HỒ SƠ ĐIỀU CHỈNH CỤC BỘ QUY HOẠCH: THÀNH PHẦN CẦN CÓ VÀ CÁCH HẠN CHẾ BỔ SUNG

HỒ SƠ ĐIỀU CHỈNH CỤC BỘ QUY HOẠCH: THÀNH PHẦN CẦN CÓ VÀ CÁCH HẠN CHẾ BỔ SUNG

Điều chỉnh cục bộ quy hoạch cho phép thay đổi một phần nội dung của quy hoạch đã được phê duyệt mà không phải điều chỉnh lại toàn bộ khu vực. Tuy nhiên, hình thức này chỉ được áp dụng khi đáp ứng điều kiện pháp luật và phương án không làm thay đổi tính chất, chức năng, phạm vi ranh giới hoặc các giải pháp quy hoạch chính của khu vực.

Hồ sơ điều chỉnh cục bộ quy hoạch không chỉ gồm bản vẽ thể hiện nội dung đề xuất. Cơ quan thẩm định còn xem xét căn cứ điều chỉnh, hiện trạng, chỉ tiêu trước và sau điều chỉnh, tác động đối với hạ tầng, kết quả lấy ý kiến và biện pháp xử lý những vấn đề phát sinh. Hồ sơ thiếu sự thống nhất giữa các tài liệu có thể phải chỉnh sửa nhiều lần trước khi đủ điều kiện trình phê duyệt.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ điều chỉnh quy hoạch cục bộ, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

1------------------7-9-8

I. Hồ sơ điều chỉnh cục bộ quy hoạch: Khi nào được áp dụng

Theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15, điều chỉnh cục bộ được tiến hành trên cơ sở kết quả rà soát quy hoạch và khi xuất hiện một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 đến khoản 7 Điều 45. Nội dung dự kiến điều chỉnh không được làm thay đổi tính chất, chức năng, phạm vi ranh giới và các giải pháp quy hoạch chính của khu vực đã được phê duyệt.

Phương án còn phải được đánh giá để bảo đảm không làm quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tuân thủ quy chuẩn về quy hoạch đô thị và nông thôn. Vì vậy, diện tích đề xuất thay đổi nhỏ không đồng nghĩa hồ sơ đương nhiên được xử lý theo hình thức điều chỉnh cục bộ.

Một khu đất có diện tích hạn chế nhưng liên quan đến đường giao thông chính, công trình công cộng, cây xanh, đầu mối hạ tầng hoặc không gian có vai trò quan trọng vẫn có thể ảnh hưởng đến giải pháp quy hoạch chung. Ngược lại, phương án có phạm vi tương đối lớn vẫn cần được đánh giá dựa trên tính chất nội dung thay đổi và tác động thực tế, thay vì chỉ căn cứ vào tỷ lệ diện tích.

Đối với trường hợp cần điều chỉnh ranh giới, một số chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch hoặc yêu cầu kỹ thuật chuyên ngành của lô đất để thực hiện công trình trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết, khoản 8 Điều 45 cho phép quy hoạch chi tiết được điều chỉnh cục bộ mà không phải thực hiện bước rà soát quy hoạch.

Quy định này không có nghĩa chủ đầu tư được tự quyết định điều chỉnh. Hồ sơ vẫn phải được cơ quan có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch chuẩn bị, lấy ý kiến, thẩm định, phê duyệt, cập nhật và công bố theo đúng trình tự.

Việc điều chỉnh cục bộ không thực hiện trình tự lập, thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch. Đây là điểm khác với điều chỉnh tổng thể. Tuy nhiên, việc không lập nhiệm vụ quy hoạch không làm giảm yêu cầu đối với báo cáo giải trình, bản vẽ, số liệu so sánh và đánh giá tác động của phương án.

1------------------------------------------------------------vietit

II. Hồ sơ điều chỉnh cục bộ quy hoạch: Thành phần bắt buộc theo quy định

Thành phần hồ sơ hiện được quy định tại Điều 28 Văn bản hợp nhất số 59/VBHN-BXD ngày 02 tháng 7 năm 2026. Tài liệu trọng tâm là báo cáo của cơ quan tổ chức lập quy hoạch gửi cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch đô thị và nông thôn.

Báo cáo phải nêu rõ lý do và sự cần thiết thực hiện điều chỉnh cục bộ. Phần này cần xác định yếu tố mới phát sinh, nội dung của quy hoạch hiện hành không còn phù hợp và mối liên hệ giữa nhu cầu điều chỉnh với định hướng phát triển của khu vực.

Hiện trạng khu vực điều chỉnh phải được đánh giá bằng số liệu và tài liệu có khả năng kiểm chứng. Nội dung thường liên quan đến ranh giới, diện tích, chức năng sử dụng đất, dân số, công trình hiện có, giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước, hạ tầng xã hội, môi trường và các dự án đang triển khai.

Báo cáo phải trình bày rõ nội dung điều chỉnh cục bộ, đồng thời phân tích tính liên tục và đồng bộ của toàn bộ quy hoạch sau khi thay đổi. Phương án không nên chỉ chứng minh lợi ích đối với một dự án mà cần làm rõ hiệu quả kinh tế xã hội và tác động đối với khu vực xung quanh.

Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật sau điều chỉnh phải được xác định và so sánh với chỉ tiêu đã được phê duyệt. Tùy nội dung thay đổi, bảng so sánh có thể liên quan đến cơ cấu sử dụng đất, dân số, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao, khoảng lùi, giao thông, cây xanh, bãi đỗ xe hoặc khả năng đáp ứng của hạ tầng.

Hồ sơ còn phải đánh giá tác động của việc điều chỉnh đến quá trình thực hiện quy hoạch; đề xuất biện pháp khắc phục những vấn đề mới phát sinh; xác định lộ trình và tiến độ thực hiện sau khi được phê duyệt. Báo cáo phải kèm theo văn bản pháp lý và tài liệu liên quan.

Nhóm tài liệu tiếp theo là các bản vẽ thể hiện vị trí, phạm vi ranh giới, quy mô khu vực và nội dung điều chỉnh cục bộ. Bản vẽ phải thể hiện các chỉ tiêu sau điều chỉnh và có nội dung so sánh với chỉ tiêu đã được phê duyệt.

Hồ sơ còn bao gồm các văn bản pháp lý liên quan; báo cáo tổng hợp, giải trình và tiếp thu ý kiến của cơ quan, tổ chức, cá nhân và cộng đồng dân cư; dự thảo quyết định của cấp có thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch.

Như vậy, văn bản đề nghị của chủ đầu tư hoặc một bản vẽ phương án mới không thể thay thế toàn bộ hồ sơ điều chỉnh cục bộ quy hoạch. Đề xuất của nhà đầu tư chỉ là một trong những nguồn tài liệu để cơ quan có trách nhiệm xem xét và tổ chức lập hồ sơ theo quy định.

1------------------------------------------------------------vietnhiu

Tại sao quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh?

Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại các Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

Chính sách tư vấn: Khách hàng được tặng gói tư vấn pháp lý hoàn toàn miễn phí khi sử dụng dịch vụ tại Công ty.

Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Đội ngũ nhân sự am hiểu sâu sắc về lĩnh vực thành lập doanh nghiệp, đảm bảo quá trình tư vấn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.

Tiết kiệm thời gian: Sử dụng dịch vụ của chúng tôi giúp bạn tiết kiệm thời gian khi mọi thủ tục và hồ sơ liên quan đều được thực hiện trọn gói.

Tuân thủ pháp luật: Chúng tôi đảm bảo mọi quy trình đều tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành.

Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho doanh nghiệp.

Đối tác tin cậy: Công ty Đại Quang Minh đã xây dựng được uy tín trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn thành lập doanh nghiệp với chi phí hợp lý cho nhiều cá nhân và doanh nghiệp trên toàn quốc.

Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.

Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thành lập doanh nghiệp.

Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình đăng ký kinh doanh, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.

Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận tâm.

Tập trung phát triển kinh doanh: Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, bạn có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi mà không cần lo lắng về các thủ tục pháp lý.

1------------------7-9-8-

III. Hồ sơ điều chỉnh cục bộ quy hoạch: Yêu cầu đối với bản vẽ, số liệu và ý kiến

Trước khi lập bản vẽ điều chỉnh, cần thu thập đầy đủ quyết định phê duyệt quy hoạch, thuyết minh, hệ thống bản vẽ, quy định quản lý theo quy hoạch và các quyết định điều chỉnh đã ban hành. Nếu chỉ đối chiếu với một bản đồ sử dụng đất, phương án có thể bỏ sót yêu cầu về giao thông, hạ tầng, kiến trúc cảnh quan hoặc chỉ tiêu quản lý.

Bản vẽ phải phân biệt rõ nội dung được giữ nguyên với nội dung đề xuất thay đổi. Ranh giới điều chỉnh cần thống nhất với báo cáo, số liệu diện tích, tọa độ, tài liệu đo đạc và hồ sơ đất đai. Việc sử dụng nhiều nguồn bản đồ không đồng nhất có thể dẫn đến chênh lệch ranh giới khi thẩm định.

Chỉ tiêu trước và sau điều chỉnh phải sử dụng cùng phương pháp tính, cùng phạm vi và cùng đơn vị. Nếu mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất hoặc dân số được tính trên những phạm vi khác nhau, kết quả so sánh sẽ không phản ánh chính xác mức độ tác động của phương án.

Đánh giá hạ tầng cần xem xét đồng thời nhu cầu phát sinh và khả năng đáp ứng. Trường hợp tăng dân số, diện tích sàn hoặc quy mô hoạt động, hồ sơ cần làm rõ ảnh hưởng đến giao thông, bãi đỗ xe, trường học, cây xanh, cấp nước, thoát nước, xử lý chất thải và khả năng tiếp cận phục vụ phòng cháy chữa cháy.

Theo Điều 47 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, nội dung và kế hoạch điều chỉnh cục bộ phải được lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước có liên quan, cộng đồng dân cư trong khu vực dự kiến điều chỉnh và các khu vực xung quanh chịu ảnh hưởng trực tiếp.

Thời hạn để cơ quan, tổ chức và chuyên gia gửi ý kiến bằng văn bản là mười lăm ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ. Thời gian lấy ý kiến cộng đồng dân cư ít nhất là hai mươi ngày và không quá ba mươi ngày kể từ ngày công khai nội dung lấy ý kiến.

Sau quá trình lấy ý kiến, hồ sơ phải có báo cáo tổng hợp, giải trình và tiếp thu. Báo cáo cần phản ánh trung thực các ý kiến, nội dung được tiếp thu, nội dung không tiếp thu và cơ sở xử lý. Nếu phương án được chỉnh sửa sau lấy ý kiến, thay đổi đó phải được cập nhật thống nhất vào báo cáo, bản vẽ và bảng chỉ tiêu.

Hồ sơ điện tử cần được chuẩn bị đồng thời với hồ sơ giấy. Dữ liệu số cơ bản, dữ liệu pháp lý và dữ liệu địa lý phải thống nhất với phương án trình thẩm định, hạn chế trường hợp bản điện tử khác với tài liệu đã in và ký xác nhận.

1------------------------------------------------------------vietit

IV. Hồ sơ điều chỉnh cục bộ quy hoạch: Trình tự xử lý và lưu ý khi hoàn thiện

Cơ quan hoặc tổ chức có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch trực tiếp lập hồ sơ điều chỉnh cục bộ hoặc lựa chọn tổ chức tư vấn đáp ứng điều kiện theo quy định. Nhà đầu tư có thể nghiên cứu, đề xuất phương án, cung cấp tài liệu và phối hợp giải trình nhưng không tự thay thế vai trò của cơ quan tổ chức lập quy hoạch.

Sau khi hồ sơ được chuẩn bị và hoàn thành việc lấy ý kiến, cơ quan thẩm định xem xét căn cứ lập quy hoạch, điều kiện điều chỉnh và nội dung điều chỉnh cục bộ. Việc thẩm định không chỉ kiểm tra đủ tài liệu mà còn đánh giá sự phù hợp với quy hoạch cấp trên, quy chuẩn, hạ tầng và lợi ích chung của khu vực.

Hồ sơ đáp ứng yêu cầu được trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Quyết định phê duyệt phải thể hiện rõ những nội dung được điều chỉnh và kèm theo hồ sơ điều chỉnh cục bộ.

Thẩm quyền và quy trình cụ thể phải được xác định theo loại quy hoạch, phạm vi địa giới và quy định của địa phương. Luật số 144/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2026, đã sửa đổi các quy định liên quan đến mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Đối với quy hoạch thuộc thẩm quyền phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt và công bố điều chỉnh cục bộ theo trình tự do Thủ tướng Chính phủ quy định. Đối với quy hoạch thuộc thẩm quyền phê duyệt của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện các công việc tương ứng theo trình tự do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Do mỗi địa phương có thể ban hành quy trình xử lý cụ thể, trước khi nộp cần kiểm tra thêm quy định về cơ quan tiếp nhận, số lượng hồ sơ, biểu mẫu, yêu cầu dữ liệu và phương thức nộp đang được áp dụng tại nơi có khu vực quy hoạch.

Pháp luật không quy định một thời hạn chung duy nhất cho toàn bộ quá trình xử lý hồ sơ điều chỉnh cục bộ quy hoạch. Thời gian thực tế phụ thuộc phạm vi điều chỉnh, chất lượng hồ sơ, thời gian lấy ý kiến, yêu cầu thẩm định, việc giải trình bổ sung và quy trình của địa phương.

Sau khi được phê duyệt, cơ quan tổ chức lập quy hoạch phải cập nhật nội dung điều chỉnh vào hồ sơ quy hoạch. Nội dung điều chỉnh phải được công bố công khai chậm nhất trong thời hạn mười lăm ngày kể từ ngày được phê duyệt.