ĐIỀU CHỈNH CỤC BỘ QUY HOẠCH: QUY ĐỊNH MỚI NHẤT VÀ LƯU Ý ÁP DỤNG

ĐIỀU CHỈNH CỤC BỘ QUY HOẠCH: QUY ĐỊNH MỚI NHẤT VÀ LƯU Ý ÁP DỤNG

Trong quá trình triển khai dự án, nhu cầu thay đổi một phần ranh giới, chức năng sử dụng đất, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao hoặc phương án hạ tầng có thể phát sinh do điều kiện đầu tư và hiện trạng thay đổi. Khi đó, chủ đầu tư thường xem xét điều chỉnh cục bộ quy hoạch thay vì lập lại toàn bộ đồ án.

Điều chỉnh cục bộ quy hoạch không phải là thủ tục rút gọn được chấp thuận chỉ vì phạm vi thay đổi nhỏ. Phương án phải thuộc trường hợp luật định, không làm biến đổi tính chất, chức năng, phạm vi ranh giới và giải pháp quy hoạch chính, đồng thời phải chứng minh không gây quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ điều chỉnh cục bộ quy hoạch, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ kiểm tra căn cứ, phạm vi điều chỉnh và phương án thực hiện.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

I. Điều chỉnh cục bộ quy hoạch: Khi nào được áp dụng

Căn cứ pháp lý trực tiếp hiện nay là Văn bản hợp nhất số 33/VBHN-VPQH ngày 13 tháng 3 năm 2026 về Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn. Văn bản này hợp nhất Luật số 47/2024/QH15, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2025, cùng các nội dung sửa đổi, bổ sung đã có hiệu lực.

Điều chỉnh cục bộ quy hoạch là việc thay đổi một số nội dung của quy hoạch đã được phê duyệt nhưng không làm thay đổi tính chất, chức năng, phạm vi ranh giới và các giải pháp quy hoạch chính. Vì vậy, việc xác định hình thức điều chỉnh phải dựa trên tác động pháp lý và kỹ thuật của phương án, không chỉ dựa vào diện tích phần đất được đề xuất thay đổi.

Theo Điều 43 và Điều 44 của Luật, quy hoạch được rà soát định kỳ 05 năm kể từ ngày phê duyệt và được rà soát khi phát sinh nhu cầu điều chỉnh dựa trên các điều kiện luật định. Báo cáo rà soát phải phân tích yếu tố mới, đánh giá mục tiêu, chỉ tiêu, tình hình thực hiện dự án và đề xuất điều chỉnh tổng thể hoặc cục bộ, kèm bản vẽ cùng tài liệu pháp lý liên quan.

Điều 45 quy định các nhóm điều kiện có thể làm phát sinh việc xem xét điều chỉnh, bao gồm thay đổi chiến lược hoặc quy hoạch cấp trên; mâu thuẫn giữa các quy hoạch; dự án quan trọng tác động đến sử dụng đất và không gian; biến động về khí hậu, địa chất, thủy văn, thiên tai; yêu cầu quốc phòng, an ninh; lợi ích quốc gia, cộng đồng; hoặc trường hợp quy hoạch không thể thực hiện hay gây tác động tiêu cực.

Việc điều chỉnh cũng có thể được xem xét khi dự án được chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư làm thay đổi sử dụng đất hoặc tổ chức không gian. Riêng trường hợp thay đổi ranh giới, một số chỉ tiêu sử dụng đất hay yêu cầu kỹ thuật chuyên ngành của lô đất trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết theo khoản 8 Điều 45, Luật cho phép điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết mà không phải thực hiện bước rà soát quy hoạch.

Ngoại lệ không phải rà soát không đồng nghĩa với việc được bỏ qua hồ sơ, lấy ý kiến, thẩm định, phê duyệt, cập nhật và công bố. Chủ đầu tư có thể kiến nghị và cung cấp tài liệu, nhưng cơ quan có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch vẫn phải thực hiện đúng thẩm quyền. Nếu thay đổi làm biến đổi cấu trúc, chức năng hoặc giải pháp chính của toàn khu vực, phương án có thể phải chuyển sang điều chỉnh tổng thể. 0------------------------------------------------------------vietit

II. Điều chỉnh cục bộ quy hoạch: Nguyên tắc và nội dung cần chứng minh

Điều 46 của Luật đặt ra giới hạn cốt lõi: nội dung điều chỉnh cục bộ không được làm thay đổi tính chất, chức năng, phạm vi ranh giới và các giải pháp quy hoạch chính của quy hoạch đã được phê duyệt. Đây là tiêu chí phải được đánh giá trên toàn bộ đồ án, không chỉ trong ranh giới lô đất hoặc khu vực đề xuất điều chỉnh.

Phương án phải đánh giá tác động để chứng minh không làm quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và vẫn tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng. Nếu đề xuất làm tăng dân số, diện tích sàn, mật độ, hệ số sử dụng đất hoặc tầng cao, hồ sơ cần lượng hóa nhu cầu phát sinh và khả năng đáp ứng của giao thông, bãi đỗ xe, trường học, y tế, cây xanh cùng các công trình công cộng.

Hồ sơ nên thể hiện rõ lý do, sự cần thiết, căn cứ pháp lý, ranh giới, quy mô, chỉ tiêu trước và sau điều chỉnh, phương án tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan, sử dụng đất và hạ tầng. Phần đánh giá phải làm rõ tác động trong khu vực điều chỉnh, khu vực xung quanh chịu ảnh hưởng trực tiếp và mối liên hệ với quy hoạch cấp trên.

Điều chỉnh cục bộ không phải lập, thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch. Tuy nhiên, cơ quan tổ chức lập vẫn phải chuẩn bị hồ sơ điều chỉnh hoặc lựa chọn tổ chức tư vấn đáp ứng điều kiện năng lực để lập hồ sơ. Việc không phải lập nhiệm vụ không làm giảm yêu cầu về chất lượng khảo sát, bản đồ, thuyết minh và phương án kỹ thuật.

Quyết định điều chỉnh không có tác dụng hợp thức hóa công trình đã xây dựng sai phép, sai quy hoạch hoặc xóa bỏ nghĩa vụ pháp lý đã phát sinh. Phương án cũng không tự động điều chỉnh chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, hồ sơ đất đai, môi trường, thiết kế, phòng cháy chữa cháy hay giấy phép xây dựng của dự án. 0------------------------------------------------------------vietnhiu

Tại sao quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh

Nguồn nhân lực: Đội ngũ chuyên gia và chuyên viên có kinh nghiệm xử lý hồ sơ đầu tư, đất đai, xây dựng và quy hoạch.

Chính sách tư vấn: Khách hàng được trao đổi trước về phạm vi công việc, hồ sơ và chi phí dự kiến.

Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Hồ sơ pháp lý và kỹ thuật được rà soát thống nhất với bản vẽ và tài liệu dự án.

Tiết kiệm thời gian: Tài liệu đầu vào được xác định sớm để hạn chế bổ sung nhiều lần.

Tuân thủ pháp luật: Căn cứ, trình tự và thẩm quyền được kiểm tra theo quy định hiện hành.

Tính linh hoạt: Dịch vụ được thiết kế theo loại quy hoạch, quy mô và nhu cầu của dự án.

Đối tác tin cậy: Công ty phối hợp với khách hàng và đơn vị chuyên môn theo phạm vi thống nhất.

Bảo mật thông tin: Thông tin dự án và tài liệu nội bộ được bảo mật trong quá trình cung cấp dịch vụ.

Hỗ trợ chi tiết: Khách hàng được hướng dẫn hồ sơ đầu vào và các công việc có thể phát sinh.

Tối ưu quy trình: Công việc được sắp xếp theo các mốc chuẩn bị, thẩm định, phê duyệt và công bố.

Trải nghiệm khách hàng: Quá trình phối hợp được theo dõi để khách hàng nắm rõ tình trạng hồ sơ.

Tập trung phát triển kinh doanh: Việc phân định công việc pháp lý và kỹ thuật giúp chủ đầu tư chủ động nguồn lực. 0-----24-9-1-

III. Điều chỉnh cục bộ quy hoạch: Trình tự, thẩm quyền và lưu ý thực hiện

Theo Điều 47 của Luật, cơ quan có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch chuẩn bị hồ sơ điều chỉnh cục bộ. Hồ sơ phải được lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước có liên quan, cộng đồng dân cư trong khu vực dự kiến điều chỉnh và khu vực xung quanh chịu ảnh hưởng trực tiếp. Phạm vi lấy ý kiến cần bám vào tác động thực tế của phương án, không chỉ theo địa giới hành chính.

Sau bước lấy ý kiến, cơ quan thẩm định xem xét căn cứ, điều kiện và nội dung điều chỉnh trước khi trình cơ quan có thẩm quyền quyết định. Hồ sơ giải trình phải tổng hợp ý kiến, nêu rõ nội dung tiếp thu hoặc không tiếp thu và lý do. Những thay đổi phát sinh sau lấy ý kiến cần được kiểm tra để xác định có phải lấy ý kiến lại hay không.

Quyết định phê duyệt phải nêu rõ nội dung điều chỉnh và kèm hồ sơ được duyệt. Cơ quan tổ chức lập có trách nhiệm cập nhật phần thay đổi vào hồ sơ quy hoạch ban đầu để bảo đảm chỉ có một bộ tài liệu quản lý thống nhất. Nội dung điều chỉnh phải được công bố công khai chậm nhất 15 ngày kể từ ngày phê duyệt.

Về thẩm quyền, nguyên tắc chung là cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sẽ phê duyệt điều chỉnh. Đối với quy hoạch do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt và công bố điều chỉnh cục bộ theo Quyết định số 18/2025/QĐ-TTg. Quyết định này có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2025 và quy định riêng trình tự đối với nhóm quy hoạch nêu trên.

Đối với quy hoạch thuộc thẩm quyền phê duyệt của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Luật giao Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt và công bố điều chỉnh cục bộ theo trình tự do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Vì vậy, cần kiểm tra quyết định phê duyệt gốc, địa bàn hiện hành và quy định thủ tục của địa phương trước khi xác định đầu mối tiếp nhận hồ sơ.

Tài liệu đầu vào nên gồm quyết định phê duyệt nhiệm vụ và quy hoạch, thuyết minh, bản vẽ, quy định quản lý, dữ liệu điện tử, hồ sơ hiện trạng, đất đai, đầu tư cùng các quyết định điều chỉnh trước đây. Nếu bản đồ không còn phản ánh đúng hiện trạng hoặc thiếu dữ liệu hạ tầng, có thể phải khảo sát, đo đạc và cập nhật trước khi xây dựng phương án.

Các quy định chi tiết cần được đối chiếu với Văn bản hợp nhất số 59/VBHN-BXD ngày 02 tháng 7 năm 2026 và quy định của địa phương. Nghị định số 178/2025/NĐ-CP đã được sửa đổi bởi Nghị định số 34/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 22 tháng 01 năm 2026. Do đó, biểu mẫu, cơ cấu cơ quan và quy trình được xây dựng theo quy định cũ cần được rà soát lại trước khi sử dụng.

Trong quá trình thẩm định, hồ sơ thường phải bổ sung khi phạm vi tính chỉ tiêu không thống nhất, thiếu đánh giá hạ tầng, chưa làm rõ quan hệ với quy hoạch cấp trên hoặc chưa xử lý đầy đủ ý kiến cộng đồng. Việc rà soát chất lượng số liệu và sự thống nhất giữa bản vẽ với văn bản ngay từ đầu giúp hạn chế sửa đổi lặp lại.

Sau khi điều chỉnh được phê duyệt, chủ đầu tư cần xác định các hồ sơ dự án phải cập nhật tương ứng. Tùy nội dung thay đổi, các công việc tiếp theo có thể liên quan đến chủ trương đầu tư, đăng ký đầu tư, đất đai, môi trường, thiết kế, phòng cháy chữa cháy và giấy phép xây dựng. Chỉ nên triển khai nội dung mới sau khi các thủ tục liên quan đã được hoàn tất đúng quy định.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

Nội dung bài viết có tính chất tham khảo. Điều kiện, trình tự, thẩm quyền và thành phần hồ sơ điều chỉnh cục bộ quy hoạch phải được xác định theo loại quy hoạch, quyết định phê duyệt gốc, phạm vi tác động, quy định của địa phương và pháp luật có hiệu lực tại thời điểm thực hiện.

Trong quá trình hoạt động, nếu Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc hay cần hỗ trợ, hãy liên hệ với Công ty Đại Quang Minh. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và đồng hành cùng Quý khách hàng trong quá trình xây dựng, hoạt động và phát triển.

Chúc Quý khách hàng phát triển bền vững, đột phá thành công.

Trân trọng cảm ơn./.

BÀI VIẾT LIÊN QUAN:

1. ĐIỀU CHỈNH CỤC BỘ QUY HOẠCH: DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ CẦN THỰC HIỆN NHỮNG BƯỚC NÀO?

2. HỒ SƠ ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH 1/500: THÀNH PHẦN VÀ NHỮNG ĐIỂM CẦN KIỂM TRA TRƯỚC KHI NỘP

3. HỒ SƠ ĐIỀU CHỈNH CỤC BỘ QUY HOẠCH: THÀNH PHẦN CẦN CÓ VÀ CÁCH HẠN CHẾ BỔ SUNG