PHÁP LÝ DỰ ÁN ĐIỀU KIỆN MỞ BÁN: PHÂN BIỆT HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC, HỢP ĐỒNG GÓP VỐN VÀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN KHI HUY ĐỘNG VỐN TỪ KHÁCH HÀNG
Trong bán hàng dự án bất động sản, cùng một khoản tiền khách hàng chuyển cho chủ đầu tư có thể mang tên thỏa thuận giữ chỗ, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng mua bán. Pháp luật không xét đến tên gọi mà xét bản chất và điều kiện của từng loại, nên gọi sai tên hay dùng sai thời điểm đều có thể làm giao dịch mất giá trị hoặc kéo chủ đầu tư vào vi phạm.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, cùng Luật Nhà ở 2023 và các nghị định hướng dẫn, đặt ra giới hạn rõ cho việc thu tiền trước khi dự án đủ điều kiện mở bán. Bài viết đặt ba loại hợp đồng cạnh nhau, trả lời cùng ba câu hỏi cho mỗi loại là ký khi nào, thu bao nhiêu và điều gì xảy ra nếu dự án không thành.
Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp lý dự án điều kiện mở bán và huy động vốn, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 329 656 280; WhatsApp: (+84) 329 656 280; WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.
Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Liên hệ:
- Zalo: 0932.191.299
- Gmail: info@quangminhlawfirm.com
- Viber: (+84) 329 656 280
- WhatsApp: (+84) 329 656 280
- Wechat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123)
- Telegram: (+84) 329 656 280
I. Pháp lý dự án điều kiện mở bán: Ba loại hợp đồng, ba bản chất pháp lý khác nhau
Hợp đồng đặt cọc là biện pháp bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện một hợp đồng khác. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, bên đặt cọc mất khoản tiền đặt cọc nếu từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, còn bên nhận đặt cọc phải trả lại khoản này và thêm một khoản tương đương nếu bên mình từ chối, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Đặt cọc không phải là cách để chủ đầu tư có vốn xây dựng.
Hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư hay hợp tác kinh doanh là hình thức huy động vốn. Người góp vốn trở thành bên cùng đầu tư, được chia lợi nhuận theo tỷ lệ vốn góp và chịu rủi ro kinh doanh của dự án. Đây không phải là giao dịch mua một căn nhà cụ thể.
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là giao dịch chuyển quyền đối với một sản phẩm cụ thể, được pháp luật kiểm soát chặt về điều kiện, thanh toán và bảo lãnh. Đây là hình thức mà pháp luật cho phép chủ đầu tư thu tiền ứng trước của người mua.
Cơ quan quản lý đã nhiều lần phân biệt các giao dịch này dựa vào mục đích và nội dung thực sự, chứ không dựa vào tên gọi. Một thỏa thuận được gọi là đặt cọc nhưng thực chất để huy động vốn trước khi dự án đủ điều kiện, hay một hợp đồng gọi là góp vốn nhưng thực chất là giữ chỗ mua căn hộ, đều có nguy cơ bị xem xét theo bản chất.
II. Pháp lý dự án điều kiện mở bán: Hợp đồng đặt cọc, chỉ khi dự án đã đủ điều kiện
- Ký khi nào: theo các tổng hợp về Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo Điều 24 của Luật. Điều đó có nghĩa không được thu đặt cọc để giữ chỗ khi dự án chưa đủ điều kiện;
- Thu bao nhiêu: không quá 5 phần trăm giá bán, cho thuê mua, và thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Khi sau đó thanh toán nhiều lần, lần đầu không quá 30 phần trăm giá trị hợp đồng, tính cả tiền đặt cọc;
- Ai được ký: chủ đầu tư dự án bất động sản không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua trong dự án theo khoản 4 Điều 17 của Luật. Vì vậy, các sàn hay đơn vị phân phối không thể thay chủ đầu tư ký đặt cọc;
- Nếu dự án không thành: áp dụng quy định chung về đặt cọc của Bộ luật Dân sự. Nếu chủ đầu tư thu đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện, chủ đầu tư có thể bị xử lý và quan hệ đặt cọc có rủi ro bị coi là vi phạm quy định, kéo theo tranh chấp về hoàn trả.
Bộ Xây dựng từng cảnh báo rủi ro với các thỏa thuận mua nhà khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Với chủ đầu tư, điều thực tiễn nhất là không dùng các thỏa thuận giữ chỗ, đăng ký ưu tiên có thu tiền trước khi có đủ điều kiện, vì dù mang tên gì, khoản thu này vẫn có thể bị coi là huy động vốn không đúng quy định.
Tại sao Quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh
Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại các Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.
Chính sách tư vấn: Khách hàng được tặng gói tư vấn pháp lý hoàn toàn miễn phí khi sử dụng dịch vụ tại Công ty.
Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Đội ngũ nhân sự am hiểu sâu sắc về lĩnh vực pháp lý dự án, đảm bảo quá trình tư vấn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.
Tiết kiệm thời gian: Sử dụng dịch vụ của chúng tôi giúp bạn tiết kiệm thời gian khi mọi thủ tục và hồ sơ liên quan đều được thực hiện trọn gói.
Tuân thủ pháp luật: Chúng tôi đảm bảo mọi quy trình đều tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành.
Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho dự án.
Đối tác tin cậy: Công ty Đại Quang Minh đã xây dựng được uy tín trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý với chi phí hợp lý cho nhiều cá nhân và doanh nghiệp trên toàn quốc.
Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.
Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thực hiện thủ tục.
Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình thực hiện thủ tục, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.
Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận tâm.
Tập trung phát triển kinh doanh: Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, bạn có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi mà không cần lo lắng về các thủ tục pháp lý.
III. Pháp lý dự án điều kiện mở bán: Hợp đồng góp vốn và huy động vốn đúng hình thức
- Ký khi nào: góp vốn, hợp tác đầu tư có thể xảy ra ở giai đoạn chưa mở bán, nhưng dự án nhà ở phải đáp ứng điều kiện huy động vốn. Theo giải đáp của Bộ Xây dựng về Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án nhà ở huy động vốn bằng góp vốn, hợp tác đầu tư hoặc hợp tác kinh doanh phải được Sở Xây dựng có văn bản chấp thuận đủ điều kiện huy động vốn;
- Thu bao nhiêu: không có mức trần theo giá bán như đặt cọc, nhưng người góp vốn chỉ được chia lợi nhuận theo tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng;
- Giới hạn quan trọng: theo quy định pháp luật nhà ở được các nguồn tổng hợp trích dẫn, chủ đầu tư không được dùng hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở, phân chia quyền sử dụng đất. Chủ đầu tư nên đối chiếu quy định này trong Luật Nhà ở 2023 hiện hành vì nhiều tổng hợp hiện có viết theo cách tiếp cận của luật trước;
- Nếu dự án không thành: người góp vốn chịu rủi ro của dự án theo hợp đồng, nên quyền và nghĩa vụ hoàn trả phụ thuộc điều khoản về chấm dứt, thanh lý. Pháp luật nhà ở cũng quy định huy động vốn không đúng hình thức và điều kiện thì không có giá trị pháp lý, khiến hậu quả hoàn trả có thể phức tạp.
Điểm khác căn bản giữa người góp vốn và người mua là quyền lợi. Người góp vốn nhận lợi nhuận, không nhận căn nhà. Nếu hợp đồng góp vốn quy định người góp vốn được ưu tiên chọn căn hoặc được nhận căn hộ thay cho lợi nhuận, hợp đồng này đã đi vào vùng bị hạn chế, nên cả chủ đầu tư và người góp vốn đều nên rà soát nội dung trước khi ký.
IV. Pháp lý dự án điều kiện mở bán: Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hình thức duy nhất được thu tiền ứng trước
- Ký khi nào: sau khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và chủ đầu tư đã thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, như đã phân tích trong bài về điều kiện mở bán. Theo các tổng hợp về Nghị định 96/2024/NĐ-CP, hồ sơ thông báo có các giấy tờ như thông báo khởi công và biên bản nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật tương ứng tiến độ của dự án;
- Thu bao nhiêu: thanh toán nhiều lần, lần đầu không quá 30 phần trăm giá trị hợp đồng gồm cả tiền đặt cọc, các lần sau phù hợp tiến độ xây dựng, và theo các tổng hợp, tổng số không quá 70 phần trăm giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà;
- Bảo đảm cho người mua: chủ đầu tư phải có thỏa thuận cấp bảo lãnh của ngân hàng, và nếu dự án hoặc nhà ở đang thế chấp thì phải giải chấp trước khi giao dịch hoặc huy động vốn theo các quy định kiểm soát của Luật;
- Nếu dự án không thành: người mua có cơ chế bảo vệ qua bảo lãnh ngân hàng, và quyền lợi theo hợp đồng mua bán rõ ràng hơn so với đặt cọc hay góp vốn.
Nghị định 96/2024/NĐ-CP có quy định chuyển tiếp, theo đó nhà ở trong dự án đã được chấp thuận trước ngày Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực tiếp tục kinh doanh theo nội dung, mục tiêu dự án đã được chấp thuận, và không bắt buộc đáp ứng điều kiện tại khoản 5 Điều 24. Chủ đầu tư dự án cũ nên xác định xem dự án của mình thuộc diện này hay không.
V. Pháp lý dự án điều kiện mở bán: Đặt ba loại hợp đồng lên một lộ trình bán hàng và các văn bản cần đối chiếu
Có thể hình dung lộ trình như sau, với điều kiện dự án thuộc diện áp dụng các quy định trên:
- Giai đoạn dự án chưa đủ điều kiện mở bán: không thu đặt cọc hay giữ chỗ có thu tiền. Chỉ huy động vốn bằng các hình thức pháp luật cho phép như vốn chủ sở hữu, vay tổ chức tín dụng, hoặc góp vốn, hợp tác đầu tư với điều kiện đã được chấp thuận đủ điều kiện huy động vốn;
- Giai đoạn dự án đã đủ điều kiện và đã thông báo: được thu đặt cọc không quá 5 phần trăm giá bán, rồi ký hợp đồng mua bán với thanh toán theo các mốc luật cho phép;
- Giai đoạn sau khi ký hợp đồng mua bán: theo dõi tiến độ xây dựng, bảo lãnh ngân hàng, bàn giao và cấp giấy chứng nhận cho người mua.
Khi rà soát hồ sơ và hợp đồng, chủ đầu tư nên đối chiếu các văn bản sau, đang có hiệu lực tại thời điểm thực hiện:
- Luật Kinh doanh bất động sản 2023 số 29/2023/QH15, đặc biệt Điều 17, Điều 23, Điều 24 và Điều 25;
- Luật Nhà ở 2023 về huy động vốn phát triển nhà ở thương mại;
- Nghị định 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026 về một số nội dung trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản;
- Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc và hợp đồng;
- Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và hồ sơ pháp lý của dự án.
Mỗi dự án có hồ sơ, tiến độ và hợp đồng mẫu riêng, nên nội dung trên chỉ mang tính định hướng chung. Chủ đầu tư và khách hàng nên đối chiếu quy định đang có hiệu lực và nhờ rà soát hợp đồng trước khi ký hoặc chuyển tiền.
Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp lý dự án điều kiện mở bán và huy động vốn, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 329 656 280; WhatsApp: (+84) 329 656 280; WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.
Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Liên hệ:
- Zalo: 0932.191.299
- Gmail: info@quangminhlawfirm.com
- Viber: (+84) 329 656 280
- WhatsApp: (+84) 329 656 280
- Wechat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123)
- Telegram: (+84) 329 656 280
Trong quá trình hoạt động, nếu Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc hay cần hỗ trợ, hãy liên hệ với Công ty Đại Quang Minh. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và đồng hành cùng Quý khách hàng trong quá trình xây dựng, hoạt động và phát triển.
Chúc Quý khách hàng phát triển bền vững, đột phá thành công.
Trân trọng cảm ơn./.
BÀI VIẾT LIÊN QUAN:
Bình luận: