ĐIỀU CHỈNH RANH GIỚI QUY HOẠCH: PHẠM VI THAY ĐỔI VÀ HỒ SƠ ĐỀ XUẤT

ĐIỀU CHỈNH RANH GIỚI QUY HOẠCH: PHẠM VI THAY ĐỔI VÀ HỒ SƠ ĐỀ XUẤT

Điều chỉnh ranh giới quy hoạch cần được xác định đúng đối tượng ngay từ đầu. Thay đổi đường bao của toàn bộ khu vực lập quy hoạch khác với điều chỉnh ranh giới một lô đất bên trong khu vực đó. Phân biệt này quyết định việc xem xét điều chỉnh tổng thể hay điều chỉnh cục bộ.

Chủ đầu tư nên đối chiếu quyết định phê duyệt, bản vẽ quy hoạch và hồ sơ đất đai trước khi lập phương án. Diện tích thay đổi nhỏ hoặc giữ nguyên tổng diện tích chưa đủ để kết luận được điều chỉnh cục bộ; cần đánh giá cả vị trí đường ranh và tác động đến khu vực xung quanh.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ điều chỉnh quy hoạch xây dựng, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 329 656 280

- WhatsApp: (+84) 329 656 280

- WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123)

- Telegram: (+84) 329 656 280

I. Phân biệt phạm vi ranh giới cần điều chỉnh

Căn cứ pháp lý được đối chiếu đến ngày 29/10/2026 gồm Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, các sửa đổi đang có hiệu lực và Văn bản hợp nhất số 157/2026/VBHN-LQ-VPQH ngày 28/9/2026. Việc áp dụng phải theo thời điểm có hiệu lực của từng quy định được hợp nhất, không mặc nhiên áp dụng trước những sửa đổi có hiệu lực trong năm 2027.

Ranh giới khu vực lập quy hoạch được nhận diện từ quyết định và hồ sơ quy hoạch đã phê duyệt. Nếu đề xuất bổ sung đất bên ngoài, đưa một phần đất ra khỏi khu vực hoặc dịch chuyển đường bao, cần xác định có thay đổi phạm vi lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết hay không. Giữ nguyên số héc-ta nhưng đổi vị trí đường bao vẫn có thể là thay đổi ranh giới.

Theo điểm a khoản 1 Điều 46 của Luật, thay đổi ranh giới khu vực lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết thuộc nội dung xem xét điều chỉnh tổng thể, trên cơ sở kết quả rà soát và khi có một trong các điều kiện tại khoản 1 đến khoản 7 Điều 45. Nhu cầu mở rộng quỹ đất riêng của chủ đầu tư không tự thân thay thế những điều kiện này.

Đối với ranh giới lô đất trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết, khoản 8 Điều 45 quy định trường hợp cần thiết điều chỉnh ranh giới, một số chỉ tiêu sử dụng đất hoặc yêu cầu kỹ thuật chuyên ngành để thực hiện dự án xây dựng tập trung hoặc công trình riêng lẻ. Khi xuất hiện điều kiện này, khoản 2 Điều 46 cho phép điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết mà không phải rà soát quy hoạch.

Cần phân biệt ranh giới lô đất nêu trên với đường bao của toàn bộ khu vực lập quy hoạch. Điều chỉnh cục bộ phải được xem xét theo nguyên tắc không thay đổi tính chất, chức năng, phạm vi ranh giới và giải pháp quy hoạch chính của khu vực; không làm quá tải hạ tầng, tuân thủ quy chuẩn. Không thể chỉ dựa vào diện tích tác động nhỏ để bỏ qua yêu cầu này.

Ranh giới dự án đầu tư, ranh giới thửa đất và ranh giới quy hoạch còn có thể không trùng nhau. Quyết định điều chỉnh quy hoạch không tự mở rộng quyền sử dụng đất, giải quyết tranh chấp ranh đất hay thay thế thủ tục điều chỉnh dự án. Mỗi hồ sơ cần xác định riêng nội dung nào thuộc quy hoạch, đầu tư hoặc đất đai.

---------------------------------------------------------------------VIETNHIU

II. Hồ sơ làm rõ đường ranh và tác động của phương án

Trước khi lập hồ sơ, nên tập hợp quyết định phê duyệt và các lần điều chỉnh, bản vẽ có xác nhận, quy định quản lý theo quy hoạch, tài liệu đo đạc và hồ sơ đất đai liên quan. Đây là cơ sở đối chiếu thực tế; tài liệu về quyền sử dụng đất không được dùng thay bản vẽ quy hoạch đã phê duyệt.

Bản vẽ so sánh nên đặt ranh giới được duyệt và đường ranh đề xuất trên cùng nền bản đồ, cùng hệ quy chiếu, chỉ rõ các điểm thay đổi, diện tích đưa vào hoặc đưa ra và phần tiếp giáp. Cần làm rõ sự chênh lệch do đo đạc, số hóa hay do đề xuất thay đổi thực sự, tránh coi mọi sai khác trên bản đồ là lý do điều chỉnh quy hoạch.

Hồ sơ rà soát theo Điều 27 Thông tư số 16/2025/TT-BXD đã được sửa đổi, đối chiếu tại Văn bản hợp nhất số 59/VBHN-BXD ngày 2/7/2026, gồm báo cáo, bản vẽ in màu tỷ lệ thích hợp và văn bản pháp lý liên quan. Báo cáo đánh giá việc thực hiện quy hoạch, các tác động, yếu tố mới và kiến nghị, đề xuất.

Nếu thuộc điều chỉnh cục bộ, Điều 28 yêu cầu báo cáo nêu lý do, sự cần thiết, hiện trạng, nội dung điều chỉnh, tính liên tục và đồng bộ của quy hoạch, hiệu quả kinh tế - xã hội. Báo cáo còn phải so sánh chỉ tiêu trước và sau, đánh giá tác động, biện pháp khắc phục, lộ trình và tiến độ thực hiện, kèm tài liệu liên quan.

Hồ sơ cục bộ còn có bản vẽ thể hiện vị trí, phạm vi, quy mô, nội dung thay đổi và chỉ tiêu so sánh; văn bản pháp lý; báo cáo tổng hợp, giải trình, tiếp thu ý kiến liên quan; dự thảo quyết định phê duyệt. Nếu thuộc điều chỉnh tổng thể, phải lập hồ sơ nhiệm vụ và hồ sơ đồ án theo quy định tương ứng, không sử dụng bộ hồ sơ cục bộ để thay thế.

Phương án cần kiểm tra đường giao thông, điểm đấu nối, cấp thoát nước, quỹ đất công cộng và các khu vực bảo vệ có liên quan. Chuyển một đường ranh có thể ảnh hưởng lối tiếp cận hoặc công trình hạ tầng của khu đất liền kề dù diện tích toàn khu không đổi. Các ảnh hưởng này cần được thể hiện và xử lý trong phương án.

---------------------------------------------------------------------VIETIT

Tại sao quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh?

Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại các Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

Chính sách tư vấn: Khách hàng được tặng gói tư vấn pháp lý hoàn toàn miễn phí khi sử dụng dịch vụ tại Công ty.

Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Đội ngũ nhân sự am hiểu sâu sắc về lĩnh vực thành lập doanh nghiệp, đảm bảo quá trình tư vấn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.

Tiết kiệm thời gian: Sử dụng dịch vụ của chúng tôi giúp bạn tiết kiệm thời gian khi mọi thủ tục và hồ sơ liên quan đều được thực hiện trọn gói.

Tuân thủ pháp luật: Chúng tôi đảm bảo mọi quy trình đều tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành.

Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho doanh nghiệp.

Đối tác tin cậy: Công ty Đại Quang Minh đã xây dựng được uy tín trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn thành lập doanh nghiệp với chi phí hợp lý cho nhiều cá nhân và doanh nghiệp trên toàn quốc.

Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.

Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thành lập doanh nghiệp.

Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình đăng ký kinh doanh, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.

Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận tâm.

Tập trung phát triển kinh doanh: Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, bạn có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi mà không cần lo lắng về các thủ tục pháp lý.

III. Trình tự xem xét và những việc cần làm sau phê duyệt

Theo Điều 47 của Luật, điều chỉnh tổng thể bắt đầu từ báo cáo kết quả rà soát để cấp có thẩm quyền xem xét chấp thuận chủ trương. Sau đó mới tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt và công bố theo trình tự luật định. Việc chủ đầu tư gửi đề xuất hoặc được tiếp nhận hồ sơ chưa đồng nghĩa đường ranh mới đã được chấp thuận.

Với điều chỉnh cục bộ, cơ quan tổ chức lập thực hiện hồ sơ và lấy ý kiến cơ quan quản lý liên quan, cộng đồng dân cư trong khu vực dự kiến điều chỉnh và khu vực xung quanh chịu ảnh hưởng trực tiếp. Hồ sơ tiếp tục được thẩm định, phê duyệt và cập nhật. Trường hợp được miễn rà soát vẫn phải thực hiện các khâu còn lại; điều chỉnh cục bộ không phải lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch.

Thẩm quyền cần đối chiếu Điều 48, loại quy hoạch và quy định phân cấp, trình tự của địa phương đang áp dụng; không suy ra cơ quan phê duyệt chỉ từ tỷ lệ bản đồ. Nghị định số 178/2025/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định số 34/2026/NĐ-CP và hợp nhất tại Văn bản số 18/VBHN-BXD ngày 24/3/2026, là nguồn cần đối chiếu khi thực hiện.

Tại ngày 29/10/2026, cần kiểm tra phương án theo quy chuẩn đang có hiệu lực. Thông tư số 46/2026/TT-BXD ngày 30/6/2026 ban hành QCVN 01:2026/BXD, có hiệu lực từ ngày 01/01/2027 và thay thế Thông tư số 01/2021/TT-BXD ban hành QCVN 01:2021/BXD. Hồ sơ kéo dài sang thời điểm này phải được rà soát theo hiệu lực và quy định chuyển tiếp tương ứng.

Sau phê duyệt, nội dung điều chỉnh phải cập nhật vào hồ sơ quy hoạch và công bố theo Điều 50, chậm nhất 15 ngày kể từ ngày phê duyệt, trừ nội dung thuộc bí mật nhà nước được xử lý theo pháp luật tương ứng. Các thủ tục về đầu tư, đất đai, thiết kế và giấy phép xây dựng vẫn phải được rà soát riêng trước khi triển khai theo ranh giới mới.