KHI NÀO ĐƯỢC ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH XÂY DỰNG: NHẬN DIỆN ĐÚNG CĂN CỨ VÀ PHẠM VI THAY ĐỔI

KHI NÀO ĐƯỢC ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH XÂY DỰNG: NHẬN DIỆN ĐÚNG CĂN CỨ VÀ PHẠM VI THAY ĐỔI

Quy hoạch đã được phê duyệt là cơ sở quản lý không gian, sử dụng đất, kiến trúc cảnh quan và hệ thống hạ tầng. Do đó, việc chủ đầu tư muốn thay đổi chức năng khu đất, chỉ tiêu xây dựng hoặc phương án bố trí công trình không đương nhiên dẫn đến điều chỉnh quy hoạch.

Để xác định khi nào được điều chỉnh quy hoạch xây dựng, cần xem xét đồng thời căn cứ làm phát sinh nhu cầu điều chỉnh, kết quả rà soát, mức độ tác động của phương án và sự phù hợp với quy hoạch cấp trên. Chỉ khi đáp ứng điều kiện luật định, hồ sơ mới được xem xét theo hình thức điều chỉnh cục bộ hoặc điều chỉnh tổng thể.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ điều chỉnh quy hoạch xây dựng, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

I. Khi nào được điều chỉnh quy hoạch xây dựng: Các căn cứ làm phát sinh nhu cầu điều chỉnh

Theo Điều 45 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15, quy hoạch được xem xét điều chỉnh khi xuất hiện một trong tám nhóm điều kiện luật định. Việc có điều kiện điều chỉnh mới là cơ sở để bắt đầu quá trình xem xét, không phải sự bảo đảm rằng phương án cụ thể sẽ được phê duyệt.

Quy hoạch có thể được điều chỉnh khi chiến lược phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh, quy hoạch thuộc hệ thống quy hoạch quốc gia hoặc quy hoạch đô thị và nông thôn cấp độ cao hơn được điều chỉnh, làm thay đổi nội dung của quy hoạch đã được phê duyệt.

Trường hợp địa giới đơn vị hành chính thay đổi hoặc phát sinh mâu thuẫn giữa các quy hoạch, việc điều chỉnh được xem xét nếu sự thay đổi hoặc mâu thuẫn đó ảnh hưởng đến tính chất, chức năng, quy mô của đô thị, xã, khu chức năng hoặc khu vực lập quy hoạch. Không phải mọi thay đổi về tên gọi hoặc địa giới đều dẫn đến việc phải điều chỉnh nếu nội dung quy hoạch thực tế không bị tác động.

Một căn cứ khác liên quan đến dự án đã được Quốc hội hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư công, đầu tư theo phương thức đối tác công tư và đầu tư. Điều kiện này chỉ được áp dụng khi dự án làm ảnh hưởng đến sử dụng đất hoặc không gian kiến trúc của khu vực đã có quy hoạch.

Quy hoạch cũng được xem xét thay đổi khi có biến động về khí hậu, địa chất, thủy văn hoặc tác động của thiên tai, chiến tranh, yêu cầu bảo đảm quốc phòng, an ninh làm ảnh hưởng đến sử dụng đất và không gian kiến trúc. Hồ sơ thuộc trường hợp này cần có số liệu khảo sát, tài liệu chuyên ngành và đánh giá rủi ro tương ứng với yếu tố mới phát sinh.

Nhu cầu phục vụ lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng có thể là căn cứ điều chỉnh khi chính sách phát triển làm thay đổi nhu cầu sử dụng đất dành cho hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Trường hợp thay đổi chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch hoặc chỉ tiêu diện tích sàn nhà ở bình quân đầu người theo kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương cũng có thể được xem xét, nhưng phải bảo đảm không làm quá tải hạ tầng của khu vực.

Quy hoạch không thể thực hiện hoặc việc triển khai gây ảnh hưởng tiêu cực đến phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh, an sinh xã hội, môi trường sinh thái, di tích lịch sử hoặc văn hóa là một căn cứ khác. Việc xác định quy hoạch không thực hiện được phải dựa trên đánh giá khách quan về điều kiện đất đai, nguồn lực, hạ tầng và tình hình triển khai, không chỉ dựa vào khó khăn tài chính hoặc phương án kinh doanh của một dự án.

Trường hợp dự án đầu tư xây dựng đã được cấp có thẩm quyền chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư, quy hoạch có thể được xem xét điều chỉnh nếu nội dung mới ảnh hưởng đến sử dụng đất hoặc tổ chức không gian khu đất dự án. Quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư không tự động thay thế quyết định điều chỉnh quy hoạch.

Khoản 8 Điều 45 còn quy định trường hợp cần thay đổi ranh giới, một số chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch hoặc yêu cầu kỹ thuật chuyên ngành của lô đất để thực hiện công trình tập trung hoặc công trình riêng lẻ trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt. Đây là trường hợp riêng có thể áp dụng cơ chế điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết mà không phải thực hiện bước rà soát. 0------------------------------------------------------------vietit

II. Khi nào được điều chỉnh quy hoạch xây dựng: Trường hợp phải rà soát trước khi quyết định

Theo Điều 43 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch phải được rà soát định kỳ hoặc khi xuất hiện nhu cầu điều chỉnh dựa trên các điều kiện tại khoản 1 đến khoản 7 Điều 45. Thời hạn rà soát định kỳ là năm năm kể từ ngày quy hoạch được phê duyệt.

Việc đến kỳ rà soát không đồng nghĩa quy hoạch đương nhiên được điều chỉnh. Kết quả rà soát có thể kiến nghị tiếp tục thực hiện quy hoạch hiện hành, điều chỉnh một phần hoặc điều chỉnh toàn bộ tùy theo mức độ tác động của những yếu tố mới.

Báo cáo rà soát khi phát sinh nhu cầu điều chỉnh phải xác định nội dung mới và phân tích ảnh hưởng đối với quy hoạch đã được phê duyệt. Báo cáo còn phải đánh giá các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật, chỉ tiêu sử dụng đất, tình hình triển khai dự án và đề xuất mức độ, nội dung cần điều chỉnh cục bộ hoặc tổng thể.

Theo Điều 27 Văn bản hợp nhất số 59/VBHN-BXD ngày 2 tháng 7 năm 2026, hồ sơ rà soát gồm báo cáo rà soát, bản vẽ màu ở tỷ lệ phù hợp và các văn bản pháp lý có liên quan. Bản vẽ cần thể hiện rõ phạm vi, nội dung và mối liên hệ của khu vực được xem xét với tổng thể quy hoạch.

Riêng trường hợp thuộc khoản 8 Điều 45, quy hoạch chi tiết có thể được điều chỉnh cục bộ mà không phải thực hiện rà soát. Tuy nhiên, quy định này không miễn việc lập hồ sơ, lấy ý kiến, thẩm định, phê duyệt, cập nhật và công bố nội dung điều chỉnh.

Chủ đầu tư có thể đề xuất phương án, cung cấp hồ sơ và phối hợp giải trình nhưng không tự thay thế cơ quan có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch. Trước khi đề xuất, cần tập hợp đầy đủ quyết định phê duyệt, thuyết minh, hệ thống bản vẽ, quy định quản lý theo quy hoạch, các quyết định điều chỉnh trước đây và tài liệu pháp lý của dự án.

Các chỉ tiêu trước và sau thay đổi phải được tính toán trên cùng phạm vi, phương pháp và đơn vị. Số liệu về diện tích, chức năng sử dụng đất, dân số, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao, cây xanh, giao thông và bãi đỗ xe cần thống nhất giữa báo cáo, bản vẽ, tài liệu đo đạc và hồ sơ đất đai. 0------------------------------------------------------------vietnhiu

Tại sao quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh

Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại các Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

Chính sách tư vấn: Khách hàng được tặng gói tư vấn pháp lý hoàn toàn miễn phí khi sử dụng dịch vụ tại Công ty.

Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Đội ngũ nhân sự am hiểu sâu sắc về lĩnh vực thành lập doanh nghiệp, đảm bảo quá trình tư vấn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.

Tiết kiệm thời gian: Sử dụng dịch vụ của chúng tôi giúp bạn tiết kiệm thời gian khi mọi thủ tục và hồ sơ liên quan đều được thực hiện trọn gói.

Tuân thủ pháp luật: Chúng tôi đảm bảo mọi quy trình đều tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành.

Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho doanh nghiệp.

Đối tác tin cậy: Công ty Đại Quang Minh đã xây dựng được uy tín trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn thành lập doanh nghiệp với chi phí hợp lý cho nhiều cá nhân và doanh nghiệp trên toàn quốc.

Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.

Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thành lập doanh nghiệp.

Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình đăng ký kinh doanh, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.

Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận tâm.

Tập trung phát triển kinh doanh: Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, bạn có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi mà không cần lo lắng về các thủ tục pháp lý. 0----19-9-11-

III. Khi nào được điều chỉnh quy hoạch xây dựng: Những trường hợp đề xuất chưa đủ cơ sở

Nhu cầu thay đổi phương án kinh doanh, tăng diện tích thương mại, tăng mật độ hoặc tăng tầng cao của chủ đầu tư chưa phải là căn cứ độc lập để điều chỉnh quy hoạch. Hồ sơ phải xác định được điều kiện tương ứng tại Điều 45 và chứng minh phương án phù hợp với nguyên tắc tại Điều 46.

Việc dự án chậm tiến độ hoặc gặp khó khăn về tài chính cũng không đồng nghĩa quy hoạch không thể thực hiện. Muốn sử dụng căn cứ này, báo cáo phải đánh giá được những nguyên nhân khách quan và ảnh hưởng của quy hoạch đối với cả khu vực, thay vì chỉ phản ánh khó khăn riêng của một nhà đầu tư.

Văn bản chấp thuận hoặc điều chỉnh chủ trương đầu tư không tự động làm thay đổi chức năng sử dụng đất, chỉ tiêu xây dựng và tổ chức không gian đã được phê duyệt. Nếu hồ sơ đầu tư và quy hoạch không thống nhất, các thủ tục liên quan phải được xử lý theo đúng trình tự và thẩm quyền tương ứng.

Phương án phù hợp với nhu cầu sử dụng của một lô đất nhưng vượt quá chỉ tiêu khống chế của quy hoạch cấp trên cũng chưa đủ cơ sở phê duyệt. Quy hoạch chi tiết phải cụ thể hóa quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung trong trường hợp không lập quy hoạch phân khu; quy hoạch phân khu phải tiếp tục cụ thể hóa đúng quy hoạch chung.

Việc chỉ nộp một bản vẽ phương án và văn bản đề nghị cũng chưa đáp ứng yêu cầu. Hồ sơ điều chỉnh cục bộ theo Điều 28 Văn bản hợp nhất số 59/VBHN-BXD phải làm rõ lý do, sự cần thiết, hiện trạng, nội dung thay đổi, tính liên tục và đồng bộ của quy hoạch, hiệu quả kinh tế xã hội, chỉ tiêu trước và sau điều chỉnh, tác động phát sinh và biện pháp khắc phục.

Thẩm quyền cụ thể phụ thuộc vào loại quy hoạch, phạm vi địa giới, tính chất khu vực và quy định phân cấp đang áp dụng. Luật số 144/2025/QH15 và Nghị định số 145/2025/NĐ-CP đã điều chỉnh các quy định liên quan đến mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Vì vậy, trước khi nộp hồ sơ cần kiểm tra đúng cơ quan tổ chức lập, cơ quan thẩm định, cấp phê duyệt và đầu mối tiếp nhận tại địa phương.

Sau khi được phê duyệt, nội dung điều chỉnh phải được cập nhật vào hồ sơ quy hoạch và công bố công khai chậm nhất trong thời hạn mười lăm ngày. Quyết định điều chỉnh quy hoạch không tự động thay thế các thủ tục của dự án về đầu tư, đất đai, môi trường, thiết kế, phòng cháy chữa cháy và giấy phép xây dựng.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

Trong quá trình hoạt động, nếu Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc hay cần hỗ trợ, hãy liên hệ với Công ty Đại Quang Minh. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và đồng hành cùng Quý khách hàng trong quá trình xây dựng, hoạt động và phát triển.

Chúc Quý khách hàng phát triển bền vững, đột phá thành công.

Trân trọng cảm ơn./.

BÀI VIẾT LIÊN QUAN:

1. QUY TRÌNH ĐIỀU CHỈNH CỤC BỘ QUY HOẠCH: CÁC BƯỚC TỪ RÀ SOÁT ĐẾN CÔNG BỐ

2. HỒ SƠ ĐIỀU CHỈNH CỤC BỘ QUY HOẠCH: THÀNH PHẦN CẦN CÓ VÀ CÁCH HẠN CHẾ BỔ SUNG

3. ĐIỀU CHỈNH CỤC BỘ QUY HOẠCH: DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ CẦN THỰC HIỆN NHỮNG BƯỚC NÀO?

Bình luận:

Gửi

Từ khóa: