ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH ĐÔ THỊ VÀ NÔNG THÔN: NHỮNG ĐIỂM CẦN LƯU Ý KHI ÁP DỤNG LUẬT

ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH ĐÔ THỊ VÀ NÔNG THÔN: NHỮNG ĐIỂM CẦN LƯU Ý KHI ÁP DỤNG LUẬT

Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn đã thiết lập một khung pháp lý thống nhất cho hoạt động lập, thẩm định, phê duyệt, rà soát, điều chỉnh và quản lý quy hoạch đô thị, nông thôn. Khi dự án cần thay đổi chức năng sử dụng đất, ranh giới, chỉ tiêu xây dựng hoặc phương án hạ tầng, việc đầu tiên là xác định đúng loại và cấp độ quy hoạch đang có hiệu lực.

Điều chỉnh quy hoạch đô thị và nông thôn không phải thủ tục được chấp thuận chỉ vì chủ đầu tư có nhu cầu. Đề xuất phải thuộc trường hợp luật định, được đánh giá về tác động và hạ tầng, lựa chọn đúng hình thức tổng thể hoặc cục bộ, đồng thời thực hiện đúng trình tự và thẩm quyền.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ điều chỉnh quy hoạch đô thị và nông thôn, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ kiểm tra căn cứ, phạm vi điều chỉnh và phương án thực hiện.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

0----23-9-10

I. Điều chỉnh quy hoạch đô thị và nông thôn: Phạm vi áp dụng và căn cứ pháp lý hiện hành

Căn cứ trực tiếp hiện nay là Văn bản hợp nhất số 33/VBHN-VPQH ngày 13 tháng 3 năm 2026 về Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn. Văn bản hợp nhất phản ánh Luật số 47/2024/QH15, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2025, cùng các nội dung sửa đổi, bổ sung có liên quan.

Một số điều của Luật tiếp tục được sửa đổi bởi Luật số 144/2025/QH15 ngày 11 tháng 12 năm 2025, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Vì vậy, khi nghiên cứu hồ sơ cần dùng văn bản đang có hiệu lực và tránh trích dẫn riêng quy định cũ đã được thay thế.

Phạm vi điều chỉnh của Luật bao gồm hệ thống quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn, quy hoạch khu chức năng, quy hoạch không gian ngầm và quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật. Tùy đối tượng, hồ sơ có thể thuộc cấp độ quy hoạch chung, quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết. Tên gọi trên bản vẽ không đủ để xác định thủ tục; cần kiểm tra quyết định phê duyệt, cơ quan phê duyệt, ranh giới và tính chất pháp lý của đồ án.

Quy hoạch đô thị và nông thôn theo Luật này cần được phân biệt với quy hoạch thuộc hệ thống quy hoạch quốc gia, quy hoạch vùng và quy hoạch tỉnh theo pháp luật về quy hoạch. Một dự án có thể đồng thời phải đối chiếu nhiều lớp quy hoạch, nhưng việc điều chỉnh một lớp không tự động làm thay đổi các lớp còn lại. Nội dung đề xuất phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch cấp trên và các quy hoạch có liên quan.

Luật quy định quy hoạch phải được rà soát khi phát sinh nhu cầu điều chỉnh trên cơ sở các điều kiện luật định và được rà soát định kỳ 05 năm kể từ ngày phê duyệt. Báo cáo rà soát phải phân tích yếu tố mới, đánh giá mục tiêu, chỉ tiêu và tình hình triển khai dự án, kiến nghị điều chỉnh tổng thể hoặc cục bộ, kèm bản vẽ cùng văn bản pháp lý liên quan.

Các quy định chi tiết về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch cần được đối chiếu với Văn bản hợp nhất số 59/VBHN-BXD ngày 02 tháng 7 năm 2026 của Bộ Xây dựng, văn bản phân cấp và quy định của địa phương. Chủ đầu tư có thể đề xuất nhu cầu, cung cấp thông tin và phối hợp chuẩn bị tài liệu, nhưng không thay thế cơ quan có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch.

0------------------------------------------------------------vietnhiu

II. Điều chỉnh quy hoạch đô thị và nông thôn: Điều kiện và lựa chọn hình thức điều chỉnh

Điều 45 của Luật quy định nhiều nhóm điều kiện có thể làm phát sinh việc xem xét điều chỉnh, như thay đổi chiến lược phát triển, quy hoạch cấp trên hoặc địa giới hành chính; mâu thuẫn giữa các quy hoạch; dự án quan trọng ảnh hưởng đến sử dụng đất và không gian; biến động về khí hậu, địa chất, thủy văn, thiên tai, chiến tranh hoặc yêu cầu quốc phòng, an ninh.

Việc điều chỉnh cũng có thể được xem xét để phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng; khi quy hoạch không thể thực hiện hoặc gây tác động tiêu cực; khi dự án được chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư làm thay đổi sử dụng đất, tổ chức không gian; hoặc khi cần thay đổi ranh giới, một số chỉ tiêu sử dụng đất hay yêu cầu kỹ thuật chuyên ngành của lô đất trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết. Đây là căn cứ xem xét, không phải quyền đương nhiên được chấp thuận.

Điều chỉnh tổng thể được đặt ra khi thay đổi vai trò, tính chất, chức năng hoặc quy mô của đô thị, địa bàn, khu chức năng; thay đổi ranh giới khu vực lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết; hoặc thay đổi cơ cấu, giải pháp quy hoạch và yêu cầu tổ chức không gian của toàn khu vực. Việc lựa chọn hình thức không chỉ dựa vào diện tích phần đất đề xuất thay đổi.

Điều chỉnh cục bộ chỉ phù hợp khi nội dung thay đổi không làm biến đổi tính chất, chức năng, phạm vi ranh giới và giải pháp quy hoạch chính; đồng thời không làm quá tải hạ tầng và vẫn tuân thủ quy chuẩn. Hình thức này không phải lập, thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch, nhưng vẫn phải lập hồ sơ, lấy ý kiến, thẩm định, phê duyệt, cập nhật và công bố.

Riêng trường hợp điều chỉnh ranh giới, một số chỉ tiêu sử dụng đất hoặc yêu cầu kỹ thuật chuyên ngành của lô đất thuộc khu vực đã có quy hoạch chi tiết theo khoản 8 Điều 45, Luật cho phép thực hiện điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết mà không phải rà soát quy hoạch. Ngoại lệ này không làm mất yêu cầu chứng minh căn cứ, sự phù hợp của phương án và tác động đối với khu vực xung quanh.

Khi đề xuất tăng dân số, diện tích sàn, mật độ, hệ số sử dụng đất hoặc tầng cao, hồ sơ cần đánh giá giao thông, bãi đỗ xe, trường học, y tế, cây xanh, cấp điện, cấp nước, thoát nước, xử lý chất thải và khả năng đáp ứng của hạ tầng. Điều chỉnh quy hoạch không đương nhiên hợp thức hóa công trình sai phép, sai quy hoạch hoặc nghĩa vụ pháp lý đã phát sinh.

0------------------------------------------------------------vietit

Tại sao quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh?

Nguồn nhân lực: Đội ngũ chuyên gia và chuyên viên có kinh nghiệm xử lý hồ sơ đầu tư, đất đai, xây dựng và quy hoạch.

Chính sách tư vấn: Khách hàng được trao đổi trước về phạm vi công việc, hồ sơ và chi phí dự kiến.

Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Hồ sơ pháp lý và kỹ thuật được rà soát thống nhất với bản vẽ và tài liệu dự án.

Tiết kiệm thời gian: Tài liệu đầu vào được xác định sớm để hạn chế bổ sung nhiều lần.

Tuân thủ pháp luật: Căn cứ, trình tự và thẩm quyền được kiểm tra theo quy định hiện hành.

Tính linh hoạt: Dịch vụ được thiết kế theo loại quy hoạch, quy mô và nhu cầu của dự án.

Đối tác tin cậy: Công ty phối hợp với khách hàng và đơn vị chuyên môn theo phạm vi thống nhất.

Bảo mật thông tin: Thông tin dự án và tài liệu nội bộ được bảo mật trong quá trình cung cấp dịch vụ.

Hỗ trợ chi tiết: Khách hàng được hướng dẫn hồ sơ đầu vào và các công việc có thể phát sinh.

Tối ưu quy trình: Công việc được sắp xếp theo các mốc chuẩn bị, thẩm định, phê duyệt và công bố.

Trải nghiệm khách hàng: Quá trình phối hợp được theo dõi để khách hàng nắm rõ tình trạng hồ sơ.

Tập trung phát triển kinh doanh: Việc phân định công việc pháp lý và kỹ thuật giúp chủ đầu tư chủ động nguồn lực.

0----23-9-10-

III. Điều chỉnh quy hoạch đô thị và nông thôn: Trình tự, thẩm quyền và lưu ý cho dự án

Đối với điều chỉnh tổng thể, cơ quan tổ chức lập báo cáo cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để xem xét chủ trương trên cơ sở kết quả rà soát. Sau khi được chấp thuận, việc lập, thẩm định, phê duyệt và công bố được thực hiện như đối với quy hoạch cùng loại. Hồ sơ vì vậy cần phản ánh toàn diện định hướng, cấu trúc và các giải pháp của khu vực.

Đối với điều chỉnh cục bộ, cơ quan tổ chức lập chuẩn bị hồ sơ, lấy ý kiến cơ quan liên quan, cộng đồng trong khu vực dự kiến điều chỉnh và khu vực xung quanh chịu ảnh hưởng trực tiếp. Cơ quan thẩm định xem xét căn cứ, điều kiện và nội dung trước khi trình phê duyệt.

Quyết định phê duyệt điều chỉnh cục bộ phải thể hiện rõ nội dung thay đổi và kèm hồ sơ điều chỉnh. Cơ quan tổ chức lập có trách nhiệm cập nhật phần đã điều chỉnh vào hồ sơ quy hoạch. Nội dung được duyệt phải công bố công khai chậm nhất 15 ngày kể từ ngày phê duyệt theo quy định về công bố quy hoạch.

Nguyên tắc chung là cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sẽ phê duyệt điều chỉnh. Với quy hoạch do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức điều chỉnh cục bộ theo Quyết định số 18/2025/QĐ-TTg. Với quy hoạch thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức điều chỉnh cục bộ theo trình tự do cấp tỉnh quy định. Do đó, phải kiểm tra quyết định phê duyệt gốc và quy định của địa phương.

Tài liệu đầu vào nên gồm quyết định phê duyệt nhiệm vụ và quy hoạch, thuyết minh, bản vẽ, quy định quản lý, dữ liệu điện tử, tài liệu hiện trạng, hồ sơ đất đai, đầu tư và các quyết định điều chỉnh trước đây. Đề xuất phải làm rõ lý do, căn cứ, ranh giới, chỉ tiêu trước và sau điều chỉnh, phương án không gian cùng tác động đến hạ tầng, môi trường, kinh tế xã hội và cộng đồng. Số liệu phải thống nhất giữa báo cáo, bản vẽ và hồ sơ dự án.

Hồ sơ thường phải bổ sung khi bản đồ khác hiện trạng, thiếu dữ liệu hạ tầng, chỉ tiêu được tính trên phạm vi không thống nhất hoặc chưa làm rõ quan hệ với quy hoạch cấp trên. Việc lấy ý kiến cũng cần xác định đúng cơ quan, tổ chức, cộng đồng trong khu vực dự kiến điều chỉnh và khu vực xung quanh chịu ảnh hưởng trực tiếp.

Các quy định chi tiết cần được đối chiếu với Văn bản hợp nhất số 59/VBHN-BXD và quy định của địa phương. Nghị định số 178/2025/NĐ-CP đã được sửa đổi bởi Nghị định số 34/2026/NĐ-CP, nên việc sử dụng biểu mẫu hoặc quy trình cũ cần được kiểm tra lại trước khi thực hiện.

Quyết định điều chỉnh quy hoạch không tự động hoàn tất các thủ tục khác của dự án. Sau khi được phê duyệt, chủ đầu tư có thể còn phải cập nhật hồ sơ về chủ trương đầu tư, đăng ký đầu tư, đất đai, môi trường, thiết kế, phòng cháy chữa cháy và giấy phép xây dựng trước khi triển khai nội dung thay đổi.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

Nội dung bài viết có tính chất tham khảo. Điều kiện, trình tự, thẩm quyền và thành phần hồ sơ cụ thể cần được xác định theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, loại quy hoạch, quyết định phê duyệt gốc, phạm vi điều chỉnh và quy định của địa phương tại thời điểm thực hiện.

Trong quá trình hoạt động, nếu Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc hay cần hỗ trợ, hãy liên hệ với Công ty Đại Quang Minh. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và đồng hành cùng Quý khách hàng trong quá trình xây dựng, hoạt động và phát triển.

Chúc Quý khách hàng phát triển bền vững, đột phá thành công.

Trân trọng cảm ơn./.

BÀI VIẾT LIÊN QUAN:

1. ĐIỀU CHỈNH CỤC BỘ QUY HOẠCH: DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ CẦN THỰC HIỆN NHỮNG BƯỚC NÀO?

2. HỒ SƠ ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH 1/500: THÀNH PHẦN VÀ NHỮNG ĐIỂM CẦN KIỂM TRA TRƯỚC KHI NỘP

3. HỒ SƠ ĐIỀU CHỈNH CỤC BỘ QUY HOẠCH: THÀNH PHẦN CẦN CÓ VÀ CÁCH HẠN CHẾ BỔ SUNG

Bình luận:

Gửi

Từ khóa: