TƯ VẤN PHÁP LÝ DỰ ÁN: THỰC HIỆN QUY HOẠCH TRONG PHÁP LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình. Đây là bước chuyển dự án từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư sang giai đoạn thi công. Đồng thời, giấy phép là căn cứ để kiểm soát việc xây dựng có phù hợp với quy hoạch, thiết kế đã được thẩm định và các yêu cầu về an toàn, phòng cháy chữa cháy, môi trường hay không. Công trình xây dựng không phép hoặc sai phép có thể bị xử phạt, buộc tháo dỡ, và không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Từ ngày 01/7/2026, Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực, thay thế Luật Xây dựng 2014. Luật mới mở rộng đáng kể các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, trong đó có công trình thuộc dự án đã được thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, và bổ sung nghĩa vụ thông báo khởi công kèm hồ sơ đối với nhiều trường hợp được miễn. Bài viết này phân tích các quy định trọng yếu về giấy phép xây dựng mà chủ đầu tư dự án cần lưu ý.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ tư vấn về dự án, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 329 656 280; WhatsApp: (+84) 329 656 280; WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123); Telegram: (+84) 329 656 280 để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 329 656 280

- WhatsApp: (+84) 329 656 280

- WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123)

- Telegram: (+84) 329 656 280

I. Tư vấn pháp lý dự án: Khái quát về giấy phép xây dựng

Trước khi chuẩn bị hồ sơ, chủ đầu tư cần xác định công trình có phải xin giấy phép hay không, và nếu phải xin thì xin loại giấy phép nào. Việc xác định sai có thể khiến chủ đầu tư mất thời gian làm thủ tục không cần thiết, hoặc ngược lại, khởi công khi chưa đủ điều kiện pháp lý.

Các loại giấy phép xây dựng

Theo Luật Xây dựng 2025, giấy phép xây dựng gồm ba loại:

- Giấy phép xây dựng mới: cấp cho công trình xây dựng mới;

- Giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình: cấp cho việc sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kết cấu, công năng, kiến trúc mặt ngoài, hoặc di dời công trình đến vị trí khác;

- Giấy phép xây dựng có thời hạn: cấp cho công trình xây dựng trên khu đất đã có quy hoạch nhưng chưa thực hiện, hoặc trong các trường hợp đặc thù khác theo quy định. Khi hết thời hạn hoặc khi Nhà nước thực hiện quy hoạch, chủ đầu tư phải tự tháo dỡ công trình.

Vai trò của giấy phép xây dựng đối với dự án

- Là điều kiện để khởi công xây dựng đối với công trình không thuộc diện được miễn;

- Là căn cứ để cơ quan quản lý kiểm tra, xử lý vi phạm trong quá trình thi công;

- Là một trong các căn cứ để nghiệm thu, hoàn công và đăng ký quyền sở hữu công trình;

- Trong giao dịch M&A hoặc chuyển nhượng dự án, việc công trình có giấy phép, hoặc thuộc diện miễn và đã thông báo khởi công đúng quy định, là nội dung bắt buộc phải thẩm định.

Quy định chuyển tiếp

- Công trình đã được cấp giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2014 tiếp tục thực hiện theo giấy phép đã cấp;

- Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép đã nộp trước ngày 01/7/2026 nhưng chưa được giải quyết cần đối chiếu quy định chuyển tiếp của Luật Xây dựng 2025 và nghị định hướng dẫn. Nếu công trình thuộc diện được miễn theo luật mới, chủ đầu tư có thể cân nhắc chuyển sang thủ tục thông báo khởi công.

Cơ sở pháp lý: Luật Xây dựng 2025.

Vấn đề pháp lý thường gặp

- Chủ đầu tư cho rằng chỉ sửa chữa bên trong nên không cần giấy phép, nhưng việc sửa chữa làm thay đổi kết cấu chịu lực hoặc công năng sử dụng, nên vẫn thuộc diện phải xin phép.

- Công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, nhưng chủ đầu tư đầu tư lớn như công trình lâu dài, rồi chịu thiệt hại khi phải tháo dỡ.

- Bên mua dự án không kiểm tra giấy phép xây dựng của các công trình hiện hữu, sau đó phát hiện một phần công trình xây dựng không phép.

Tại sao quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh

Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại các Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

Chính sách tư vấn: Khách hàng được tặng gói tư vấn pháp lý hoàn toàn miễn phí khi sử dụng dịch vụ tại Công ty.

Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Đội ngũ nhân sự am hiểu sâu sắc về lĩnh vực thành lập doanh nghiệp, đảm bảo quá trình tư vấn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.

Tiết kiệm thời gian: Sử dụng dịch vụ của chúng tôi giúp bạn tiết kiệm thời gian khi mọi thủ tục và hồ sơ liên quan đều được thực hiện trọn gói.

Tuân thủ pháp luật: Chúng tôi đảm bảo mọi quy trình đều tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành.

Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho doanh nghiệp.

Đối tác tin cậy: Công ty Đại Quang Minh đã xây dựng được uy tín trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn thành lập doanh nghiệp với chi phí hợp lý cho nhiều cá nhân và doanh nghiệp trên toàn quốc.

Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.

Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thành lập doanh nghiệp.

Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình đăng ký kinh doanh, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.

Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận tâm.

Tập trung phát triển kinh doanh: Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, bạn có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi mà không cần lo lắng về các thủ tục pháp lý

II. Tư vấn pháp lý dự án: Điều kiện, hồ sơ, trình tự cấp giấy phép xây dựng và rủi ro khi vi phạm

Đối với công trình không thuộc diện được miễn, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công. Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ ngay từ đầu giúp rút ngắn đáng kể thời gian giải quyết.

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng

Về nguyên tắc, công trình được cấp giấy phép xây dựng khi đáp ứng các điều kiện chính sau:

- Phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt, hoặc quy chế quản lý kiến trúc, và phù hợp với mục đích sử dụng đất;

- Chủ đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với khu đất xây dựng;

- Thiết kế xây dựng đã được thẩm định theo quy định (nếu thuộc diện thẩm định), đáp ứng quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật, và bảo đảm an toàn cho công trình và công trình lân cận;

- Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy chữa cháy và bảo vệ môi trường. Thông thường phải có văn bản thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy và kết quả thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường, nếu công trình thuộc diện phải thực hiện các thủ tục này;

- Bảo đảm khoảng cách an toàn với công trình hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, di tích;

- Đối với giấy phép có thời hạn: đáp ứng điều kiện riêng về thời hạn tồn tại và cam kết tự tháo dỡ.

Hồ sơ và trình tự cấp phép

- Hồ sơ thường gồm: đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng; giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất; bản vẽ thiết kế xây dựng; văn bản kết quả thẩm định thiết kế, thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy, kết quả thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường (nếu có); và văn bản chấp thuận của các cơ quan liên quan như độ cao tĩnh không hay đấu nối hạ tầng (nếu có);

- Thẩm quyền cấp phép theo phân cấp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: thường là Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã đối với một số loại công trình;

- Cơ quan cấp phép kiểm tra hồ sơ, có thể kiểm tra thực địa và lấy ý kiến cơ quan liên quan, rồi cấp giấy phép hoặc trả lời bằng văn bản nêu rõ lý do không cấp;

- Khi thay đổi thiết kế làm thay đổi nội dung giấy phép, chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép. Nếu chưa khởi công trong thời hạn quy định, chủ đầu tư phải gia hạn giấy phép trước khi hết hạn.

Rủi ro khi xây dựng không phép, sai phép

- Bị xử phạt vi phạm hành chính về trật tự xây dựng, bị đình chỉ thi công;

- Bị buộc tháo dỡ phần công trình xây dựng không phép, sai phép, nếu không đủ điều kiện để điều chỉnh hoặc cấp phép bổ sung;

- Không được nghiệm thu, không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình, ảnh hưởng đến khả năng thế chấp, chuyển nhượng và đưa công trình vào kinh doanh;

- Trong giao dịch M&A hoặc chuyển nhượng dự án: vi phạm về giấy phép xây dựng là căn cứ để bên mua yêu cầu giảm giá, yêu cầu bên bán khắc phục trước khi hoàn tất, hoặc yêu cầu bồi hoàn riêng.

Tài liệu cần chuẩn bị:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất;

- Thông tin quy hoạch, quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng;

- Hồ sơ thiết kế xây dựng và văn bản kết quả thẩm định thiết kế, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi;

- Văn bản thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy, kết quả thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường (nếu có);

- Thông báo khởi công và hồ sơ kèm theo, đối với công trình được miễn giấy phép.

Vấn đề pháp lý thường gặp

- Hồ sơ đề nghị cấp phép bị trả lại vì thiếu văn bản thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy, hoặc quyền sử dụng đất chưa hoàn tất thủ tục.

- Chủ đầu tư thay đổi thiết kế trong quá trình thi công, như tăng diện tích sàn hay thay đổi công năng, nhưng không điều chỉnh giấy phép.

- Giấy phép hết hạn khởi công nhưng chủ đầu tư không gia hạn, sau đó vẫn tiếp tục thi công.

- Phần công trình xây dựng vượt giấy phép không được hoàn công, nên không được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Quý khách hàng quan tâm đến đến dịch vụ tư vấn về dự án, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 329 656 280; WhatsApp: (+84) 329 656 280; WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123); Telegram: (+84) 329 656 280 để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 329 656 280

- WhatsApp: (+84) 329 656 280

- WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123)

- Telegram: (+84) 329 656 280

Trong quá trình hoạt động, nếu Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc hay cần hỗ trợ, hãy liên hệ với Công ty Đại Quang Minh. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và đồng hành cùng Quý khách hàng trong quá trình xây dựng, hoạt động và phát triển.

Chúc Quý khách hàng phát triển bền vững, đột phá thành công.

Trân trọng cảm ơn./.

BÀI VIẾT LIÊN QUAN:

1. TƯ VẤN PHÁP LÝ M&A: CÁC HÌNH THỨC MUA BÁN, SÁP NHẬP DOANH NGHIỆP

2. TƯ VẤN PHÁP LÝ M&A: QUY TRÌNH MUA BÁN VÀ SÁP NHẬP DOANH NGHIỆP

3. TƯ VẤN PHÁP LÝ M&A: THẨM ĐỊNH PHÁP LÝ TRƯỚC KHI THỰC HIỆN GIAO DỊCH M&A