PHÁP LÝ DỰ ÁN ĐẤT ĐAI: NHÀ ĐẦU TƯ CÓ ĐẤT BẰNG CÁCH NÀO VÀ CẦN CHUẨN BỊ GÌ TRƯỚC KHI CHỐT KHU ĐẤT?
Trước khi bàn đến thiết kế, vốn hay tiến độ, một chủ đầu tư nên trả lời được một câu hỏi: khu đất này sẽ vào tay mình bằng con đường nào? Mỗi con đường pháp lý có hồ sơ, điều kiện và rủi ro riêng, và chọn sai ngay từ đầu có thể làm cả dự án đứng yên dù vốn đã sẵn sàng.
Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15, đã sắp xếp lại cách nhà đầu tư tiếp cận đất để thực hiện dự án. Bài viết đi theo trình tự một chủ đầu tư thường phải trả lời: đất đang thuộc ai, có những cách nào để có đất, và bản thân chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện gì.
Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp lý dự án đất đai, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.
Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Liên hệ:
- Zalo: 0932.191.299
- Gmail: info@quangminhlawfirm.com
- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216
- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216
- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)
- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216
I. Pháp lý dự án đất đai: Bắt đầu từ câu hỏi khu đất đang do ai quản lý hoặc sử dụng?
Trong thực tế tư vấn, gần như mọi phương án tiếp cận đất đều xuất phát từ việc phân loại khu đất. Có hai nhóm lớn. Nhóm thứ nhất là đất do Nhà nước quản lý, gồm đất chưa giao, chưa cho thuê hoặc đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước đang quản lý. Nhóm thứ hai là đất đang do hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức khác sử dụng hợp pháp.
Với nhóm thứ nhất, chủ đầu tư làm việc với cơ quan nhà nước để được giao đất hoặc cho thuê đất. Với nhóm thứ hai, chủ đầu tư có thể phải thương lượng trực tiếp với người sử dụng đất, hoặc đề nghị Nhà nước thu hồi đất nếu dự án thuộc trường hợp được thu hồi theo luật. Hai con đường này khác nhau về cả thời gian, chi phí lẫn mức độ chủ động của chủ đầu tư.
Vì vậy, việc đầu tiên không phải là soạn hồ sơ xin đất mà là tra cứu hiện trạng pháp lý: quy hoạch sử dụng đất của khu vực, loại đất, người đang sử dụng và tình trạng các thửa đất.
II. Pháp lý dự án đất đai: Đất do Nhà nước quản lý: đấu giá, đấu thầu hay giao đất, cho thuê đất trực tiếp?
Theo hướng của Luật Đất đai 2024, việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Việc giao đất, cho thuê đất không qua hai hình thức này chỉ áp dụng trong những trường hợp luật liệt kê. Chủ đầu tư có thể tự xác định mình thuộc trường hợp nào theo các tình huống sau.
Nếu khu đất thuộc danh mục đấu giá quyền sử dụng đất. Căn cứ giao đất, cho thuê đất là văn bản phê duyệt kết quả trúng đấu giá của cơ quan có thẩm quyền. Tổ chức tham gia phải bảo đảm các điều kiện đối với dự án đầu tư theo Điều 122 và có năng lực, kinh nghiệm phát triển dự án.
Nếu khu đất thuộc danh mục đấu thầu dự án có sử dụng đất. Danh mục các khu đất này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định. Căn cứ giao đất, cho thuê đất là văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật về đấu thầu.
Nếu dự án thuộc trường hợp được giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu. Điều 124 liệt kê các trường hợp này, chẳng hạn đất đã đưa ra đấu giá hai lần không thành, hoặc dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận hay quyết định chủ trương đầu tư thuộc trường hợp thu hồi đất. Khi đó căn cứ giao đất, cho thuê đất thường gắn với quyết định đầu tư hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư kèm chấp thuận nhà đầu tư.
Điểm cần lưu ý là chủ trương đầu tư và đất đai đi cùng nhau. Dự án thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư thì văn bản này thường là căn cứ để giải quyết đất đai, nên tiến độ hai thủ tục cần được lên kế hoạch song song thay vì làm lần lượt.
Tại sao Quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh?
Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại các Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.
Chính sách tư vấn: Khách hàng được tặng gói tư vấn pháp lý hoàn toàn miễn phí khi sử dụng dịch vụ tại Công ty.
Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Đội ngũ nhân sự am hiểu sâu sắc về lĩnh vực pháp lý dự án, đảm bảo quá trình tư vấn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.
Tiết kiệm thời gian: Sử dụng dịch vụ của chúng tôi giúp bạn tiết kiệm thời gian khi mọi thủ tục và hồ sơ liên quan đều được thực hiện trọn gói.
Tuân thủ pháp luật: Chúng tôi đảm bảo mọi quy trình đều tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành.
Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho dự án.
Đối tác tin cậy: Công ty Đại Quang Minh đã xây dựng được uy tín trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý với chi phí hợp lý cho nhiều cá nhân và doanh nghiệp trên toàn quốc.
Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.
Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thực hiện thủ tục.
Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình thực hiện thủ tục, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.
Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận tâm.
Tập trung phát triển kinh doanh: Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, bạn có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi mà không cần lo lắng về các thủ tục pháp lý.
III. Pháp lý dự án đất đai: Đất đang do người khác sử dụng: thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất có dễ như nhiều người nghĩ?
Nhiều chủ đầu tư ưu tiên thương lượng trực tiếp với người dân hoặc doanh nghiệp đang sử dụng đất vì có vẻ nhanh và chủ động hơn. Luật Đất đai 2024 vẫn cho phép con đường này theo Điều 127, nhưng phạm vi đã được thu hẹp và gắn với những điều kiện cụ thể.
Một số điểm chính của cơ chế này gồm:
- Dự án phải không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật. Nếu dự án thuộc diện thu hồi đất thì không thể thay thế bằng thỏa thuận;
- Việc sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố;
- Chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện tại Điều 122, như điều kiện về năng lực tài chính và không vi phạm pháp luật đất đai;
- Phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án;
- Với dự án xây dựng nhà ở thương mại, chỉ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở.
Về thực tiễn, khó khăn lớn nhất thường nằm ở những thửa còn lại sau khi đã thỏa thuận được phần lớn diện tích. Chủ đầu tư nên rà soát từng thửa từ đầu, xác định thửa nào quyết định ranh giới và hình dạng dự án, đồng thời tính sẵn phương án điều chỉnh mặt bằng. Cần nhớ rằng thỏa thuận xong chưa phải là có đất để triển khai, vì sau đó vẫn phải làm các thủ tục về đất đai theo quy định, chẳng hạn chuyển mục đích sử dụng đất nếu dự án cần.
IV. Pháp lý dự án đất đai: Chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện gì để được giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất?
Dù đi theo con đường nào, chủ đầu tư cũng phải vượt qua các điều kiện chung tại khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai 2024 khi được giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư:
- Ký quỹ hoặc có hình thức bảo đảm khác theo pháp luật về đầu tư;
- Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án và các điều kiện khác theo pháp luật liên quan;
- Không vi phạm pháp luật về đất đai, hoặc có vi phạm nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án có hiệu lực tại thời điểm đề nghị.
Với dự án sử dụng đất tại đảo, xã, phường, thị trấn biên giới hoặc ven biển, cơ quan có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích khi có chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan. Chủ đầu tư nên đưa bước xin chấp thuận này vào kế hoạch từ sớm vì thời gian xử lý khó chủ động.
Về ký quỹ, Luật Đầu tư 2025 có quy định một số trường hợp không phải ký quỹ, chẳng hạn nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Vì cách áp dụng phụ thuộc từng trường hợp, chủ đầu tư nên đối chiếu quy định này khi chuẩn bị hồ sơ thay vì mặc định phải hoặc không phải ký quỹ. Đáng chú ý là điều kiện không vi phạm pháp luật đất đai áp dụng với cả những dự án khác mà chủ đầu tư đang thực hiện, nên hồ sơ pháp lý đất đai của các dự án cũ cần được rà soát trước khi đề nghị dự án mới.
V. Pháp lý dự án đất đai: Danh mục cần rà soát trước khi chốt khu đất cho dự án
Từ những phân tích trên, trước khi ký thỏa thuận đặt cọc hay nộp hồ sơ xin đất, chủ đầu tư nên có câu trả lời cho các câu hỏi sau:
- Khu đất có phù hợp quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch có liên quan không;
- Đất đang do ai quản lý, sử dụng và còn tranh chấp, thế chấp hay bị hạn chế quyền không;
- Dự án thuộc diện đấu giá, đấu thầu, giao đất cho thuê đất trực tiếp hay thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất;
- Dự án có thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục này nằm ở bước nào so với thủ tục đất đai;
- Chủ đầu tư đã sẵn sàng về năng lực tài chính, ký quỹ và hồ sơ pháp lý của các dự án đang thực hiện chưa;
- Loại đất hiện tại có cần chuyển mục đích sử dụng không, và các thủ tục môi trường, xây dựng, phòng cháy chữa cháy tiếp theo đã được tính vào lộ trình chưa.
Mỗi khu đất và mỗi dự án có hồ sơ pháp lý riêng, nên nội dung trên chỉ là định hướng chung. Chủ đầu tư nên đối chiếu với quy định đang có hiệu lực và tình trạng pháp lý thực tế của khu đất trước khi đưa ra quyết định.
Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp lý dự án đất đai, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.
Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Liên hệ:
- Zalo: 0932.191.299
- Gmail: info@quangminhlawfirm.com
- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216
- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216
- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)
- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216
Trong quá trình hoạt động, nếu Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc hay cần hỗ trợ, hãy liên hệ với Công ty Đại Quang Minh. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và đồng hành cùng Quý khách hàng trong quá trình xây dựng, hoạt động và phát triển.
Chúc Quý khách hàng phát triển bền vững, đột phá thành công.
Trân trọng cảm ơn./.
BÀI VIẾT LIÊN QUAN:
1. ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH XÂY DỰNG: LÀM THẾ NÀO BIẾT KHU ĐẤT CÓ PHÙ HỢP ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN?
2. TƯ VẤN, THỰC HIỆN THỦ TỤC VỀ PHÁP LÝ DỰ ÁN: ĐIỀU KIỆN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Bình luận: