ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH DỰ ÁN: KHI NÀO PHẢI THỰC HIỆN VÀ HỒ SƠ GỒM NHỮNG GÌ?

ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH DỰ ÁN: KHI NÀO PHẢI THỰC HIỆN VÀ HỒ SƠ GỒM NHỮNG GÌ?

Trong quá trình chuẩn bị hoặc triển khai dự án đầu tư xây dựng, chủ đầu tư có thể phát sinh nhu cầu thay đổi ranh giới khu đất, chức năng sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất, vị trí công trình hoặc phương án hạ tầng kỹ thuật. Những thay đổi này có thể khiến dự án không còn phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Điều chỉnh quy hoạch dự án không đơn thuần là sửa bản vẽ thiết kế. Nếu phương án mới tác động đến nội dung có tính ràng buộc trong quyết định, thuyết minh, bản vẽ hoặc quy định quản lý theo quy hoạch thì chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục điều chỉnh quy hoạch trước khi triển khai.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ điều chỉnh quy hoạch dự án, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

I. Điều chỉnh quy hoạch dự án: Khái niệm và nguyên tắc thực hiện

Điều chỉnh quy hoạch dự án là cách gọi phổ biến của việc sửa đổi một phần hoặc toàn bộ nội dung quy hoạch liên quan đến khu vực triển khai dự án đầu tư xây dựng. Tùy vào vị trí và tính chất dự án, nội dung cần điều chỉnh có thể thuộc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết.

Cần phân biệt điều chỉnh quy hoạch với điều chỉnh dự án đầu tư. Điều chỉnh quy hoạch liên quan đến chức năng sử dụng đất, tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan, chỉ tiêu sử dụng đất và hệ thống hạ tầng. Điều chỉnh dự án đầu tư liên quan đến mục tiêu, quy mô vốn, địa điểm, diện tích đất, tiến độ, thời hạn hoạt động, công nghệ hoặc nhà đầu tư.

Hai thủ tục này có mối quan hệ chặt chẽ nhưng không thay thế cho nhau. Việc dự án được chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư không đồng nghĩa quy hoạch được tự động điều chỉnh. Ngược lại, quyết định điều chỉnh quy hoạch cũng không thay thế thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, hồ sơ đất đai hoặc giấy phép xây dựng.

Quy hoạch đô thị và nông thôn được phê duyệt là cơ sở để lập và triển khai dự án đầu tư xây dựng. Vì vậy, nếu phương án dự án mới không còn phù hợp với quy hoạch hiện hành, chủ đầu tư chưa được trực tiếp triển khai phương án đó. Nội dung quy hoạch có liên quan phải được cơ quan có thẩm quyền xem xét, thẩm định và phê duyệt điều chỉnh.

Chủ đầu tư có quyền đề xuất phương án điều chỉnh nhưng không có quyền tự quyết định thay đổi quy hoạch. Việc điều chỉnh phải căn cứ vào điều kiện pháp luật, mức độ tác động của phương án và khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong khu vực.

1------------------------------------------------------------vietnhiu

II. Điều chỉnh quy hoạch dự án: Những trường hợp cần thực hiện

Chủ đầu tư cần xem xét điều chỉnh quy hoạch dự án khi đề xuất thay đổi ranh giới hoặc diện tích khu đất. Việc mở rộng, thu hẹp, bổ sung đất, loại bỏ một phần diện tích, hợp thửa, tách thửa hoặc thay đổi ranh giới lô đất có thể ảnh hưởng đến cơ cấu sử dụng đất và tổ chức không gian của khu vực.

Việc thay đổi chức năng sử dụng đất cũng có thể làm phát sinh thủ tục điều chỉnh quy hoạch. Trường hợp chuyển từ đất thương mại, dịch vụ sang đất ở; từ đất công cộng sang đất sản xuất, kinh doanh; từ đất cây xanh hoặc hạ tầng sang đất xây dựng công trình phải được cơ quan có thẩm quyền xem xét. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất không đương nhiên thay thế thủ tục điều chỉnh quy hoạch.

Khi phương án mới làm thay đổi mật độ xây dựng, tổng diện tích sàn hoặc hệ số sử dụng đất đã được phê duyệt, chủ đầu tư cần đối chiếu lại hồ sơ quy hoạch. Ngay cả khi chỉ tiêu được đề xuất giảm, doanh nghiệp vẫn phải kiểm tra tính ràng buộc của quyết định và bản vẽ quy hoạch trước khi triển khai.

Việc tăng số tầng hoặc chiều cao công trình có thể ảnh hưởng đến cảnh quan, dân số, giao thông, phòng cháy, chữa cháy và khả năng đáp ứng của hạ tầng. Phương án tăng tầng phải được đánh giá đồng thời với mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, khoảng lùi, bãi đỗ xe và các yêu cầu an toàn công trình.

Chủ đầu tư cũng phải xem xét điều chỉnh quy hoạch khi thay đổi vị trí công trình, khoảng lùi hoặc chỉ giới xây dựng. Nếu công trình được dịch chuyển ra ngoài phạm vi xây dựng đã phê duyệt hoặc bố trí vào khu vực cây xanh, hành lang bảo vệ và đất hạ tầng thì không thể chỉ xử lý tại bước thiết kế.

Trường hợp công trình chỉ dịch chuyển trong phạm vi được phép xây dựng, đồng thời vẫn bảo đảm chức năng sử dụng đất, mật độ, tầng cao, khoảng lùi và các chỉ tiêu liên quan thì có thể được xử lý tại bước thiết kế. Kết luận cụ thể phải dựa trên nội dung của từng hồ sơ quy hoạch.

Các thay đổi về cổng ra vào, đường nội bộ, mặt cắt đường, bãi đỗ xe, đường tiếp cận phục vụ chữa cháy, cao độ san nền, hệ thống thoát nước, cấp điện, cấp nước hoặc điểm đấu nối hạ tầng cũng có thể dẫn đến yêu cầu điều chỉnh. Một thay đổi có diện tích nhỏ nhưng tác động đến giao thông hoặc hạ tầng chung vẫn phải được đánh giá đầy đủ.

Việc tăng số lượng căn hộ, phòng lưu trú, lao động hoặc quy mô người sử dụng có thể làm tăng nhu cầu về giao thông, bãi đỗ xe, trường học, cây xanh, cấp điện, cấp nước và xử lý nước thải. Vì vậy, dù không tăng diện tích đất hoặc tầng cao, việc tăng dân số dự kiến vẫn có thể làm phát sinh nhu cầu điều chỉnh quy hoạch.

Một số thay đổi bên trong công trình có thể không phải điều chỉnh quy hoạch, chẳng hạn như thay đổi cách bố trí phòng, vật liệu hoàn thiện, thiết bị kỹ thuật, giải pháp kết cấu hoặc dây chuyền công nghệ. Điều kiện là phương án mới không làm thay đổi công năng sử dụng đất, chỉ tiêu quy hoạch, hình khối kiến trúc và hệ thống hạ tầng bên ngoài.

1------------------------------------------------------------vietit

Tại sao quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh?

Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại các Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

Chính sách tư vấn: Khách hàng được tặng gói tư vấn pháp lý hoàn toàn miễn phí khi sử dụng dịch vụ tại Công ty.

Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Đội ngũ nhân sự am hiểu sâu sắc về lĩnh vực thành lập doanh nghiệp, đảm bảo quá trình tư vấn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.

Tiết kiệm thời gian: Sử dụng dịch vụ của chúng tôi giúp bạn tiết kiệm thời gian khi mọi thủ tục và hồ sơ liên quan đều được thực hiện trọn gói.

Tuân thủ pháp luật: Chúng tôi đảm bảo mọi quy trình đều tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành.

Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho doanh nghiệp.

Đối tác tin cậy: Công ty Đại Quang Minh đã xây dựng được uy tín trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn thành lập doanh nghiệp với chi phí hợp lý cho nhiều cá nhân và doanh nghiệp trên toàn quốc.

Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.

Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thành lập doanh nghiệp.

Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình đăng ký kinh doanh, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.

Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận tâm.

Tập trung phát triển kinh doanh: Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, bạn có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi mà không cần lo lắng về các thủ tục pháp lý.

III. Điều chỉnh quy hoạch dự án: Hồ sơ và trình tự thực hiện

Trước khi đề xuất điều chỉnh, chủ đầu tư cần thu thập quyết định phê duyệt quy hoạch, các quyết định điều chỉnh trước đây, thuyết minh, bản vẽ, quy định quản lý theo quy hoạch, hồ sơ đất đai, hồ sơ đầu tư, hồ sơ dự án và những văn bản chấp thuận chuyên ngành có liên quan.

Nếu quy hoạch đã trải qua nhiều lần điều chỉnh, doanh nghiệp phải sử dụng hồ sơ có hiệu lực mới nhất. Việc đối chiếu với bản vẽ hoặc quyết định cũ có thể dẫn đến xác định sai nội dung cần điều chỉnh và làm phát sinh yêu cầu bổ sung hồ sơ.

Chủ đầu tư nên lập bảng so sánh giữa phương án đã được phê duyệt và phương án đề xuất. Nội dung so sánh cần làm rõ chỉ tiêu giữ nguyên, chỉ tiêu thay đổi, lý do điều chỉnh, phạm vi tác động, ảnh hưởng đến hạ tầng và biện pháp khắc phục.

Đối với điều chỉnh cục bộ, hồ sơ thường có báo cáo về lý do và sự cần thiết điều chỉnh, đánh giá hiện trạng, nội dung đề xuất, so sánh chỉ tiêu trước và sau điều chỉnh, đánh giá tác động, phương án khắc phục, lộ trình thực hiện, bản vẽ khu vực điều chỉnh, văn bản pháp lý liên quan, báo cáo giải trình tiếp thu ý kiến và dự thảo quyết định phê duyệt.

Đối với điều chỉnh tổng thể, thành phần hồ sơ nhiệm vụ và hồ sơ đồ án được lập tương ứng với loại và cấp độ quy hoạch cần điều chỉnh. Nội dung phải đánh giá toàn diện hiện trạng, mục tiêu phát triển, cơ cấu sử dụng đất, tổ chức không gian, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, môi trường và kế hoạch thực hiện.

Sau khi hồ sơ được chuẩn bị, cơ quan tổ chức lập quy hoạch thực hiện lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước có liên quan, cộng đồng dân cư trong khu vực điều chỉnh và các khu vực xung quanh chịu ảnh hưởng trực tiếp. Ý kiến phải được tổng hợp, giải trình và tiếp thu trước khi trình thẩm định.

Cơ quan thẩm định sẽ xem xét căn cứ pháp lý, điều kiện điều chỉnh, sự phù hợp với quy hoạch cấp trên, phạm vi tác động, khả năng đáp ứng hạ tầng, việc tuân thủ quy chuẩn và kết quả lấy ý kiến. Hồ sơ sau khi đáp ứng yêu cầu sẽ được trình cơ quan có thẩm quyền quyết định phê duyệt.

Sau khi được phê duyệt, nội dung điều chỉnh phải được cập nhật vào hồ sơ quy hoạch và công bố công khai theo quy định. Chủ đầu tư căn cứ quy hoạch sau điều chỉnh để tiếp tục thực hiện các thủ tục về đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường và phòng cháy, chữa cháy.