ĐIỀU CHỈNH RANH GIỚI DỰ ÁN: ĐỒNG BỘ HỒ SƠ ĐẦU TƯ, QUY HOẠCH VÀ ĐẤT ĐAI

ĐIỀU CHỈNH RANH GIỚI DỰ ÁN: ĐỒNG BỘ HỒ SƠ ĐẦU TƯ, QUY HOẠCH VÀ ĐẤT ĐAI

Điều chỉnh ranh giới dự án có thể làm thay đổi địa điểm, diện tích đất sử dụng và phương án xây dựng đã được chấp thuận. Trước khi triển khai theo đường ranh mới, nhà đầu tư cần xác định hồ sơ đầu tư, quy hoạch và đất đai nào phải điều chỉnh; một bản vẽ đề xuất chưa đủ để thay thế các nội dung đã được phê duyệt.

Việc giữ nguyên tổng diện tích hoặc chỉ dịch chuyển một cạnh không đồng nghĩa được miễn thủ tục. Ngược lại, cập nhật tên địa chỉ sau sắp xếp đơn vị hành chính cũng không đồng nghĩa dự án đã chuyển địa điểm. Cần đối chiếu vị trí thực tế và phạm vi thay đổi để chọn đúng cách xử lý.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ điều chỉnh quy hoạch xây dựng, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 329 656 280; WhatsApp: (+84) 329 656 280; WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123); Telegram: (+84) 329 656 280 để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 329 656 280

- WhatsApp: (+84) 329 656 280

- WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123)

- Telegram: (+84) 329 656 280

I. Xác định đúng nội dung thay đổi ranh giới dự án

Ranh giới dự án xác định phạm vi thực hiện dự án trong các hồ sơ được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hoặc cấp. Ranh giới này cần được phân biệt với đường bao toàn khu vực lập quy hoạch và ranh giới thửa đất địa chính. Dự án nằm trong một khu quy hoạch lớn hoặc sử dụng nhiều thửa đất có thể có các đường ranh không trùng nhau.

Căn cứ pháp lý được đối chiếu đến ngày 30/10/2026. Khi tra cứu Văn bản hợp nhất số 142/2026/VBHN-LQ-VPQH ngày 23/9/2026 về Luật Đầu tư, cần áp dụng theo hiệu lực từng quy định. Luật số 24/2026/QH16 sửa đổi Luật Đầu tư có hiệu lực từ ngày 01/3/2027; việc đã được hợp nhất không có nghĩa mọi sửa đổi đều áp dụng ngay tại thời điểm chuẩn bị hồ sơ.

Theo Điều 29 Luật Đầu tư số 143/2025/QH15, nhà đầu tư phải tuân thủ đồng thời pháp luật về đầu tư, quy hoạch, đất đai và các lĩnh vực liên quan khi triển khai dự án. Vì vậy, việc điều chỉnh ranh giới dự án cần được xem xét trên từng hồ sơ, không thể dùng kết quả của một thủ tục để mặc nhiên thay cho các thủ tục còn lại.

Nên bắt đầu từ quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư nếu có, bản vẽ quy hoạch được duyệt và tài liệu giao đất, cho thuê đất, thuê lại đất hoặc nhận chuyển nhượng hợp pháp. Lập bản đối chiếu đường ranh hiện hữu và đường ranh đề xuất, ghi rõ phần đưa vào, phần đưa ra và các thửa đất liên quan.

Nếu số liệu đo đạc mới khác tài liệu cũ, cần làm rõ nguyên nhân trước khi đề xuất điều chỉnh. Sai khác do hệ tọa độ, số hóa hoặc ghi nhận thông tin không được tự động coi là thay đổi phạm vi dự án. Trường hợp có thay đổi thực sự phải thể hiện được vị trí, diện tích và tác động của phần đất thay đổi. ---------------------------------------------------------------------VIETIT

II. Các hồ sơ phải xem xét điều chỉnh

Đối với hồ sơ đầu tư, khoản 2 Điều 33 Luật Đầu tư yêu cầu điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư khi việc điều chỉnh dự án làm thay đổi nội dung chính ghi trong giấy chứng nhận. Với dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, cần kiểm tra thêm các trường hợp tại khoản 3 Điều 33 và Điều 51 Nghị định số 96/2026/NĐ-CP ngày 31/3/2026.

Điểm b khoản 3 Điều 51 quy định trường hợp thay đổi quy mô diện tích đất sử dụng trên 10% hoặc trên 30 ha đối với dự án có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Ngưỡng này gắn với đúng trường hợp luật định, không phải tiêu chí miễn thủ tục cho mọi dự án thay đổi ranh giới.

Điểm c khoản 3 Điều 51 còn điều chỉnh trường hợp chuyển sang địa điểm mới khác địa điểm đã được phê duyệt. Quy định này loại trừ việc thay đổi thông tin địa điểm do sắp xếp đơn vị hành chính, tổ chức chính quyền địa phương hai cấp và trường hợp thay đổi diện tích nhưng vẫn ở địa điểm được duyệt. Việc có thuộc ngoại lệ hay không phải được chứng minh từ hồ sơ vị trí.

Ví dụ, dự án giữ nguyên tổng diện tích nhưng chuyển một phần phạm vi sang khu đất khác vẫn cần xem xét nội dung địa điểm đầu tư. Trái lại, việc địa chỉ đổi tên phường trong khi vị trí và đường ranh không đổi cần được phân biệt với di chuyển dự án. Các ví dụ này không thay thế việc kiểm tra toàn bộ điều kiện và quy định chuyển tiếp của từng dự án.

Đối với quy hoạch, cần đối chiếu Điều 45, Điều 46 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, tham khảo Văn bản hợp nhất số 157/2026/VBHN-LQ-VPQH ngày 28/9/2026. Thay đổi đường bao khu vực lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết phải được phân biệt với thay đổi ranh giới lô đất trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết để xác định điều chỉnh tổng thể hoặc cục bộ.

Đối với đất đai, điểm d khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai quy định đăng ký biến động khi thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận có thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước cạnh, diện tích hoặc thông tin thửa đất tương ứng. Nội dung được đối chiếu tại Văn bản hợp nhất số 44/VBHN-VPQH ngày 16/3/2026. Quyết định điều chỉnh dự án không tự làm phát sinh quyền sử dụng phần đất bổ sung. ---------------------------------------------------------------------VIETNHIU

Tại sao quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh

Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại các Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

Chính sách tư vấn: Khách hàng được tặng gói tư vấn pháp lý hoàn toàn miễn phí khi sử dụng dịch vụ tại Công ty.

Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Đội ngũ nhân sự am hiểu sâu sắc về lĩnh vực thành lập doanh nghiệp, đảm bảo quá trình tư vấn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.

Tiết kiệm thời gian: Sử dụng dịch vụ của chúng tôi giúp bạn tiết kiệm thời gian khi mọi thủ tục và hồ sơ liên quan đều được thực hiện trọn gói.

Tuân thủ pháp luật: Chúng tôi đảm bảo mọi quy trình đều tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành.

Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho doanh nghiệp.

Đối tác tin cậy: Công ty Đại Quang Minh đã xây dựng được uy tín trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn thành lập doanh nghiệp với chi phí hợp lý cho nhiều cá nhân và doanh nghiệp trên toàn quốc.

Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.

Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thành lập doanh nghiệp.

Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình đăng ký kinh doanh, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.

Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận tâm.

Tập trung phát triển kinh doanh: Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, bạn có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi mà không cần lo lắng về các thủ tục pháp lý.

---------31-10-15-

III. Chuẩn bị hồ sơ và đồng bộ kết quả thực hiện

Hồ sơ nên làm rõ lý do điều chỉnh, hiện trạng triển khai, vị trí và quy mô trước, sau thay đổi. Bản vẽ đối chiếu cần thống nhất nền bản đồ và hệ quy chiếu, xác định phần đất bổ sung hoặc loại khỏi dự án, khu vực tiếp giáp và hạ tầng bị ảnh hưởng. Đây là tài liệu phục vụ giải trình, không phải quyết định cho phép sử dụng đường ranh mới.

Với dự án có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư nhưng không thuộc diện chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư, khoản 2 Điều 56 Nghị định số 96/2026/NĐ-CP dẫn chiếu bộ hồ sơ tại khoản 1 Điều 52. Thành phần gồm văn bản đề nghị điều chỉnh; báo cáo tình hình triển khai; quyết định điều chỉnh của nhà đầu tư là tổ chức; giải trình hoặc tài liệu liên quan đến nội dung thay đổi theo quy định, nếu có.

Đối với trường hợp thuộc khoản 2 Điều 56, thời hạn điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư là 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ. Mốc này không phải tổng thời gian xử lý mọi thủ tục về ranh giới dự án, không bao gồm thời gian hoàn thiện hồ sơ và các thủ tục quy hoạch, đất đai cần thực hiện riêng.

Nếu phải chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư, thực hiện theo thẩm quyền và trình tự tương ứng tại Điều 52, Điều 53 hoặc Điều 54 Nghị định số 96/2026/NĐ-CP. Sau đó thực hiện điều chỉnh quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư nếu có. Dự án cũ còn phải đối chiếu quy định chuyển tiếp, tránh áp dụng một trình tự chung cho mọi quyết định đã cấp.

Trước khi đưa phương án vào thi công hoặc vận hành, cần rà soát sự thống nhất giữa kết quả đầu tư, quy hoạch, hồ sơ địa chính, quyết định hoặc hợp đồng về đất và hồ sơ xây dựng liên quan. Phần đất dự kiến bổ sung phải có cơ sở sử dụng hợp pháp; cần kiểm tra cả lối tiếp cận, đấu nối hạ tầng và quyền lợi của bên liền kề. Không sử dụng đường ranh đang đề xuất như đường ranh đã được duyệt.