ĐIỀU CHỈNH DIỆN TÍCH DỰ ÁN: CÁCH TÍNH MỨC THAY ĐỔI VÀ CẬP NHẬT HỒ SƠ

ĐIỀU CHỈNH DIỆN TÍCH DỰ ÁN: CÁCH TÍNH MỨC THAY ĐỔI VÀ CẬP NHẬT HỒ SƠ

Điều chỉnh diện tích dự án cần bắt đầu từ việc xác định loại diện tích đang thay đổi. Diện tích đất sử dụng, diện tích xây dựng và tổng diện tích sàn là những số liệu khác nhau; nhầm lẫn giữa các chỉ tiêu này có thể dẫn đến xác định sai thủ tục đầu tư, quy hoạch hoặc đất đai.

Khi đề xuất mở rộng hoặc thu hẹp dự án, nhà đầu tư cần tính phần chênh lệch trên cùng cơ sở, kiểm tra đúng trường hợp phải xin chấp thuận và cập nhật các hồ sơ bị ảnh hưởng. Việc diện tích thay đổi ít hoặc không vượt một ngưỡng nhất định chưa đủ để kết luận được miễn mọi thủ tục.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ điều chỉnh quy hoạch xây dựng, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 329 656 280; WhatsApp: (+84) 329 656 280; WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123); Telegram: (+84) 329 656 280 để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 329 656 280

- WhatsApp: (+84) 329 656 280

- WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123)

- Telegram: (+84) 329 656 280

I. Xác định đúng diện tích cần điều chỉnh

Diện tích đất sử dụng của dự án phản ánh phần đất phục vụ hoạt động đầu tư theo hồ sơ pháp lý tương ứng. Diện tích xây dựng thể hiện phần chiếm đất của công trình, còn tổng diện tích sàn được xác định theo các tầng và quy định kỹ thuật áp dụng. Tăng số tầng có thể làm tăng diện tích sàn trong khi diện tích đất dự án không đổi.

Nên lập bảng đối chiếu diện tích trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư nếu có, quy hoạch được duyệt và tài liệu sử dụng đất. Ghi riêng từng loại diện tích, đơn vị đo và văn bản làm căn cứ. Không dùng diện tích sàn thuê trong một tòa nhà để thay trực tiếp cho diện tích đất sử dụng khi kiểm tra ngưỡng điều chỉnh.

Bảng tính nên thể hiện diện tích đang được chấp thuận hợp pháp, diện tích đề nghị và phần tăng hoặc giảm. Tỷ lệ thay đổi được tính bằng phần chênh lệch chia cho diện tích làm cơ sở so sánh, nhân 100%. Cần kiểm tra các quyết định điều chỉnh trước đây và thống nhất đơn vị; một hecta tương đương 10.000 mét vuông.

Nếu kết quả đo đạc khác hồ sơ cũ, cần xác định nguyên nhân là thay đổi thực tế hay sai khác số liệu. Trường hợp mở rộng dự án sang phần đất mới phải làm rõ vị trí, nguồn gốc và cơ sở sử dụng phần đất đó. Tài liệu đo đạc mới không tự thay thế quyết định chấp thuận dự án hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Căn cứ pháp lý được đối chiếu đến ngày 01/11/2026. Bài viết sử dụng Luật Đầu tư số 143/2025/QH15, tra cứu tại Văn bản hợp nhất số 142/2026/VBHN-LQ-VPQH ngày 23/9/2026. Những nội dung sửa đổi có hiệu lực từ năm 2027 trong văn bản hợp nhất không được áp dụng sớm.

II. Kiểm tra mức thay đổi và thủ tục đầu tư

Với dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, điểm b khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư yêu cầu xem xét việc thay đổi quy mô diện tích đất sử dụng theo quy định của Chính phủ. Nội dung cụ thể được quy định tại điểm b khoản 3 Điều 51 Nghị định số 96/2026/NĐ-CP ngày 31/3/2026.

Theo quy định này, thay đổi diện tích đất sử dụng trên 10% hoặc trên 30 ha thuộc trường hợp chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư khi dự án có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Phải kiểm tra cả điều kiện về dự án và mức thay đổi, không áp dụng riêng hai con số cho mọi trường hợp.

Ví dụ minh họa đối với dự án thuộc trường hợp nêu trên: diện tích từ 100 ha lên 111 ha có phần tăng 11 ha, tương đương 11%, vượt ngưỡng 10%. Diện tích từ 400 ha lên 431 ha tăng 31 ha, tương đương 7,75%; dù tỷ lệ thấp hơn 10%, phần tăng vẫn vượt 30 ha. Hai ngưỡng được nối bằng từ “hoặc”, không yêu cầu vượt đồng thời.

Nếu từ 100 ha lên 110 ha, mức tăng đúng 10% và 10 ha chưa vượt các ngưỡng tại điểm b nêu trên. Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn phải kiểm tra thay đổi địa điểm, mục tiêu, thời hạn hoặc nội dung khác thuộc diện điều chỉnh. Không nên diễn giải quy định thành “từ 10% trở lên”, cũng không coi mọi trường hợp dưới ngưỡng đều được triển khai ngay.

Khoản 2 Điều 33 Luật Đầu tư yêu cầu điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư khi việc điều chỉnh làm thay đổi nội dung chính của dự án ghi trong giấy chứng nhận. Vì vậy, thay đổi diện tích không phải xin chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư vẫn có thể phải điều chỉnh giấy chứng nhận. Nếu phương án mới làm dự án thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư, phải thực hiện thủ tục đó theo khoản 6 Điều 33.

Đối với dự án được chấp thuận theo pháp luật trước đây, cần kiểm tra khoản 3 Điều 52 Luật Đầu tư và Điều 102 Nghị định số 96/2026/NĐ-CP. Dự án từng thuộc diện chấp thuận nhưng nay không còn thuộc diện này có cơ chế chuyển tiếp riêng. Không thể chỉ căn cứ việc đang có quyết định cũ để yêu cầu điều chỉnh chủ trương đầu tư trong mọi trường hợp.

Tại sao quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh

Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại các Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

Chính sách tư vấn: Khách hàng được tặng gói tư vấn pháp lý hoàn toàn miễn phí khi sử dụng dịch vụ tại Công ty.

Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Đội ngũ nhân sự am hiểu sâu sắc về lĩnh vực thành lập doanh nghiệp, đảm bảo quá trình tư vấn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.

Tiết kiệm thời gian: Sử dụng dịch vụ của chúng tôi giúp bạn tiết kiệm thời gian khi mọi thủ tục và hồ sơ liên quan đều được thực hiện trọn gói.

Tuân thủ pháp luật: Chúng tôi đảm bảo mọi quy trình đều tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành.

Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho doanh nghiệp.

Đối tác tin cậy: Công ty Đại Quang Minh đã xây dựng được uy tín trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn thành lập doanh nghiệp với chi phí hợp lý cho nhiều cá nhân và doanh nghiệp trên toàn quốc.

Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.

Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thành lập doanh nghiệp.

Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình đăng ký kinh doanh, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.

Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận tâm.

Tập trung phát triển kinh doanh: Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, bạn có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi mà không cần lo lắng về các thủ tục pháp lý.

III. Chuẩn bị tài liệu và cập nhật hồ sơ liên quan

Hồ sơ giải trình nên có bảng diện tích trước và sau điều chỉnh, bản vẽ xác định phần tăng hoặc giảm, lý do thay đổi và đánh giá ảnh hưởng đến quy mô hoạt động, hạ tầng, vốn và tiến độ. Các tài liệu phải thống nhất số liệu. Đối với phần đất bổ sung, cần làm rõ khả năng tiếp cận đất hợp pháp thay vì chỉ thể hiện một phương án trên bản vẽ.

Trường hợp điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo khoản 2 Điều 56 Nghị định số 96/2026/NĐ-CP, nhà đầu tư nộp một bộ hồ sơ theo khoản 1 Điều 52 cho cơ quan đăng ký đầu tư. Hồ sơ gồm văn bản đề nghị, báo cáo triển khai, quyết định điều chỉnh của nhà đầu tư là tổ chức và tài liệu giải trình liên quan nếu có. Thời hạn xử lý là 07 ngày làm việc từ khi nhận hồ sơ hợp lệ, không phải tổng thời gian hoàn tất mọi thủ tục.

Nếu thay đổi diện tích làm ảnh hưởng nội dung quy hoạch, cần kiểm tra Điều 45 và Điều 46 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, tra cứu tại Văn bản hợp nhất số 157/2026/VBHN-LQ-VPQH ngày 28/9/2026. Phải phân biệt ranh giới lô đất với ranh giới toàn khu vực lập quy hoạch để xác định điều chỉnh cục bộ hoặc tổng thể. Tăng diện tích dự án không tự động đồng nghĩa được điều chỉnh cục bộ.

Về đất đai, điểm d khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai quy định đăng ký biến động đối với thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận khi thay đổi diện tích, ranh giới hoặc các thông tin tương ứng. Có thể tra cứu tại Văn bản hợp nhất số 44/VBHN-VPQH ngày 16/3/2026. Cần xử lý thủ tục đất đai phù hợp với nguồn gốc, hình thức sử dụng đất; quyết định điều chỉnh dự án không tự tạo quyền sử dụng phần đất tăng thêm.

Trước khi triển khai theo diện tích mới, cần kiểm tra kết quả xử lý hồ sơ đầu tư, quy hoạch, đất đai và các yêu cầu về xây dựng, môi trường liên quan. Phần diện tích giảm cũng cần được thể hiện nhất quán trong phạm vi dự án và tài liệu quản lý đất. Chỉ sử dụng số liệu đã có cơ sở pháp lý, không coi phương án đang đề nghị là nội dung đã được phê duyệt.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 329 656 280

- WhatsApp: (+84) 329 656 280

- WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123)

- Telegram: (+84) 329 656 280

Trong quá trình hoạt động, nếu Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc hay cần hỗ trợ, hãy liên hệ với Công ty Đại Quang Minh. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và đồng hành cùng Quý khách hàng trong quá trình xây dựng, hoạt động và phát triển.

Chúc Quý khách hàng phát triển bền vững, đột phá thành công.

Trân trọng cảm ơn./.

BÀI VIẾT LIÊN QUAN:

1. TƯ VẤN PHÁP LÝ M&A: CÁC HÌNH THỨC MUA BÁN, SÁP NHẬP DOANH NGHIỆP

2. TƯ VẤN PHÁP LÝ M&A: QUY TRÌNH MUA BÁN VÀ SÁP NHẬP DOANH NGHIỆP

3. TƯ VẤN PHÁP LÝ M&A: THẨM ĐỊNH PHÁP LÝ TRƯỚC KHI THỰC HIỆN GIAO DỊCH M&A