu nội bộ của khách hàng được bảo mật trong quá trình cung cấp dịch vụ.
Hỗ trợ chi tiết: Khách hàng được hướng dẫn về hồ sơ đầu vào, cách kiểm tra dự toán và các khoản có thể phát sinh ngoài hợp đồng.
Tối ưu quy trình: Các đầu việc được sắp xếp theo từng mốc chuẩn bị phương án, lấy ý kiến, thẩm định, phê duyệt và công bố.
Trải nghiệm khách hàng: Quá trình phối hợp được theo dõi thống nhất, giúp khách hàng nắm rõ tình trạng hồ sơ và nội dung cần xử lý.
Tập trung phát triển kinh doanh: Việc phân định rõ công việc pháp lý và kỹ thuật giúp chủ đầu tư chủ động nguồn lực cho hoạt động cốt lõi của dự án.
III. Điều chỉnh quy hoạch xây dựng: Trình tự, thẩm quyền và hồ sơ thực hiện
Đối với điều chỉnh tổng thể, cơ quan tổ chức lập báo cáo cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để xem xét chủ trương trên cơ sở kết quả rà soát. Sau khi được chấp thuận, việc lập, thẩm định, phê duyệt và công bố được thực hiện như đối với quy hoạch cùng loại.
Đối với điều chỉnh cục bộ, cơ quan tổ chức lập chuẩn bị hồ sơ, lấy ý kiến cơ quan liên quan, cộng đồng trong khu vực dự kiến điều chỉnh và khu vực xung quanh chịu ảnh hưởng trực tiếp. Cơ quan thẩm định xem xét căn cứ, điều kiện và nội dung trước khi trình phê duyệt.
Quyết định phê duyệt điều chỉnh cục bộ phải thể hiện rõ nội dung thay đổi và kèm hồ sơ điều chỉnh. Cơ quan tổ chức lập có trách nhiệm cập nhật phần đã điều chỉnh vào hồ sơ quy hoạch. Nội dung được duyệt phải công bố công khai chậm nhất 15 ngày kể từ ngày phê duyệt theo quy định về công bố quy hoạch.
Nguyên tắc chung là cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sẽ phê duyệt điều chỉnh. Với quy hoạch do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức điều chỉnh cục bộ theo Quyết định số 18/2025/QĐ-TTg. Với quy hoạch thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức điều chỉnh cục bộ theo trình tự do cấp tỉnh quy định. Do đó, phải kiểm tra quyết định phê duyệt gốc và quy định của địa phương.
Tài liệu đầu vào nên gồm quyết định phê duyệt nhiệm vụ và quy hoạch, thuyết minh, bản vẽ, quy định quản lý, dữ liệu điện tử, tài liệu hiện trạng, hồ sơ đất đai, đầu tư và các quyết định điều chỉnh trước đây. Đề xuất phải làm rõ lý do, căn cứ, ranh giới, chỉ tiêu trước và sau điều chỉnh, phương án không gian cùng tác động đến hạ tầng, môi trường, kinh tế xã hội và cộng đồng. Số liệu phải thống nhất giữa báo cáo, bản vẽ và hồ sơ dự án.
Hồ sơ thường phải bổ sung khi bản đồ khác hiện trạng, thiếu dữ liệu hạ tầng, chỉ tiêu được tính trên phạm vi không thống nhất hoặc chưa làm rõ quan hệ với quy hoạch cấp trên. Vì vậy, cần rà soát chéo tài liệu trước khi nộp.
Các quy định chi tiết cần được đối chiếu với Văn bản hợp nhất số 59/VBHN-BXD và quy định của địa phương. Nghị định số 178/2025/NĐ-CP đã được sửa đổi bởi Nghị định số 34/2026/NĐ-CP, nên việc sử dụng biểu mẫu hoặc quy trình cũ cần được kiểm tra lại trước khi thực hiện.
Quyết định điều chỉnh quy hoạch không tự động hoàn tất các thủ tục khác của dự án. Sau khi được phê duyệt, chủ đầu tư có thể còn phải cập nhật hồ sơ về chủ trương đầu tư, đăng ký đầu tư, đất đai, môi trường, thiết kế, phòng cháy chữa cháy và giấy phép xây dựng trước khi triển khai nội dung thay đổi.
Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ điều chỉnh quy hoạch xây dựng, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ kiểm tra căn cứ, phạm vi điều chỉnh và phương án thực hiện.
Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Liên hệ:
- Zalo: 0932.191.299
- Gmail: info@quangminhlawfirm.com
- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216
- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216
- Wechat: (+84) 337926405 (ID: pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)
- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216
Nội dung bài viết có tính chất tham khảo. Điều kiện, trình tự, thẩm quyền và thành phần hồ sơ cụ thể cần được xác định theo loại quy hoạch, quyết định phê duyệt gốc, phạm vi điều chỉnh và quy định của địa phương tại thời điểm thực hiện.
Trong quá trình hoạt động, nếu Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc hay cần hỗ trợ, hãy liên hệ với Công ty Đại Quang Minh. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và đồng hành cùng Quý khách hàng trong quá trình xây dựng, hoạt động và phát triển.
Chúc Quý khách hàng phát triển bền vững, đột phá thành công.
Trân trọng cảm ơn./.
Bình luận: