ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH DỰ ÁN: KHI NÀO DOANH NGHIỆP PHẢI THỰC HIỆN VÀ CẦN LƯU Ý GÌ?

ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH DỰ ÁN: KHI NÀO DOANH NGHIỆP PHẢI THỰC HIỆN VÀ CẦN LƯU Ý GÌ?

Trong quá trình triển khai dự án, phương án sử dụng đất, tổ chức không gian, quy mô xây dựng hoặc yêu cầu phát triển thực tế có thể thay đổi so với nội dung quy hoạch đã được phê duyệt. Khi đó, doanh nghiệp không thể chỉ căn cứ vào nhu cầu điều chỉnh của riêng dự án để quyết định thay đổi phương án triển khai, mà trước hết phải xác định nội dung dự kiến thay đổi có làm phát sinh nhu cầu điều chỉnh quy hoạch dự án hay không. Việc xác định đúng bản chất của vấn đề ngay từ đầu có ý nghĩa quan trọng, bởi điều chỉnh quy hoạch và điều chỉnh dự án đầu tư là hai vấn đề pháp lý có liên quan nhưng không đồng nhất.

Theo pháp luật hiện hành, quy hoạch đô thị và nông thôn được điều chỉnh theo hình thức tổng thể hoặc cục bộ tùy thuộc vào phạm vi và mức độ thay đổi. Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn quy định điều chỉnh cục bộ được thực hiện khi có căn cứ điều chỉnh quy hoạch nhưng nội dung dự kiến điều chỉnh không làm thay đổi tính chất, chức năng, phạm vi ranh giới và các giải pháp quy hoạch chính của khu vực đã được lập, phê duyệt; đồng thời phải đánh giá để bảo đảm không làm quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tuân thủ quy chuẩn về quy hoạch đô thị và nông thôn.

Điều này cho thấy, khi doanh nghiệp muốn thay đổi một dự án đang triển khai, câu hỏi đầu tiên không nên là “có được điều chỉnh dự án hay không”, mà cần xác định phương án mới có còn phù hợp với quy hoạch đang có hiệu lực hay không. Chẳng hạn, doanh nghiệp muốn tăng quy mô công trình, thay đổi cơ cấu sử dụng đất, bổ sung chức năng hoặc điều chỉnh tổ chức không gian trong phạm vi dự án thì phải đối chiếu với các chỉ tiêu và nội dung của quy hoạch đã được phê duyệt. Nếu phương án mới vượt ra ngoài khuôn khổ quy hoạch hiện hành, việc điều chỉnh dự án có thể phải được thực hiện đồng thời với hoặc sau khi hoàn thành thủ tục điều chỉnh quy hoạch tương ứng.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ xin điều chỉnh quy hoạch dự án, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

I. Điều chỉnh quy hoạch dự án: Những thay đổi nào có thể phải thực hiện thủ tục?

Không phải mọi thay đổi trong quá trình thực hiện dự án đều dẫn đến việc phải điều chỉnh quy hoạch. Vấn đề cần xem xét là thay đổi đó tác động đến nội dung nào của quy hoạch và mức độ tác động ra sao. Đối với dự án xây dựng, những thay đổi về chức năng sử dụng đất, quy mô xây dựng, tổ chức không gian, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao, hệ thống giao thông hoặc hạ tầng kỹ thuật có thể làm phát sinh yêu cầu rà soát lại sự phù hợp của phương án với quy hoạch đã được duyệt.

Ví dụ, một dự án ban đầu được quy hoạch với chức năng thương mại – dịch vụ nhưng doanh nghiệp muốn bổ sung một chức năng khác làm thay đổi đáng kể cơ cấu sử dụng đất. Hoặc dự án đã được xác định một quy mô xây dựng nhất định nhưng sau đó doanh nghiệp muốn tăng diện tích sàn, tăng mật độ xây dựng hoặc thay đổi tổ chức không gian khiến các chỉ tiêu quy hoạch không còn phù hợp. Trong những trường hợp này, việc chỉ điều chỉnh hồ sơ thiết kế hoặc hồ sơ dự án mà không xem xét quy hoạch có thể dẫn đến tình trạng phương án đầu tư mới không có cơ sở để triển khai.

Đối với điều chỉnh cục bộ, pháp luật hiện hành đặt ra yêu cầu tương đối rõ: nội dung điều chỉnh phải nằm trong phạm vi cho phép và không làm thay đổi tính chất, chức năng, phạm vi ranh giới hay các giải pháp quy hoạch chính của khu vực. Hồ sơ điều chỉnh cũng phải xác định phạm vi, mức độ, nội dung điều chỉnh và các chỉ tiêu liên quan đến sử dụng đất, tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; đồng thời phải phân tích, đánh giá tác động của phương án điều chỉnh.

Do đó, doanh nghiệp cần tránh cách hiểu rằng chỉ cần phương án mới có lợi cho dự án thì có thể xin điều chỉnh quy hoạch. Việc điều chỉnh phải được đặt trong tổng thể quy hoạch của khu vực. Nếu thay đổi làm biến đổi tính chất, chức năng hoặc giải pháp quy hoạch chính của toàn bộ khu vực thì cần xem xét khả năng phải điều chỉnh tổng thể thay vì áp dụng thủ tục điều chỉnh cục bộ.

II. Điều chỉnh quy hoạch dự án: Phân biệt với điều chỉnh dự án đầu tư

Một trong những vấn đề dễ nhầm lẫn nhất trên thực tế là đồng nhất điều chỉnh quy hoạch dự án với điều chỉnh dự án đầu tư. Hai thủ tục này có thể phát sinh cùng một thời điểm nhưng giải quyết hai vấn đề khác nhau. Điều chỉnh quy hoạch nhằm xử lý sự thay đổi đối với nội dung quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trong khi điều chỉnh dự án đầu tư nhằm cập nhật những nội dung của dự án theo pháp luật đầu tư.

Theo Điều 41 Luật Đầu tư, trong quá trình thực hiện dự án, nhà đầu tư có quyền điều chỉnh mục tiêu và các nội dung khác của dự án nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy định pháp luật. Trường hợp việc điều chỉnh làm thay đổi nội dung Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy chứng nhận. Đối với dự án thuộc diện đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, một số thay đổi nhất định còn phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư.

Điểm đáng lưu ý là một thay đổi của dự án có thể đồng thời tác động đến nhiều thủ tục pháp lý. Chẳng hạn, doanh nghiệp muốn mở rộng diện tích thực hiện dự án hoặc thay đổi quy mô xây dựng. Nếu thay đổi này làm biến động nội dung quy hoạch, doanh nghiệp phải xem xét thủ tục về quy hoạch; nếu đồng thời làm thay đổi nội dung dự án đầu tư thuộc trường hợp phải điều chỉnh thì phải thực hiện thủ tục theo pháp luật đầu tư. Trường hợp thay đổi làm phát sinh yêu cầu về đất đai, xây dựng, môi trường hoặc phòng cháy, chữa cháy thì các thủ tục tương ứng cũng cần được rà soát.

Đặc biệt, Nghị định 239/2025/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung của Nghị định 31/2021/NĐ-CP, trong đó có quy định liên quan đến thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và các thủ tục đầu tư khác. Vì vậy, doanh nghiệp khi thực hiện điều chỉnh dự án trong năm 2026 cần đối chiếu với quy định hiện hành thay vì sử dụng máy móc quy trình từ các hồ sơ hoặc tài liệu được lập ở thời điểm trước đây.

Tại sao quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh

Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại các Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

Chính sách tư vấn: Khách hàng được tặng gói tư vấn pháp lý hoàn toàn miễn phí khi sử dụng dịch vụ tại Công ty.

Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Đội ngũ nhân sự am hiểu sâu sắc về lĩnh vực thành lập doanh nghiệp, đảm bảo quá trình tư vấn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.

Tiết kiệm thời gian: Sử dụng dịch vụ của chúng tôi giúp bạn tiết kiệm thời gian khi mọi thủ tục và hồ sơ liên quan đều được thực hiện trọn gói.

Tuân thủ pháp luật: Chúng tôi đảm bảo mọi quy trình đều tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành.

Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho doanh nghiệp.

Đối tác tin cậy: Công ty Đại Quang Minh đã xây dựng được uy tín trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn thành lập doanh nghiệp với chi phí hợp lý cho nhiều cá nhân và doanh nghiệp trên toàn quốc.

Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.

Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thành lập doanh nghiệp.

Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình đăng ký kinh doanh, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.

Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận tâm.

Tập trung phát triển kinh doanh: Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, bạn có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi mà không cần lo lắng về các thủ tục pháp lý.

III. Điều chỉnh quy hoạch dự án: Trình tự thực hiện như thế nào?

Khi xác định phương án thay đổi thuộc trường hợp cần điều chỉnh quy hoạch, doanh nghiệp cần bắt đầu bằng việc rà soát đầy đủ hồ sơ quy hoạch đang có hiệu lực và xác định chính xác nội dung cần thay đổi. Đây là bước quan trọng để xác định hình thức điều chỉnh phù hợp, bởi pháp luật hiện hành phân biệt điều chỉnh tổng thể và điều chỉnh cục bộ. Đối với điều chỉnh cục bộ, pháp luật không yêu cầu thực hiện trình tự lập, thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch như đối với một số trường hợp lập hoặc điều chỉnh quy hoạch theo trình tự thông thường.

Sau khi xác định phạm vi điều chỉnh, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch thực hiện lập hồ sơ điều chỉnh cục bộ hoặc lựa chọn tổ chức tư vấn đáp ứng điều kiện theo quy định. Hồ sơ cần làm rõ lý do, sự cần thiết của việc điều chỉnh, phạm vi và mức độ điều chỉnh, các chỉ tiêu bị thay đổi, đồng thời đánh giá tác động của phương án mới đối với hệ thống hạ tầng và khu vực xung quanh. Quy định hướng dẫn hiện hành còn yêu cầu thuyết minh về hiệu quả kinh tế – xã hội của việc điều chỉnh và biện pháp khắc phục các vấn đề phát sinh do điều chỉnh.

Tiếp đó, nội dung điều chỉnh được lấy ý kiến theo quy định; cơ quan thẩm định xem xét căn cứ lập quy hoạch, điều kiện điều chỉnh và nội dung điều chỉnh; sau đó cơ quan có thẩm quyền quyết định phê duyệt. Đây là trình tự cơ bản đối với điều chỉnh cục bộ theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn.

Tuy nhiên, khi áp dụng vào một dự án cụ thể, cần xác định loại quy hoạch, cấp độ quy hoạch và cơ quan có thẩm quyền trước khi chuẩn bị hồ sơ. Hệ thống pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã có những thay đổi quan trọng từ năm 2025 và tiếp tục được sửa đổi, cập nhật từ ngày 01/01/2026. Luật 144/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/01/2026; đồng thời Bộ Xây dựng đã ban hành Văn bản hợp nhất 59/VBHN-BXD ngày 02/07/2026 về các quy định chi tiết Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ xin điều chỉnh quy hoạch dự án, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

Trong quá trình hoạt động, nếu Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc hay cần hỗ trợ, hãy liên hệ với Công ty Đại Quang Minh. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và đồng hành cùng Quý khách hàng trong quá trình xây dựng, hoạt động và phát triển.

Chúc Quý khách hàng phát triển bền vững, đột phá thành công.

Trân trọng cảm ơn./.