THỦ TỤC ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH XÂY DỰNG: MỞ RỘNG NHÀ XƯỞNG CẦN THỰC HIỆN THỦ TỤC GÌ?

Mở rộng nhà xưởng là nhu cầu thường gặp khi doanh nghiệp tăng công suất, bổ sung dây chuyền sản xuất, xây dựng thêm kho hoặc sắp xếp lại mặt bằng nhà máy. Tuy nhiên, trước khi lập thiết kế và thi công, doanh nghiệp cần xác định phương án mở rộng có còn phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt hay phải thực hiện thủ tục điều chỉnh quy hoạch xây dựng.

Không phải mọi trường hợp xây thêm nhà xưởng đều phải điều chỉnh quy hoạch. Nếu công trình mới vẫn nằm trong phạm vi được phép xây dựng và không làm thay đổi các chỉ tiêu quy hoạch có tính ràng buộc, doanh nghiệp có thể chỉ phải thực hiện các thủ tục về đầu tư, môi trường, phòng cháy, chữa cháy và xây dựng.

Ngược lại, nếu phương án mở rộng làm thay đổi ranh giới lô đất, chức năng sử dụng đất, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao, khoảng lùi, giao thông hoặc hạ tầng kỹ thuật thì doanh nghiệp phải hoàn tất thủ tục điều chỉnh quy hoạch xây dựng trước khi triển khai các bước tiếp theo.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ xin điều chỉnh quy hoạch xây dựng, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

I. Thủ tục điều chỉnh quy hoạch xây dựng: Khi nào mở rộng nhà xưởng phải điều chỉnh quy hoạch?

Để xác định có phải điều chỉnh quy hoạch hay không, doanh nghiệp cần đối chiếu phương án mở rộng với quyết định phê duyệt, bản vẽ, thuyết minh và quy định quản lý kèm theo quy hoạch đang có hiệu lực.

Mở rộng nhà xưởng thường phải điều chỉnh quy hoạch trong các trường hợp sau:

Xây dựng vượt phạm vi hoặc ranh giới lô đất hiện hữu

Nếu doanh nghiệp mở rộng nhà xưởng sang phần đất liền kề, thuê thêm đất trong khu công nghiệp hoặc bổ sung diện tích ngoài ranh giới dự án thì phải kiểm tra sự phù hợp với quy hoạch của toàn khu vực.

Trường hợp diện tích đất bổ sung nằm ngoài ranh giới quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được chấp thuận, doanh nghiệp không thể chỉ bổ sung công trình vào bản vẽ hiện tại mà phải xem xét điều chỉnh phạm vi, ranh giới và cơ cấu sử dụng đất.

Làm tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất

Việc xây thêm nhà xưởng, nhà kho hoặc công trình phụ trợ có thể làm tăng diện tích chiếm đất và tổng diện tích sàn. Nếu các chỉ tiêu sau khi mở rộng vượt hoặc làm thay đổi mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất đã được phê duyệt thì phải thực hiện thủ tục điều chỉnh quy hoạch xây dựng.

Ngay cả khi tổng diện tích khu đất không thay đổi, việc sử dụng phần đất cây xanh, sân bãi hoặc đất dự trữ để xây dựng công trình cũng có thể làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất và phải được cơ quan có thẩm quyền xem xét.

Thay đổi vị trí, quy mô hoặc tầng cao công trình

Doanh nghiệp phải rà soát quy hoạch khi xây dựng thêm tầng, nâng chiều cao nhà xưởng, bổ sung khối nhà mới hoặc di chuyển công trình ra ngoài phạm vi xây dựng đã được xác định.

Nếu quy hoạch chỉ quy định các chỉ tiêu tối đa và phương án mới vẫn nằm trong giới hạn được phép thì có thể chưa phải điều chỉnh quy hoạch. Tuy nhiên, nếu bản vẽ đã xác định cụ thể vị trí, kích thước, tầng cao và khoảng lùi của công trình thì việc thay đổi phải được xem xét theo hồ sơ đã phê duyệt.

Thay đổi giao thông và hạ tầng kỹ thuật của nhà máy

Việc mở rộng có thể kéo theo nhu cầu di chuyển cổng ra vào, thay đổi đường nội bộ, bãi đỗ xe, đường tiếp cận chữa cháy, cao độ san nền, hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước hoặc vị trí đấu nối hạ tầng.

Nếu phương án mới làm thay đổi giải pháp giao thông hoặc hạ tầng kỹ thuật đã được phê duyệt thì doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục điều chỉnh quy hoạch xây dựng trước khi lập thiết kế thi công.

Thay đổi công năng hoặc tính chất sử dụng đất

Chuyển khu vực kho thành khu sản xuất, sử dụng đất cây xanh để xây nhà xưởng, chuyển công trình phụ trợ thành công trình sản xuất hoặc bổ sung hoạt động có tính chất khác với chức năng được phê duyệt đều phải được rà soát.

Trường hợp công năng mới không phù hợp với chức năng sử dụng đất trong quy hoạch cấp trên thì việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết hoặc mặt bằng nhà máy chưa đủ để giải quyết. Doanh nghiệp có thể phải điều chỉnh quy hoạch cấp trên hoặc thay đổi phương án đầu tư.

II. Thủ tục điều chỉnh quy hoạch xây dựng: Hồ sơ và trình tự thực hiện

Trước khi lập hồ sơ, doanh nghiệp cần thu thập đầy đủ hồ sơ quy hoạch đang có hiệu lực, bao gồm quyết định phê duyệt hoặc văn bản chấp thuận, bản vẽ tổng mặt bằng, thuyết minh, quy định quản lý và các lần điều chỉnh trước đây.

Sau đó, doanh nghiệp lập bảng đối chiếu giữa hiện trạng, phương án đã được phê duyệt và phương án đề xuất mở rộng. Nội dung đối chiếu cần thể hiện rõ diện tích đất, diện tích xây dựng, mật độ, hệ số sử dụng đất, tầng cao, khoảng lùi, cây xanh, giao thông, bãi đỗ xe và hạ tầng kỹ thuật trước và sau điều chỉnh.

Hồ sơ thực hiện thủ tục điều chỉnh quy hoạch xây dựng thường gồm:

- Văn bản đề xuất điều chỉnh;

- Báo cáo về sự cần thiết và căn cứ điều chỉnh;

- Hồ sơ pháp lý của doanh nghiệp và dự án;

- Hồ sơ về quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê lại đất;

- Quyết định, văn bản và bản vẽ quy hoạch đang có hiệu lực;

- Bản đồ hiện trạng khu đất;

- Bản vẽ phương án trước và sau điều chỉnh;

- Thuyết minh các chỉ tiêu quy hoạch;

- Đánh giá ảnh hưởng đến giao thông, hạ tầng, môi trường và phòng cháy, chữa cháy;

- Ý kiến của doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp hoặc cụm công nghiệp, nếu có.

Trình tự thực hiện thông thường bắt đầu bằng việc xác định hình thức điều chỉnh cục bộ hay điều chỉnh tổng thể. Tiếp theo, cơ quan hoặc tổ chức có trách nhiệm lập quy hoạch tổ chức lập hồ sơ, lấy ý kiến các cơ quan liên quan, cộng đồng dân cư và đối tượng chịu ảnh hưởng theo trường hợp cụ thể.

Hồ sơ sau đó được cơ quan chuyên môn thẩm định và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Quyết định phê duyệt phải xác định rõ nội dung được điều chỉnh và kèm theo bản vẽ, hồ sơ liên quan.

Sau khi được phê duyệt, nội dung điều chỉnh phải được cập nhật vào hồ sơ quy hoạch và công bố theo quy định. Thẩm quyền, cơ quan tiếp nhận và cách thức thực hiện phụ thuộc địa điểm, loại quy hoạch và việc phân cấp tại từng địa phương.

Theo quy định về điều chỉnh cục bộ tại Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, phương án điều chỉnh phải không làm thay đổi tính chất, chức năng, ranh giới và giải pháp quy hoạch chính của khu vực, đồng thời không làm quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Tại sao quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh

Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại các Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

Chính sách tư vấn: Khách hàng được tặng gói tư vấn pháp lý hoàn toàn miễn phí khi sử dụng dịch vụ tại Công ty.

Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Đội ngũ nhân sự am hiểu sâu sắc về lĩnh vực thành lập doanh nghiệp, đảm bảo quá trình tư vấn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.

Tiết kiệm thời gian: Sử dụng dịch vụ của chúng tôi giúp bạn tiết kiệm thời gian khi mọi thủ tục và hồ sơ liên quan đều được thực hiện trọn gói.

Tuân thủ pháp luật: Chúng tôi đảm bảo mọi quy trình đều tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành.

Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho doanh nghiệp.

Đối tác tin cậy: Công ty Đại Quang Minh đã xây dựng được uy tín trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn thành lập doanh nghiệp với chi phí hợp lý cho nhiều cá nhân và doanh nghiệp trên toàn quốc.

Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.

Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thành lập doanh nghiệp.

Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình đăng ký kinh doanh, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.

Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận tâm.

Tập trung phát triển kinh doanh: Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, bạn có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi mà không cần lo lắng về các thủ tục pháp lý.

III. Thủ tục điều chỉnh quy hoạch xây dựng: Những thủ tục phải làm đồng bộ khi mở rộng nhà xưởng

Việc được phê duyệt điều chỉnh quy hoạch không đồng nghĩa với việc doanh nghiệp được phép khởi công ngay. Tùy nội dung mở rộng, doanh nghiệp phải tiếp tục rà soát và thực hiện các thủ tục pháp lý khác.

Điều chỉnh dự án đầu tư

Nếu mở rộng làm thay đổi địa điểm, diện tích đất, mục tiêu, quy mô sản xuất, công suất, vốn đầu tư hoặc tiến độ thì doanh nghiệp phải rà soát thủ tục điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Các thủ tục về quy hoạch và đầu tư có liên quan nhưng không thay thế cho nhau. Việc dự án đã được điều chỉnh trên Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư không có nghĩa là doanh nghiệp được xây dựng trái với quy hoạch và ngược lại.

Từ ngày 01/3/2026, việc rà soát thủ tục đầu tư được thực hiện theo Luật Đầu tư số 143/2025/QH15.

Thủ tục về đất đai

Nếu doanh nghiệp thuê thêm đất, nhận chuyển nhượng đất hoặc điều chỉnh ranh giới dự án thì phải thực hiện thủ tục đất đai tương ứng. Đối với doanh nghiệp trong khu công nghiệp, việc sử dụng phần đất mở rộng còn phụ thuộc hợp đồng thuê lại đất, quy hoạch của khu công nghiệp và ý kiến của chủ đầu tư hạ tầng.

Thủ tục về môi trường

Khi mở rộng nhà xưởng, doanh nghiệp phải đánh giá việc tăng công suất, bổ sung dây chuyền, thay đổi công nghệ hoặc tăng nguồn phát sinh chất thải có làm thay đổi nội dung hồ sơ môi trường đã được phê duyệt hay không.

Tùy tính chất và mức độ thay đổi, dự án có thể phải lập lại hoặc điều chỉnh hồ sơ đánh giá tác động môi trường, điều chỉnh hoặc cấp lại giấy phép môi trường, hoặc cập nhật đăng ký môi trường.

Việc rà soát cần căn cứ Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14, các nội dung sửa đổi có hiệu lực trong năm 2026 và Nghị định số 05/2025/NĐ-CP.

Thủ tục về phòng cháy, chữa cháy

Việc xây thêm nhà xưởng, kho, bổ sung dây chuyền hoặc thay đổi công năng có thể ảnh hưởng đến khoảng cách an toàn, giải pháp ngăn cháy, thoát nạn, đường giao thông chữa cháy, nguồn nước và hệ thống báo cháy, chữa cháy.

Nếu phương án mở rộng thuộc trường hợp phải thẩm định thiết kế về phòng cháy, chữa cháy thì doanh nghiệp phải hoàn thành thủ tục trước khi thi công và thực hiện nghiệm thu trước khi đưa công trình vào sử dụng.

Căn cứ áp dụng gồm Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ số 55/2024/QH15 và Nghị định số 105/2025/NĐ-CP, cùng có hiệu lực từ ngày 01/7/2025.

Thủ tục xây dựng

Sau khi quy hoạch và các hồ sơ liên quan đã thống nhất, doanh nghiệp phải lập, thẩm định thiết kế xây dựng và thực hiện thủ tục cấp hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng, trừ trường hợp được miễn theo quy định.

Từ ngày 01/7/2026, hoạt động xây dựng được điều chỉnh bởi Luật Xây dựng số 135/2025/QH15. Doanh nghiệp không nên khởi công công trình mở rộng khi quy hoạch, thiết kế và giấy phép xây dựng chưa được hoàn tất.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ xin điều chỉnh quy hoạch xây dựng, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

Trong quá trình hoạt động, nếu Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc hay cần hỗ trợ, hãy liên hệ với Công ty Đại Quang Minh. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và đồng hành cùng Quý khách hàng trong quá trình xây dựng, hoạt động và phát triển.

Chúc Quý khách hàng phát triển bền vững, đột phá thành công.

Trân trọng cảm ơn./.