DỊCH VỤ LẬP QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500 (LẬP MẶT BẰNG TỔNG THỂ DỰ ÁN) NĂM 2026: DỰ ÁN NÀO BẮT BUỘC PHẢI THỰC HIỆN?

DỊCH VỤ LẬP QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500 (LẬP MẶT BẰNG TỔNG THỂ DỰ ÁN) NĂM 2026: DỰ ÁN NÀO BẮT BUỘC PHẢI THỰC HIỆN?

Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 là một trong những hồ sơ quan trọng trong quá trình chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng. Thông qua hồ sơ này, các nội dung về chức năng sử dụng đất, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, khoảng lùi, giao thông nội bộ, cây xanh và hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án được xác định cụ thể.

Tuy nhiên, không phải mọi dự án đầu tư xây dựng đều phải lập một đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 theo trình tự đầy đủ. Theo quy định áp dụng trong năm 2026, một số lô đất có quy mô nhỏ, đã có quy hoạch cấp trên và chỉ do một chủ đầu tư thực hiện có thể lập quy hoạch tổng mặt bằng theo quy trình rút gọn.

Vì vậy, trước khi triển khai dự án, nhà đầu tư cần xác định dự án phải lập quy hoạch chi tiết 1/500, được lập quy hoạch tổng mặt bằng hay có thể sử dụng quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt tại khu vực. Việc xác định sai thủ tục có thể làm kéo dài quá trình thực hiện hồ sơ đầu tư, đất đai, môi trường, thiết kế và giấy phép xây dựng.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ lập quy hoạch chitieets 1/500 (lập mặt bằng tổng thể dự án), vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

I. Quy hoạch chi tiết 1/500 là gì?

Theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch chi tiết là việc phân chia và xác định chỉ tiêu sử dụng đất, yêu cầu quản lý kiến trúc, cảnh quan đối với từng lô đất xây dựng công trình; đồng thời xác định việc bố trí các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở nhằm cụ thể hóa quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung đã được phê duyệt.

Trong thực tế, quy hoạch chi tiết thường được thể hiện ở tỷ lệ 1/500 nên thường được gọi là “quy hoạch chi tiết 1/500”. Hồ sơ này xác định tương đối đầy đủ ranh giới dự án, vị trí từng hạng mục công trình, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao, khoảng lùi, giao thông nội bộ, cấp điện, cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải, cây xanh và các công trình hạ tầng có liên quan.

Quy hoạch chi tiết 1/500 là cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng, triển khai thiết kế, thực hiện thủ tục đất đai và xin giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, bản vẽ tổng mặt bằng do đơn vị thiết kế kiến trúc lập chưa đương nhiên được xem là quy hoạch chi tiết 1/500. Hồ sơ quy hoạch chỉ có giá trị pháp lý sau khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp thuận theo đúng trình tự.

1-----------IT

II. Quy hoạch chi tiết 1/500 và quy hoạch tổng mặt bằng có giống nhau không?

Quy hoạch chi tiết 1/500 và quy hoạch tổng mặt bằng đều nhằm cụ thể hóa việc tổ chức không gian, sử dụng đất và bố trí công trình tại khu vực dự án. Tuy nhiên, đây không hoàn toàn là một thủ tục giống nhau.

Quy hoạch chi tiết 1/500 được thực hiện theo trình tự đầy đủ, thông thường bao gồm việc lập và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch, tổ chức lập đồ án, lấy ý kiến, thẩm định và phê duyệt quy hoạch. Kết quả của thủ tục là quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết của cơ quan có thẩm quyền.

Trong khi đó, quy hoạch tổng mặt bằng là quy hoạch chi tiết được thực hiện theo quy trình rút gọn đối với những lô đất đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật. Trường hợp này không phải lập, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch và không tổ chức thẩm định, phê duyệt quy hoạch theo trình tự của một đồ án đầy đủ. Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn phải lập hồ sơ và được cơ quan có thẩm quyền ban hành văn bản chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng.

Do đó, quy hoạch tổng mặt bằng không đơn thuần là bản vẽ nội bộ của doanh nghiệp. Nếu chưa có văn bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền, bản vẽ này chưa đủ cơ sở để thay thế hồ sơ quy hoạch trong quá trình thực hiện dự án.

1-------11-8-10-

III. Những khu vực nào bắt buộc phải lập quy hoạch chi tiết?

Theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch chi tiết được lập đối với khu vực có quy mô, yêu cầu quản lý và phát triển cần được cụ thể hóa từ quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung đã được phê duyệt. Bên cạnh đó, pháp luật quy định trực tiếp một số khu vực phải lập quy hoạch chi tiết, bao gồm cụm công nghiệp; khu vực được xác định để đấu giá quyền sử dụng đất; khu chức năng dịch vụ hỗ trợ phát triển kinh tế nông thôn được xác định, hình thành theo chương trình mục tiêu quốc gia xây dựng nông thôn mới hoặc chương trình mục tiêu quốc gia khác.

Đối với cụm công nghiệp, quy hoạch chi tiết cần xác định cơ cấu sử dụng đất, các lô đất sản xuất, giao thông nội bộ, khu vực điều hành, dịch vụ, cây xanh cách ly, cấp điện, cấp nước, thu gom và xử lý nước thải cũng như các công trình hạ tầng dùng chung. Tuy nhiên, cần phân biệt giữa quy hoạch chi tiết của toàn bộ cụm công nghiệp và mặt bằng xây dựng của một nhà máy nằm trong cụm công nghiệp. Nếu cụm công nghiệp đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, nhà đầu tư thứ cấp không mặc nhiên phải lập lại quy hoạch chi tiết cho toàn bộ khu vực.

Khu vực được xác định để đấu giá quyền sử dụng đất cũng phải lập quy hoạch chi tiết nhằm xác định cụ thể chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất, khả năng đấu nối hạ tầng và yêu cầu quản lý kiến trúc trước khi tổ chức đấu giá.

Ngoài các trường hợp được quy định trực tiếp, những khu vực đã có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung nhưng chưa xác định cụ thể ranh giới lô đất, chỉ tiêu xây dựng, cơ cấu sử dụng đất và hạ tầng kỹ thuật cũng có thể phải tiếp tục lập quy hoạch chi tiết trước khi triển khai dự án. Trường hợp này thường gặp tại các dự án khu đô thị, khu nhà ở, khu chung cư, khu công nghiệp, khu du lịch, nghỉ dưỡng, khu thương mại, dịch vụ hoặc dự án có nhiều lô đất, nhiều loại công trình và nhiều chủ đầu tư.

Tuy nhiên, không nên chỉ dựa vào tên gọi của dự án để kết luận dự án có bắt buộc lập quy hoạch chi tiết hay không. Việc xác định còn phụ thuộc vào diện tích, phạm vi dự án, quy hoạch cấp trên, số lượng chủ đầu tư và tình trạng quy hoạch đã được phê duyệt tại khu đất.

1-----------NHIEU

Tại sao quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh

Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại các Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

Chính sách tư vấn: Khách hàng được tặng gói tư vấn pháp lý hoàn toàn miễn phí khi sử dụng dịch vụ tại Công ty.

Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Đội ngũ nhân sự am hiểu sâu sắc về lĩnh vực thành lập doanh nghiệp, đảm bảo quá trình tư vấn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.

Tiết kiệm thời gian: Sử dụng dịch vụ của chúng tôi giúp bạn tiết kiệm thời gian khi mọi thủ tục và hồ sơ liên quan đều được thực hiện trọn gói.

Tuân thủ pháp luật: Chúng tôi đảm bảo mọi quy trình đều tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành.

Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho doanh nghiệp.

Đối tác tin cậy: Công ty Đại Quang Minh đã xây dựng được uy tín trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn thành lập doanh nghiệp với chi phí hợp lý cho nhiều cá nhân và doanh nghiệp trên toàn quốc.

Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.

Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thành lập doanh nghiệp.

Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình đăng ký kinh doanh, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.

Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận tâm.

Tập trung phát triển kinh doanh: Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, bạn có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi mà không cần lo lắng về các thủ tục pháp lý. 1-----------IT

IV. Dự án nào được lập quy hoạch tổng mặt bằng?

Một lô đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng được lập và xin chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng khi đáp ứng đồng thời ba nhóm điều kiện.

Thứ nhất, dự án phải đáp ứng điều kiện về diện tích. Cụ thể, quy mô sử dụng đất phải nhỏ hơn 2 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư hoặc khu chung cư; nhỏ hơn 10 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà máy, xí nghiệp, cơ sở sản xuất công nghiệp và công trình hạ tầng kỹ thuật không theo tuyến thuộc trường hợp pháp luật quy định; hoặc nhỏ hơn 5 ha đối với các dự án còn lại.

Thứ hai, khu đất phải nằm trong khu vực đã có quy hoạch phân khu được phê duyệt hoặc đã có quy hoạch chung được phê duyệt đối với trường hợp pháp luật không yêu cầu lập quy hoạch phân khu. Quy hoạch cấp trên phải xác định được chức năng sử dụng đất và định hướng phát triển phù hợp với mục tiêu của dự án.

Thứ ba, dự án phải do một chủ đầu tư thực hiện hoặc do cơ quan nhà nước được giao lập quy hoạch tổng mặt bằng. Nếu khu vực có nhiều chủ đầu tư, nhiều dự án thành phần hoặc cần chia thành nhiều lô đất để giao cho các chủ thể khác nhau thì thông thường không đáp ứng điều kiện thực hiện theo quy trình rút gọn.

Ba điều kiện trên phải được đáp ứng đồng thời. Dự án có diện tích dưới ngưỡng nhưng chưa có quy hoạch cấp trên phù hợp hoặc có nhiều chủ đầu tư thì chưa đủ điều kiện lập quy hoạch tổng mặt bằng. 1-----------NHIEU

V. Dự án vượt ngưỡng diện tích có phải lập quy hoạch chi tiết 1/500 không?

Trường hợp dự án chung cư có diện tích từ 2 ha trở lên, nhà máy có diện tích từ 10 ha trở lên hoặc dự án thuộc nhóm còn lại có diện tích từ 5 ha trở lên thì dự án không đáp ứng điều kiện về diện tích để lập quy hoạch tổng mặt bằng theo quy trình rút gọn.

Nếu khu vực dự án chưa có quy hoạch chi tiết và cần tiếp tục cụ thể hóa về chức năng sử dụng đất, chỉ tiêu xây dựng, giao thông và hạ tầng kỹ thuật thì nhà đầu tư phải xem xét thực hiện thủ tục lập quy hoạch chi tiết theo trình tự đầy đủ.

Tuy nhiên, việc vượt ngưỡng diện tích không phải trong mọi trường hợp đều đồng nghĩa với việc phải lập một đồ án quy hoạch hoàn toàn mới. Nếu khu đất đã nằm trong phạm vi quy hoạch chi tiết được phê duyệt, quy hoạch còn hiệu lực và dự án phù hợp với toàn bộ chỉ tiêu của lô đất thì nhà đầu tư cần rà soát khả năng sử dụng quy hoạch hiện có làm căn cứ thực hiện dự án.

Ví dụ, một dự án chung cư có diện tích 1,5 ha, do một chủ đầu tư thực hiện và nằm trong khu vực đã có quy hoạch phân khu phù hợp có thể được lập quy hoạch tổng mặt bằng. Nếu diện tích dự án chung cư là 2,5 ha và khu vực chưa có quy hoạch chi tiết thì dự án không thuộc trường hợp áp dụng quy trình rút gọn và cần xem xét lập quy hoạch chi tiết đầy đủ.

Tương tự, một nhà máy sản xuất có diện tích 6 ha, do một chủ đầu tư thực hiện và phù hợp với quy hoạch cấp trên có thể thuộc trường hợp lập quy hoạch tổng mặt bằng. Nếu nhà máy có diện tích 12 ha và khu vực chưa có quy hoạch chi tiết thì nhà đầu tư cần rà soát thủ tục lập quy hoạch chi tiết.

Đối với nhà máy nằm trong khu công nghiệp đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, nhà đầu tư không mặc nhiên phải lập lại quy hoạch chi tiết cho toàn khu công nghiệp. Thay vào đó, cần kiểm tra các chỉ tiêu của lô đất, quy định quản lý trong khu công nghiệp và yêu cầu chấp thuận mặt bằng của dự án cụ thể.