THAY ĐỔI CHỈ TIÊU QUY HOẠCH: MẬT ĐỘ XÂY DỰNG, TẦNG CAO VÀ HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT
Khi điều chỉnh phương án xây dựng, nhiều chủ đầu tư có nhu cầu tăng mật độ xây dựng, bổ sung tầng hoặc nâng hệ số sử dụng đất. Tuy nhiên, một phương án thiết kế phù hợp nhu cầu kinh doanh chưa đương nhiên phù hợp với chỉ tiêu quy hoạch đã được phê duyệt.
Để xác định đúng thủ tục, cần đối chiếu chỉ tiêu trên hồ sơ quy hoạch có hiệu lực với phương án dự kiến, kiểm tra điều kiện điều chỉnh và đánh giá tác động đến hạ tầng, không gian kiến trúc của khu vực.
Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch dự án, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 329 656 280; WhatsApp: (+84) 329 656 280; WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123); Telegram: (+84) 329 656 280 để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.
Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Liên hệ:
- Zalo: 0932.191.299
- Gmail: info@quangminhlawfirm.com
- Viber: (+84) 329 656 280
- WhatsApp: (+84) 329 656 280
- WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123)
- Telegram: (+84) 329 656 280
I. Thay đổi chỉ tiêu quy hoạch: Ba chỉ tiêu quy hoạch cần kiểm tra trước khi điều chỉnh dự án
Quy hoạch chi tiết không chỉ xác định công năng, ranh giới của từng lô đất mà còn quy định các chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật và tổ chức không gian kiến trúc. Khoản 1 Điều 26 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đối với từng lô đất là một trong các nội dung của quy hoạch chi tiết đô thị.
Mật độ xây dựng thể hiện mức độ chiếm đất của công trình trên lô đất theo cách xác định của quy chuẩn kỹ thuật áp dụng. Khi kiểm tra chỉ tiêu này, cần phân biệt loại mật độ, phạm vi diện tích tính toán và phương án bố trí công trình, thay vì chỉ so sánh tỷ lệ phần trăm được ghi trên một bản vẽ.
Tầng cao và chiều cao xây dựng liên quan đến tổ chức không gian, hình khối và cảnh quan khu vực. Một công trình bổ sung tầng có thể không tăng diện tích chiếm đất ở mặt bằng, nhưng vẫn làm thay đổi chiều cao công trình hoặc yêu cầu kiến trúc đã được phê duyệt. Điều 27 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn cũng đề cập nội dung tầng cao, khoảng lùi trong thiết kế đô thị thuộc quy hoạch chi tiết.
Hệ số sử dụng đất phản ánh tương quan giữa diện tích sàn được tính vào hệ số và diện tích lô đất theo quy chuẩn áp dụng. Vì vậy, chỉ tiêu này cần được xác định trên cơ sở bảng tính diện tích sàn, phương án công trình và hồ sơ quy hoạch, không thể thay thế bằng số tầng dự kiến xây dựng.
Về căn cứ kỹ thuật, trong thời điểm tháng 11/2026, cần đối chiếu QCVN 01:2021/BXD cùng các quy định và hồ sơ được áp dụng đối với dự án. Mặc dù QCVN 01:2026/BXD đã được ban hành theo Thông tư số 46/2026/TT-BXD, quy chuẩn mới chỉ có hiệu lực từ ngày 01/01/2027. Do đó, không nên sử dụng sớm các chỉ tiêu của quy chuẩn mới để kết luận hồ sơ đang thực hiện trong năm 2026.
Đặc biệt, một giới hạn tối đa trong quy chuẩn không có nghĩa chủ đầu tư mặc nhiên được xây dựng đến giới hạn đó. Chỉ tiêu phải được xác định đồng thời theo quy hoạch đã được phê duyệt, quy định quản lý theo quy hoạch và các yêu cầu pháp lý liên quan.
II. Thay đổi chỉ tiêu quy hoạch: Khi nào cần điều chỉnh quy hoạch và lựa chọn hình thức nào?
Trước hết, chủ đầu tư cần đọc đầy đủ quyết định phê duyệt, bản vẽ, thuyết minh và quy định quản lý theo quy hoạch đang có hiệu lực. Nếu phương án thiết kế mới vẫn nằm trong các chỉ tiêu, nội dung và yêu cầu quản lý đã được phê duyệt, không nên mặc định phải thực hiện thủ tục điều chỉnh quy hoạch chỉ vì có thay đổi về cách bố trí nội bộ. Tuy nhiên, vẫn phải kiểm tra thủ tục về thiết kế, xây dựng và các nội dung liên quan nếu phát sinh.
Ngược lại, khi dự kiến tăng diện tích chiếm đất, nâng tầng cao hoặc hệ số sử dụng đất vượt nội dung đã được phê duyệt, phải xem xét khả năng và điều kiện điều chỉnh quy hoạch. Điều 45 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn quy định các điều kiện làm cơ sở xem xét điều chỉnh; nguyện vọng riêng của chủ đầu tư không tự thân là căn cứ đủ để được chấp thuận.
Theo Điều 46 của Luật này, điều chỉnh cục bộ được xem xét khi đáp ứng điều kiện luật định và nội dung dự kiến không làm thay đổi tính chất, chức năng, phạm vi ranh giới hoặc các giải pháp quy hoạch chính của khu vực. Việc điều chỉnh còn phải được đánh giá để bảo đảm không gây quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tuân thủ quy chuẩn. Nếu thay đổi ảnh hưởng đến cơ cấu, chức năng, quy mô hoặc giải pháp quy hoạch của toàn bộ khu vực, cần đánh giá khả năng thuộc trường hợp điều chỉnh tổng thể.
Ví dụ, một dự án đề xuất bổ sung hai tầng trên cùng diện tích xây dựng: mật độ xây dựng có thể giữ nguyên nhưng chiều cao, tổng diện tích sàn, hệ số sử dụng đất và nhu cầu hạ tầng có thể thay đổi. Vì vậy, chỉ kết luận “không thay đổi mật độ xây dựng” là chưa đủ để xác định dự án không cần điều chỉnh quy hoạch.
Thủ tục điều chỉnh quy hoạch cũng không tự động thay thế thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư, thẩm định thiết kế, điều chỉnh giấy phép xây dựng hoặc các thủ tục chuyên ngành khác nếu pháp luật yêu cầu. Chủ đầu tư cần xác định phạm vi điều chỉnh của từng hồ sơ để triển khai đúng trình tự.
Tại sao quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh
Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại các Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.
Chính sách tư vấn: Khách hàng được tặng gói tư vấn pháp lý hoàn toàn miễn phí khi sử dụng dịch vụ tại Công ty.
Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Đội ngũ nhân sự am hiểu sâu sắc về lĩnh vực thành lập doanh nghiệp, đảm bảo quá trình tư vấn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.
Tiết kiệm thời gian: Sử dụng dịch vụ của chúng tôi giúp bạn tiết kiệm thời gian khi mọi thủ tục và hồ sơ liên quan đều được thực hiện trọn gói.
Tuân thủ pháp luật: Chúng tôi đảm bảo mọi quy trình đều tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành.
Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho doanh nghiệp.
Đối tác tin cậy: Công ty Đại Quang Minh đã xây dựng được uy tín trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn thành lập doanh nghiệp với chi phí hợp lý cho nhiều cá nhân và doanh nghiệp trên toàn quốc.
Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.
Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thành lập doanh nghiệp.
Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình đăng ký kinh doanh, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.
Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận tâm.
Tập trung phát triển kinh doanh: Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, bạn có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi mà không cần lo lắng về các thủ tục pháp lý.
III. Thay đổi chỉ tiêu quy hoạch: Hồ sơ cần chuẩn bị và các bước kiểm tra trước khi triển khai
Đối với đề xuất điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch, chủ đầu tư nên lập bảng đối chiếu theo từng lô đất và từng công trình, thể hiện rõ chỉ tiêu đã được phê duyệt, chỉ tiêu đề xuất, phần chênh lệch và cơ sở tính toán. Đồng thời, cần xác định diện tích đất, diện tích xây dựng, diện tích sàn tính hệ số, tầng cao, chiều cao, khoảng lùi và các yếu tố ảnh hưởng đến giao thông, bãi đỗ xe, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy.
Trường hợp đủ điều kiện xem xét điều chỉnh cục bộ, khoản 2 Điều 28 Thông tư số 16/2025/TT-BXD (đã được sửa đổi, bổ sung; tra cứu tại Văn bản hợp nhất số 59/VBHN-BXD ngày 02/7/2026) quy định các thành phần hồ sơ, trong đó có báo cáo về lý do và sự cần thiết điều chỉnh, đánh giá hiện trạng, chỉ tiêu trước và sau điều chỉnh, tác động và biện pháp khắc phục, bản vẽ, văn bản pháp lý liên quan cùng các tài liệu theo quy định.
Theo Điều 47 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, việc điều chỉnh cục bộ thực hiện qua các bước tổ chức lập hồ sơ, lấy ý kiến các chủ thể liên quan, thẩm định, phê duyệt và cập nhật, công bố theo thẩm quyền. Chủ đầu tư cần phối hợp cung cấp số liệu và giải trình kỹ thuật; bản vẽ đề xuất hoặc văn bản gửi cơ quan nhà nước không phải là quyết định phê duyệt điều chỉnh.
Sau khi có kết quả điều chỉnh, cần kiểm tra sự thống nhất giữa quyết định được phê duyệt và các bản vẽ, quy định quản lý kèm theo; đồng thời rà soát lại hồ sơ dự án đầu tư, đất đai, thiết kế và xây dựng trước khi tổ chức thi công. Chỉ tiêu quy hoạch đã được điều chỉnh không đồng nghĩa dự án đã hoàn tất toàn bộ điều kiện pháp lý để triển khai công trình.
Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 329 656 280; WhatsApp: (+84) 329 656 280; WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123); Telegram: (+84) 329 656 280 để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.
Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Liên hệ:
- Zalo: 0932.191.299
- Gmail: info@quangminhlawfirm.com
- Viber: (+84) 329 656 280
- WhatsApp: (+84) 329 656 280
- WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123)
- Telegram: (+84) 329 656 280
Trong quá trình hoạt động, nếu Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc hay cần hỗ trợ, hãy liên hệ với Công ty Đại Quang Minh. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và đồng hành cùng Quý khách hàng trong quá trình xây dựng, hoạt động và phát triển.
Chúc Quý khách hàng phát triển bền vững, đột phá thành công.
Trân trọng cảm ơn./.
BÀI VIẾT LIÊN QUAN:
Bình luận: