TƯ VẤN PHÁP LÝ DỰ ÁN: THỦ TỤC ĐẦU TƯ

Trong chuỗi thủ tục pháp lý của một dự án, thủ tục đầu tư là bước xác lập “tư cách” của dự án trước Nhà nước. Thông qua thủ tục này, cơ quan nhà nước chấp thuận mục tiêu, quy mô, địa điểm, tiến độ và nhà đầu tư thực hiện dự án. Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư là căn cứ để thực hiện các bước tiếp theo, như giao đất, cho thuê đất, thẩm định thiết kế, thủ tục môi trường và xây dựng.

Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/3/2026, với nhiều thay đổi quan trọng. Luật liệt kê cụ thể các nhóm dự án phải chấp thuận chủ trương đầu tư, mở rộng thủ tục đầu tư đặc biệt, cho phép nhà đầu tư nước ngoài thành lập doanh nghiệp mà không cần có dự án trước, thu hẹp các trường hợp phải điều chỉnh dự án, và chuyển nhiều ngành, nghề sang quản lý theo phương thức hậu kiểm. Bài viết này phân tích các thủ tục đầu tư trọng yếu trong pháp lý dự án theo quy định mới.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ tư vấn về dự án, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 329 656 280; WhatsApp: (+84) 329 656 280; WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123); Telegram: (+84) 329 656 280 để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 329 656 280

- WhatsApp: (+84) 329 656 280

- WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123)

- Telegram: (+84) 329 656 280

I. Tư vấn pháp lý dự án: Xác định thủ tục đầu tư áp dụng cho dự án

Không phải dự án nào cũng phải đi qua cùng một trình tự. Việc đầu tiên là xác định dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, thủ tục đầu tư đặc biệt, hay chỉ cần đăng ký đầu tư. Kết quả xác định này quyết định thời gian, hồ sơ và cơ quan giải quyết.

Dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư

- Luật Đầu tư 2025 liệt kê cụ thể 20 nhóm dự án phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, thay vì xác định theo thẩm quyền của từng cơ quan như Luật Đầu tư 2020;

- Các nhóm dự án tiêu biểu gồm: dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa với quy mô lớn, nhà máy điện hạt nhân, dự án kinh doanh casino, cảng biển quy mô lớn, sân golf, dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, dự án cần áp dụng cơ chế, chính sách đặc thù, và các dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ;

- Thẩm quyền chấp thuận thuộc Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tùy nhóm dự án;

- Nội dung thẩm định gồm sự phù hợp với quy hoạch, nhu cầu sử dụng đất, sơ bộ phương án đầu tư, đánh giá sơ bộ tác động môi trường, và tư cách của nhà đầu tư (nếu đã xác định).

Cơ sở pháp lý: Điều 24 Luật Đầu tư 2025.

Dự án áp dụng thủ tục đầu tư đặc biệt

- Phạm vi áp dụng được mở rộng cho dự án trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế và các khu chức năng trong khu kinh tế;

- Không áp dụng cho dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư;

- Nhà đầu tư không phải thực hiện một số thủ tục như thẩm định công nghệ, lập báo cáo đánh giá tác động môi trường, lập quy hoạch chi tiết và cấp giấy phép xây dựng. Thay vào đó, nhà đầu tư cam kết đáp ứng các quy chuẩn, tiêu chuẩn, và nộp hồ sơ đề xuất dự án có nội dung đánh giá tác động môi trường;

- Thủ tục này rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị đầu tư. Bù lại, nhà đầu tư chịu trách nhiệm cao hơn trong việc tự bảo đảm tuân thủ và chịu sự hậu kiểm của cơ quan nhà nước.

Cơ sở pháp lý: Điều 28 Luật Đầu tư 2025.

Dự án chỉ thực hiện thủ tục đăng ký đầu tư

- Dự án không thuộc hai trường hợp trên, nếu thuộc diện phải có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, thì thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư tại cơ quan đăng ký đầu tư. Đây thường là trường hợp dự án của nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện như nhà đầu tư nước ngoài;

- Dự án của nhà đầu tư trong nước không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư thường không phải cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, trừ khi nhà đầu tư có nhu cầu. Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn phải thực hiện các thủ tục về đất đai, xây dựng, môi trường và phòng cháy chữa cháy theo quy định;

- Từ ngày 01/3/2026, nhà đầu tư nước ngoài được thành lập tổ chức kinh tế mà không cần có dự án đầu tư trước. Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn phải đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường, và khi thực hiện dự án cụ thể vẫn phải làm thủ tục đầu tư tương ứng.

Cơ sở pháp lý: Khoản 2 Điều 19 Luật Đầu tư 2025.

Vấn đề pháp lý thường gặp

- Nhà đầu tư xác định sai dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, triển khai thủ tục đất đai, xây dựng, rồi bị yêu cầu bổ sung thủ tục chủ trương từ đầu.

- Dự án trong khu công nghiệp đủ điều kiện áp dụng thủ tục đầu tư đặc biệt, nhưng nhà đầu tư vẫn đi theo trình tự thông thường, kéo dài thời gian không cần thiết.

- Nhà đầu tư nước ngoài thành lập doanh nghiệp không có dự án, nhưng ngành, nghề đăng ký thuộc diện chưa được tiếp cận thị trường.

II. Tư vấn pháp lý dự án: Lựa chọn nhà đầu tư và các nghĩa vụ khi thực hiện dự án

Đối với dự án có sử dụng đất do Nhà nước giao, cho thuê, nhà đầu tư phải được lựa chọn theo một trong các hình thức luật định trước khi được giao đất, cho thuê đất. Sau khi được chấp thuận, nhà đầu tư phải thực hiện dự án đúng các nội dung đã cam kết.

Hình thức lựa chọn nhà đầu tư

Luật Đầu tư 2025 quy định ba hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư:

- Đấu giá quyền sử dụng đất: áp dụng khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá theo pháp luật về đất đai;

- Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư: áp dụng đối với dự án có sử dụng đất thuộc diện phải đấu thầu theo pháp luật về đất đai, pháp luật về đấu thầu, hoặc pháp luật chuyên ngành;

- Chấp thuận nhà đầu tư: áp dụng trong các trường hợp không phải đấu giá, đấu thầu, như nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, hoặc các trường hợp khác theo quy định.

Hình thức lựa chọn phụ thuộc vào nguồn gốc đất và tính chất của dự án. Hình thức này ảnh hưởng trực tiếp đến thời gian, chi phí và mức độ cạnh tranh mà nhà đầu tư phải đối mặt.

Ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án

- Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án thường phải ký quỹ, hoặc có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ, để bảo đảm thực hiện dự án, trừ các trường hợp được miễn;

- Số tiền ký quỹ được tính theo tỷ lệ trên vốn đầu tư của dự án, và được hoàn trả theo tiến độ thực hiện dự án;

- Nhà đầu tư chậm tiến độ hoặc không thực hiện dự án có thể bị mất khoản ký quỹ.

Thực hiện dự án theo đúng nội dung đã chấp thuận

- Góp vốn, huy động vốn và triển khai dự án đúng tiến độ đã đăng ký;

- Thực hiện chế độ báo cáo định kỳ về tình hình thực hiện dự án trên Hệ thống thông tin quốc gia về đầu tư;

- Đáp ứng điều kiện đầu tư kinh doanh đối với ngành, nghề có điều kiện. Theo Luật Đầu tư 2025, Chính phủ công bố danh mục ngành, nghề phải được cấp phép hoặc chứng nhận trước khi hoạt động. Các ngành, nghề còn lại chuyển sang công bố điều kiện kinh doanh và quản lý theo phương thức hậu kiểm;

- Đối với dự án được hưởng ưu đãi đầu tư: duy trì các điều kiện hưởng ưu đãi trong suốt thời gian hưởng.

Cơ sở pháp lý: Điều 7, Phụ lục IV Luật Đầu tư 2025.

Vấn đề pháp lý thường gặp

- Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, nhưng loại đất nhận chuyển nhượng không thuộc trường hợp được chấp thuận nhà đầu tư mà không qua đấu giá, đấu thầu.

- Dự án chậm tiến độ do giải phóng mặt bằng, nhà đầu tư không chủ động đề nghị điều chỉnh tiến độ, dẫn đến bị xử phạt và mất ký quỹ.

- Doanh nghiệp không báo cáo định kỳ trên hệ thống thông tin đầu tư, bị xử phạt và gặp khó khăn khi thực hiện các thủ tục điều chỉnh sau này.

Tại sao quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh

Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại các Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

Chính sách tư vấn: Khách hàng được tặng gói tư vấn pháp lý hoàn toàn miễn phí khi sử dụng dịch vụ tại Công ty.

Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Đội ngũ nhân sự am hiểu sâu sắc về lĩnh vực thành lập doanh nghiệp, đảm bảo quá trình tư vấn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.

Tiết kiệm thời gian: Sử dụng dịch vụ của chúng tôi giúp bạn tiết kiệm thời gian khi mọi thủ tục và hồ sơ liên quan đều được thực hiện trọn gói.

Tuân thủ pháp luật: Chúng tôi đảm bảo mọi quy trình đều tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành.

Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho doanh nghiệp.

Đối tác tin cậy: Công ty Đại Quang Minh đã xây dựng được uy tín trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn thành lập doanh nghiệp với chi phí hợp lý cho nhiều cá nhân và doanh nghiệp trên toàn quốc.

Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.

Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thành lập doanh nghiệp.

Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình đăng ký kinh doanh, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.

Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận tâm.

Tập trung phát triển kinh doanh: Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, bạn có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi mà không cần lo lắng về các thủ tục pháp lý

III. Tư vấn pháp lý dự án: Điều chỉnh, chuyển nhượng và chấm dứt dự án đầu tư

Trong quá trình thực hiện, dự án thường phải thay đổi về quy mô, tiến độ, nhà đầu tư hoặc mục tiêu. Luật Đầu tư 2025 có nhiều quy định mới theo hướng giảm thủ tục điều chỉnh và mở rộng khả năng chuyển nhượng dự án.

Điều chỉnh dự án đầu tư

- Luật Đầu tư 2025 bỏ hai trường hợp phải điều chỉnh chủ trương đầu tư so với Luật Đầu tư 2020: thay đổi tổng vốn đầu tư từ 20% trở lên, và thay đổi công nghệ đã được thẩm định. Hiện còn năm trường hợp phải điều chỉnh chủ trương đầu tư;

- Nhà đầu tư được tăng hoặc giảm thời hạn hoạt động của dự án trong quá trình thực hiện, thay vì chỉ được gia hạn khi sắp hết thời hạn như trước đây. Thời hạn tối đa vẫn là 50 năm đối với dự án ngoài khu kinh tế, và 70 năm đối với dự án trong khu kinh tế;

- Việc điều chỉnh dự án đầu tư có thể kéo theo việc điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, thiết kế xây dựng, hồ sơ môi trường và phòng cháy chữa cháy. Nhà đầu tư cần đánh giá toàn bộ chuỗi thủ tục bị ảnh hưởng.

Cơ sở pháp lý: Điều 31 Luật Đầu tư 2025.

Chuyển nhượng dự án đầu tư

- Luật Đầu tư 2025 mở rộng phạm vi chuyển nhượng cho mọi dự án đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư (kể cả quyết định điều chỉnh), hoặc đã được cấp, điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;

- Điều kiện chuyển nhượng gồm: dự án không bị chấm dứt hoạt động; nhà đầu tư nhận chuyển nhượng đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường (nếu là nhà đầu tư nước ngoài); đáp ứng điều kiện theo pháp luật đất đai, kinh doanh bất động sản; và đáp ứng điều kiện trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư;

- Bên nhận chuyển nhượng kế thừa quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng đối với phần dự án được chuyển nhượng, bao gồm cả cam kết về tiến độ.

Cơ sở pháp lý: Khoản 7 Điều 52 Luật Đầu tư 2025; Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Chấm dứt hoạt động dự án đầu tư

- Dự án có thể chấm dứt theo quyết định của nhà đầu tư, theo điều kiện trong hợp đồng hoặc điều lệ, khi hết thời hạn hoạt động, hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước;

- Cơ quan nhà nước có thể chấm dứt dự án trong các trường hợp như: dự án chậm tiến độ và nhà đầu tư không khắc phục sau khi đã bị xử phạt; nhà đầu tư không còn quyền sử dụng địa điểm thực hiện dự án; dự án bị đình chỉ mà không khắc phục được điều kiện;

- Khi dự án bị chấm dứt, nhà đầu tư tự thanh lý dự án, và quyền sử dụng đất có thể bị thu hồi theo pháp luật đất đai.

Tài liệu cần chuẩn bị:

- Hồ sơ đề xuất dự án đầu tư, gồm mục tiêu, quy mô, vốn, tiến độ, nhu cầu sử dụng đất và sơ bộ đánh giá tác động môi trường;

- Tài liệu chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư;

- Thông tin quy hoạch và tài liệu về quyền sử dụng địa điểm thực hiện dự án (nếu có);

- Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và các văn bản điều chỉnh;

- Báo cáo định kỳ về tình hình thực hiện dự án.

Vấn đề pháp lý thường gặp

- Nhà đầu tư thay đổi quy mô dự án mà không đánh giá có thuộc diện phải điều chỉnh chủ trương hay không, dẫn đến vi phạm khi bị thanh tra.

- Chuyển nhượng dự án khi dự án đã quá tiến độ, có nguy cơ bị chấm dứt hoạt động, nên không đủ điều kiện chuyển nhượng.

- Hồ sơ dự án đã điều chỉnh theo Luật Đầu tư 2025, nhưng quyết định giao đất, giấy phép môi trường chưa được điều chỉnh tương ứng, làm phát sinh mâu thuẫn giữa các văn bản.

Quý khách hàng quan tâm đến đến dịch vụ tư vấn về dự án, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 329 656 280; WhatsApp: (+84) 329 656 280; WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123); Telegram: (+84) 329 656 280 để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 329 656 280

- WhatsApp: (+84) 329 656 280

- WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123)

- Telegram: (+84) 329 656 280

Trong quá trình hoạt động, nếu Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc hay cần hỗ trợ, hãy liên hệ với Công ty Đại Quang Minh. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và đồng hành cùng Quý khách hàng trong quá trình xây dựng, hoạt động và phát triển.

Chúc Quý khách hàng phát triển bền vững, đột phá thành công.

Trân trọng cảm ơn./.

BÀI VIẾT LIÊN QUAN:

1. TƯ VẤN PHÁP LÝ M&A: CÁC HÌNH THỨC MUA BÁN, SÁP NHẬP DOANH NGHIỆP

2. TƯ VẤN PHÁP LÝ M&A: QUY TRÌNH MUA BÁN VÀ SÁP NHẬP DOANH NGHIỆP

3. TƯ VẤN PHÁP LÝ M&A: THẨM ĐỊNH PHÁP LÝ TRƯỚC KHI THỰC HIỆN GIAO DỊCH M&A