PHÁP LÝ DỰ ÁN CHẬM TIẾN ĐỘ: HAI MỐC THỜI GIAN VỀ ĐẤT ĐAI VÀ ĐẦU TƯ MÀ CHỦ ĐẦU TƯ PHẢI THEO DÕI KHI DỰ ÁN BỊ CHẬM
Dự án chậm tiến độ không chỉ chịu một mốc thời gian mà chịu hai mốc cùng lúc. Mốc thứ nhất đo việc đưa đất vào sử dụng theo pháp luật đất đai, mốc thứ hai đo việc hoàn thành mục tiêu dự án theo pháp luật đầu tư, và vi phạm một mốc có thể kéo theo hậu quả ở mốc còn lại.
Luật Đất đai 2024, Nghị định 102/2024/NĐ-CP đã được sửa đổi bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP, cùng Luật Đầu tư 2025 có hiệu lực từ ngày 01/3/2026 và Nghị định 96/2026/NĐ-CP đều có quy định về dự án chậm tiến độ. Bài viết này lần lượt xem từng mốc, chỉ ra thời hạn, hậu quả và việc chủ đầu tư nên làm khi dự án đã có dấu hiệu chậm.
Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp lý dự án chậm tiến độ, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.
Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Liên hệ:
- Zalo: 0932.191.299
- Gmail: info@quangminhlawfirm.com
- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216
- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216
- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)
- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216
I. Pháp lý dự án chậm tiến độ: Hai mốc thời gian cùng áp dụng và vì sao không nên chỉ nhìn một mốc
Mốc về đất đai bắt đầu từ ngày chủ đầu tư nhận bàn giao đất trên thực địa. Mốc này đo việc đất có được đưa vào sử dụng hay không và có đúng tiến độ ghi trong dự án đầu tư hay không. Người theo dõi mốc này là cơ quan quản lý đất đai.
Mốc về đầu tư bắt đầu từ tiến độ ghi trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Mốc này đo việc nhà đầu tư có hoàn thành mục tiêu hoạt động của dự án, hoặc của từng giai đoạn, đúng tiến độ hay không. Người theo dõi mốc này là cơ quan đăng ký đầu tư.
Hai mốc này liên quan trực tiếp với nhau. Theo Luật Đầu tư 2025, dự án thuộc trường hợp bị thu hồi đất theo pháp luật về đất đai cũng là một căn cứ để cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoạt động của dự án. Ngược lại, dự án bị chấm dứt thì việc tiếp tục sử dụng đất cũng bị ảnh hưởng. Vì vậy, chủ đầu tư không nên chỉ theo dõi một mốc mà bỏ quên mốc còn lại.
II. Pháp lý dự án chậm tiến độ: Mốc thời gian về đất đai, 12 tháng, 24 tháng và gia hạn
Khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai 2024 quy định đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa, hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng. Trong thời gian gia hạn, chủ đầu tư phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của thời gian được gia hạn.
Hết thời gian gia hạn mà đất vẫn chưa được đưa vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại. Đây là hậu quả nặng nhất, vì chủ đầu tư mất cả đất và phần chi phí đã bỏ ra cho khu đất.
Nghị định 102/2024/NĐ-CP, đã được sửa đổi bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP ngày 15/8/2025, hướng dẫn thêm một số điểm mà chủ đầu tư nên nắm:
- Trường hợp dự án chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng, việc gia hạn không quá 24 tháng áp dụng cho toàn bộ diện tích đất thực hiện dự án, và thời điểm tính gia hạn bắt đầu từ ngày đầu tiên của tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc việc đầu tư xây dựng;
- Trường hợp dự án được giao đất, cho thuê đất theo tiến độ, việc gia hạn không quá 24 tháng áp dụng đối với từng phần diện tích đất chậm tiến độ;
- Khoản tiền nộp bổ sung cho thời gian gia hạn được xác định theo quy định của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Theo Luật Đất đai 2024, các trường hợp thu hồi đất theo khoản 6, 7 và 8 Điều 81 không áp dụng đối với trường hợp bất khả kháng. Chủ đầu tư gặp tình huống như vậy cần chủ động thu thập và lưu giữ chứng cứ để chứng minh, vì việc được coi là bất khả kháng cần có căn cứ rõ ràng.
Tại sao Quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh
Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại các Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.
Chính sách tư vấn: Khách hàng được tặng gói tư vấn pháp lý hoàn toàn miễn phí khi sử dụng dịch vụ tại Công ty.
Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Đội ngũ nhân sự am hiểu sâu sắc về lĩnh vực pháp lý dự án, đảm bảo quá trình tư vấn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.
Tiết kiệm thời gian: Sử dụng dịch vụ của chúng tôi giúp bạn tiết kiệm thời gian khi mọi thủ tục và hồ sơ liên quan đều được thực hiện trọn gói.
Tuân thủ pháp luật: Chúng tôi đảm bảo mọi quy trình đều tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành.
Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho dự án.
Đối tác tin cậy: Công ty Đại Quang Minh đã xây dựng được uy tín trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý với chi phí hợp lý cho nhiều cá nhân và doanh nghiệp trên toàn quốc.
Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.
Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thực hiện thủ tục.
Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình thực hiện thủ tục, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.
Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận tâm.
Tập trung phát triển kinh doanh: Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, bạn có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi mà không cần lo lắng về các thủ tục pháp lý.
III. Pháp lý dự án chậm tiến độ: Mốc thời gian về đầu tư, 24 tháng và việc thu hồi giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
Theo điểm b khoản 2 Điều 36 Luật Đầu tư 2025, cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoạt động của dự án nếu sau 24 tháng kể từ thời điểm kết thúc tiến độ thực hiện mục tiêu hoạt động của dự án, hoặc của từng giai đoạn nếu có, mà nhà đầu tư vẫn không hoàn thành mục tiêu này và không thuộc trường hợp được điều chỉnh tiến độ theo quy định. Khi dự án bị chấm dứt theo khoản 2 Điều 36, cơ quan đăng ký đầu tư thu hồi giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, trừ trường hợp chỉ chấm dứt một phần dự án.
Điều quan trọng là Luật Đầu tư 2025 có những quy định cho phép điều chỉnh tiến độ. Theo khoản 4 Điều 33, dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư chỉ được kéo dài tiến độ tối đa 24 tháng so với tiến độ ban đầu, trừ các trường hợp luật quy định riêng, và việc điều chỉnh tiến độ quá 24 tháng phải thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư như đã phân tích trong bài về điều chỉnh dự án đầu tư. Luật cũng quy định trong một số trường hợp, thời gian dự án bị ảnh hưởng và bị chậm không tính vào thời hạn hoạt động, tiến độ thực hiện của dự án.
Với dự án không thuộc diện điều chỉnh chủ trương, theo các tổng hợp về Nghị định 96/2026/NĐ-CP, việc điều chỉnh tiến độ, thời hạn hoạt động trong giấy chứng nhận đăng ký đầu tư có thời hạn xử lý ngắn hơn các nội dung khác, nhưng chủ đầu tư vẫn phải nộp hồ sơ và được cơ quan đăng ký đầu tư ghi nhận. Sai sót thường gặp là tự kéo dài tiến độ trên thực tế mà không làm thủ tục, trong khi văn bản chấp thuận hoặc giấy chứng nhận vẫn ghi tiến độ cũ.
Ngoài ra, dự án đã ngừng hoạt động và hết 12 tháng kể từ ngày ngừng hoạt động mà cơ quan đăng ký đầu tư không liên lạc được với nhà đầu tư hoặc đại diện hợp pháp cũng thuộc trường hợp bị chấm dứt. Vì vậy, chủ đầu tư cần cập nhật địa chỉ liên lạc và người đại diện với cơ quan đăng ký đầu tư khi có thay đổi.
IV. Pháp lý dự án chậm tiến độ: Khi dự án đã có dấu hiệu chậm, chủ đầu tư nên làm gì?
Từ thực tiễn tư vấn, cách xử lý hiệu quả thường gồm các bước sau, theo thứ tự ưu tiên.
Xác định nguyên nhân chậm tiến độ. Hãy phân loại nguyên nhân trước. Nguyên nhân do chính chủ đầu tư, như thiếu vốn hay chậm lập hồ sơ, khác với nguyên nhân khách quan như chậm bàn giao đất, chậm giải phóng mặt bằng, thay đổi quy hoạch, hoặc bất khả kháng. Việc phân loại này quyết định chủ đầu tư nên đề nghị điều chỉnh tiến độ, đề nghị gia hạn hay đề nghị loại trừ thời gian chậm.
Thu thập chứng cứ ngay khi sự việc xảy ra. Các văn bản đề nghị gửi cơ quan nhà nước, biên bản bàn giao đất, biên bản làm việc, văn bản phản hồi và các chứng từ liên quan là căn cứ để chứng minh nguyên nhân khách quan. Chứng cứ thu thập muộn thường rất khó khôi phục.
Làm thủ tục kịp thời với cơ quan có thẩm quyền. Với mốc về đầu tư, đó là thủ tục điều chỉnh tiến độ hoặc điều chỉnh chủ trương đầu tư tùy trường hợp. Với mốc về đất đai, đó là việc làm việc với cơ quan quản lý đất đai về gia hạn sử dụng đất và khoản tiền nộp bổ sung. Việc chủ động nộp hồ sơ trước khi quá mốc thường thuận lợi hơn so với chờ đến khi cơ quan nhà nước phát hiện.
Cân nhắc phương án thay thế. Nếu không thể tiếp tục, Luật Đầu tư 2025 cho phép chuyển nhượng dự án khi dự án chưa bị chấm dứt hoạt động, nên với chủ đầu tư thiếu nguồn lực, chuyển nhượng cho nhà đầu tư có năng lực có thể giảm thiệt hại so với để dự án bị chấm dứt và đất bị thu hồi. Phần điều kiện và thủ tục chuyển nhượng đã được phân tích trong các bài về chuyển nhượng dự án.
V. Pháp lý dự án chậm tiến độ: Các văn bản cần đối chiếu và những điểm dễ nhầm
Khi rà soát tình trạng chậm tiến độ của dự án, chủ đầu tư nên đối chiếu các văn bản sau tại thời điểm thực hiện:
- Khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai 2024;
- Nghị định 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP ngày 15/8/2025, đặc biệt là các nội dung về Điều 31;
- Điều 31, Điều 33, Điều 34 và Điều 36 Luật Đầu tư số 143/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/3/2026;
- Nghị định 96/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 31/3/2026, về thủ tục điều chỉnh dự án và chấm dứt hoạt động của dự án;
- Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và quyết định giao đất, cho thuê đất của chính dự án.
Ba điểm dễ nhầm cần tránh: coi mốc 24 tháng của pháp luật đất đai và mốc 24 tháng của pháp luật đầu tư là một, trong khi hai mốc này tính từ thời điểm khác nhau và do hai cơ quan theo dõi. nghĩ rằng được gia hạn sử dụng đất thì tiến độ dự án cũng tự động được điều chỉnh, trong khi đó là hai thủ tục riêng. coi việc nộp khoản tiền bổ sung là hình thức phạt, trong khi đây là khoản tiền tương ứng tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho thời gian được gia hạn.
Mỗi dự án có hồ sơ, tiến độ và nguyên nhân chậm riêng, nên nội dung trên chỉ mang tính định hướng chung. Chủ đầu tư nên đối chiếu quy định đang có hiệu lực và nhờ rà soát hồ sơ cụ thể trước khi gửi đề nghị cho cơ quan nhà nước.
Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp lý dự án chậm tiến độ, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.
Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Liên hệ:
- Zalo: 0932.191.299
- Gmail: info@quangminhlawfirm.com
- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216
- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216
- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)
- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216
Trong quá trình hoạt động, nếu Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc hay cần hỗ trợ, hãy liên hệ với Công ty Đại Quang Minh. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và đồng hành cùng Quý khách hàng trong quá trình xây dựng, hoạt động và phát triển.
Chúc Quý khách hàng phát triển bền vững, đột phá thành công.
Trân trọng cảm ơn./.
BÀI VIẾT LIÊN QUAN:
Bình luận: