TƯ VẤN, THỰC HIỆN THỦ TỤC VỀ PHÁP LÝ DỰ ÁN: TRÌNH TỰ, THỦ TỤC PHÁP LÝ TRIỂN KHAI DỰ ÁN ĐÔ THỊ NĂM 2026
Dự án khu đô thị và dự án đầu tư xây dựng nhà ở thường có quy mô sử dụng đất lớn, tổng mức đầu tư cao và thời gian triển khai kéo dài. Quá trình thực hiện không chỉ chịu sự điều chỉnh của pháp luật về đầu tư mà còn liên quan trực tiếp đến quy hoạch đô thị, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản và xây dựng. Vì vậy, việc xác định đúng trình tự thủ tục ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư có ý nghĩa quan trọng, giúp chủ đầu tư hạn chế nguy cơ hồ sơ bị đình trệ, phát sinh chi phí hoặc phải điều chỉnh dự án nhiều lần.
Theo Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 và Nghị định số 96/2026/NĐ-CP, việc triển khai dự án khu đô thị đòi hỏi chủ đầu tư phải đặc biệt lưu ý đến thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, hình thức lựa chọn nhà đầu tư, điều kiện giao đất, cho thuê đất và nghĩa vụ bảo đảm thực hiện dự án. Bên cạnh đó, phương án phân kỳ đầu tư, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và bàn giao công trình công cộng cũng cần được xác định rõ ngay trong hồ sơ đề xuất dự án.
Quý khách hàng quan tâm đến Dịch vụ pháp lý dự án (tư vấn, thực hiện thủ tục về pháp lý dự án) vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo: Zalo/Hotline: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 329 656 280; WhatsApp: (+84) 329 656 280; WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.
Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Liên hệ:
- Zalo: 0932.191.299
- Gmail: info@quangminhlawfirm.com
- Viber: (+84) 329 656 280
- WhatsApp: (+84) 329 656 280
- WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123)
- Telegram: (+84) 329 656 280
I. Tư vấn, thực hiện thủ tục về pháp lý dự án: Khung pháp lý điều chỉnh dự án khu đô thị
Dự án khu đô thị là loại hình dự án có tính chất liên ngành, chịu sự điều chỉnh đồng thời của nhiều văn bản pháp luật. Trong đó, pháp luật về đầu tư giữ vai trò định hướng và xác lập cơ sở pháp lý ban đầu để dự án được triển khai; các thủ tục về đất đai, quy hoạch, xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản được thực hiện theo từng giai đoạn tiếp theo.
Căn cứ điểm c khoản 3 Điều 4 Luật Đầu tư số 143/2025/QH15, việc triển khai dự án đầu tư xây dựng, nhà ở và khu đô thị được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Theo đó, các nhóm pháp luật chủ yếu cần được rà soát gồm:
- Pháp luật về đầu tư: Điều chỉnh thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu thuộc trường hợp phải cấp), điều chỉnh dự án và ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án.
- Pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn: Xác định sự phù hợp của dự án với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và định hướng phát triển đô thị tại địa phương.
- Pháp luật về đất đai: Điều chỉnh việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Pháp luật về xây dựng, môi trường và phòng cháy, chữa cháy: Điều chỉnh việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án, thiết kế xây dựng, cấp phép xây dựng và thực hiện các thủ tục chuyên ngành.
- Pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản: Điều chỉnh việc phát triển nhà ở, huy động vốn, kinh doanh sản phẩm bất động sản, bàn giao nhà ở và quản lý vận hành công trình.
Như vậy, chủ đầu tư không nên chỉ tập trung vào việc hoàn thành thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư mà cần xây dựng kế hoạch pháp lý tổng thể cho toàn bộ vòng đời dự án, từ chuẩn bị đầu tư đến xây dựng, kinh doanh và bàn giao công trình.
II. Tư vấn, thực hiện thủ tục về pháp lý dự án: Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu đô thị
Các trường hợp phải thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư
Căn cứ Điều 24 Luật Đầu tư số 143/2025/QH15, dự án khu đô thị và dự án đầu tư xây dựng nhà ở có thể thuộc diện phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, tùy thuộc vào hình thức sử dụng đất, mục tiêu và địa điểm thực hiện dự án.
Một số trường hợp đáng lưu ý gồm:
- Dự án đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư: Trường hợp dự án có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai cũng cần được xem xét theo khoản 8 Điều 24 Luật Đầu tư.
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị thực hiện theo cơ chế tự thỏa thuận về quyền sử dụng đất: Trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thuộc phạm vi quy định tại khoản 11 Điều 24 Luật Đầu tư.
- Dự án tại khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử của đô thị loại đặc biệt: Đây là nhóm dự án cần được xem xét theo yêu cầu quản lý và định hướng phát triển không gian đô thị tại khoản 12 Điều 24 Luật Đầu tư.
Việc xác định dự án có thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư hay không cần căn cứ vào nguồn gốc và phương thức sử dụng đất, địa điểm, mục tiêu dự án cũng như các điều kiện pháp lý cụ thể. Chủ đầu tư cần rà soát ngay từ đầu để tránh lựa chọn sai trình tự thực hiện.
Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư: Theo Điều 25 Luật Đầu tư số 143/2025/QH15, thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư được phân định theo tính chất, quy mô và địa điểm của dự án.
Trong đó, Chủ tịch UBND cấp tỉnh có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đối với phần lớn dự án khu đô thị và dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc phạm vi quản lý của địa phương theo khoản 3 Điều 25.
Đối với những dự án có quy mô đặc biệt lớn hoặc thuộc khu vực có yêu cầu quản lý đặc thù, thẩm quyền có thể thuộc Thủ tướng Chính phủ. Chẳng hạn, dự án có quy mô di dân, tái định cư lớn hoặc nằm trong khu vực bảo vệ I của di sản thế giới thuộc các trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 25.
Do đó, việc xác định đúng cơ quan có thẩm quyền là bước quan trọng để chủ đầu tư chuẩn bị hồ sơ và xây dựng lộ trình thực hiện phù hợp.
Tại sao nên lựa chọn Công ty Đại Quang Minh?
Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.
Tiết kiệm thời gian: Thực hiện trọn gói các thủ tục đăng ký doanh nghiệp, giúp khách hàng giảm bớt thời gian và công sức.
Tuân thủ pháp luật: Hồ sơ được rà soát và thực hiện theo đúng quy định pháp luật hiện hành.
Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho doanh nghiệp.
Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.
Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thành lập doanh nghiệp.
Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình đăng ký kinh doanh, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.
Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận
Tập trung phát triển kinh doanh: Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, bạn có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi mà không cần lo lắng về các thủ tục pháp lý.
III. Tư vấn, thực hiện thủ tục về pháp lý dự án: Các phương thức lựa chọn nhà đầu tư dự án khu đô thị
Sau khi xác định dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chủ đầu tư cần tiếp tục rà soát phương thức lựa chọn nhà đầu tư phù hợp. Theo Điều 23 Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 và các quy định hướng dẫn tại Nghị định số 96/2026/NĐ-CP, việc lựa chọn nhà đầu tư có thể được thực hiện thông qua các phương thức sau:
Đấu giá quyền sử dụng đất: Đấu giá quyền sử dụng đất được xem xét áp dụng đối với trường hợp quỹ đất đáp ứng điều kiện đưa ra đấu giá theo pháp luật đất đai, trong đó có yêu cầu về điều kiện của khu đất và việc giải phóng mặt bằng.
Nhà đầu tư được lựa chọn thông qua quá trình đấu giá công khai, trên cơ sở mức giá trả và các điều kiện theo phương án đấu giá đã được phê duyệt.
Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư: Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư được áp dụng đối với các dự án thuộc trường hợp pháp luật quy định phải tổ chức đấu thầu. Việc đánh giá không chỉ dựa trên yếu tố tài chính mà còn xem xét năng lực, kinh nghiệm, phương án đầu tư, hiệu quả sử dụng đất và khả năng đáp ứng yêu cầu phát triển đô thị.
Đối với dự án khu đô thị, phương thức này có ý nghĩa quan trọng trong việc lựa chọn nhà đầu tư có đủ năng lực triển khai đồng bộ các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình nhà ở.
Chấp thuận nhà đầu tư đồng thời với chấp thuận chủ trương đầu tư: Trong một số trường hợp, nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo cơ chế được pháp luật cho phép, có thể được xem xét chấp thuận đồng thời với chấp thuận chủ trương đầu tư.
Theo Điều 23 Luật Đầu tư, việc áp dụng phương thức này phải đáp ứng các điều kiện tương ứng về quyền sử dụng đất, loại đất, mục tiêu dự án và quy định pháp luật có liên quan.
Lưu ý: Không phải mọi trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất đều đương nhiên được chấp thuận làm nhà đầu tư dự án. Chủ đầu tư cần kiểm tra điều kiện pháp lý của khu đất và phương thức tiếp cận đất đai trước khi lựa chọn lộ trình thực hiện.
IV. Tư vấn, thực hiện thủ tục về pháp lý dự án: Nghĩa vụ ký quỹ và yêu cầu phân kỳ đầu tư hạ tầng
Ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án đầu tư: Ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng là một trong những nghĩa vụ quan trọng mà chủ đầu tư cần rà soát khi triển khai dự án có sử dụng đất.
Theo Điều 30 Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 và Điều 27 Nghị định số 96/2026/NĐ-CP, việc bảo đảm thực hiện dự án được áp dụng đối với các trường hợp thuộc diện phải ký quỹ, trừ những trường hợp được miễn theo quy định.
Mức ký quỹ được xác định theo phương thức lũy tiến từng phần trên cơ sở vốn đầu tư của dự án: 3% đối với phần vốn đến 300 tỷ đồng; 2% đối với phần vốn trên 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng; 1% đối với phần vốn trên 1.000 tỷ đồng.
Thời điểm thực hiện nghĩa vụ ký quỹ cần được xác định theo trình tự thủ tục của dự án và quy định pháp luật có liên quan. Đối với dự án được lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu, chủ đầu tư cần rà soát trường hợp được miễn ký quỹ theo Điều 30 Luật Đầu tư.
Việc xác định sai mức ký quỹ, thời điểm ký quỹ hoặc trường hợp miễn ký quỹ có thể ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thiện thủ tục đất đai và triển khai dự án.
Phân kỳ đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội: Đối với dự án khu đô thị, việc phân kỳ đầu tư không chỉ là vấn đề quản lý tiến độ mà còn là yêu cầu quan trọng nhằm bảo đảm khả năng vận hành đồng bộ của toàn bộ khu đô thị.
Theo khoản 4 Điều 32 Nghị định số 96/2026/NĐ-CP, phương án phân kỳ cần thể hiện rõ tiến độ đầu tư các hạng mục hạ tầng kỹ thuật như đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, điện, chiếu sáng và viễn thông; đồng thời xác định tiến độ xây dựng hạ tầng xã hội như trường học, công viên, cơ sở y tế và công trình công cộng.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư cần xác định cụ thể trách nhiệm đầu tư, quản lý và bàn giao từng hạng mục hạ tầng. Việc chậm thực hiện hoặc không bàn giao công trình theo cam kết có thể ảnh hưởng đến tiến độ chung của dự án, quyền lợi của người mua và quá trình thực hiện các thủ tục tiếp theo.
Quý khách hàng quan tâm đến Dịch vụ pháp lý dự án (tư vấn, thực hiện thủ tục về pháp lý dự án) vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo: Zalo/Hotline: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 329 656 280; WhatsApp: (+84) 329 656 280; WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.
Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Liên hệ:
- Zalo: 0932.191.299
- Gmail: info@quangminhlawfirm.com
- Viber: (+84) 329 656 280
- WhatsApp: (+84) 329 656 280
- WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123)
- Telegram: (+84) 329 656 280
Trong quá trình hoạt động, nếu Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc hay cần hỗ trợ, hãy liên hệ với Công ty Đại Quang Minh. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và đồng hành cùng Quý khách hàng trong quá trình xây dựng, hoạt động và phát triển.
Chúc Quý khách hàng phát triển bền vững, đột phá thành công.
Trân trọng cảm ơn./.
BÀI VIẾT LIÊN QUAN:
2. TƯ VẤN, THỰC HIỆN THỦ TỤC VỀ PHÁP LÝ DỰ ÁN: ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG THỦ TỤC ĐẦU TƯ ĐẶC BIỆT 2026
Bình luận: