TƯ VẤN, THỰC HIỆN THỦ TỤC VỀ PHÁP LÝ DỰ ÁN: TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TIỀN THUÊ ĐẤT VÀ NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CỦA CHỦ ĐẦU TƯ

Trong quá trình triển khai dự án bất động sản, hạ tầng khu công nghiệp hoặc nhà máy sản xuất, nghĩa vụ tài chính về đất đai thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí đầu tư. Nếu không xác định đúng hình thức sử dụng đất, thời điểm phát sinh nghĩa vụ hoặc chính sách miễn, giảm, chủ đầu tư có thể gặp rủi ro về dòng tiền, chậm thực hiện dự án và phát sinh các nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Theo khung pháp lý được đề cập trong bài viết, Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/03/2026 và Nghị định số 96/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 31/03/2026.

Việc quản trị nghĩa vụ tài chính về đất vì vậy cần được thực hiện xuyên suốt từ giai đoạn lựa chọn nhà đầu tư, tiếp cận đất đai, bảo đảm thực hiện dự án cho đến khi điều chỉnh, chuyển nhượng hoặc gia hạn dự án.

Quý khách hàng quan tâm đến Dịch vụ pháp lý dự án (tư vấn, thực hiện thủ tục về pháp lý dự án), vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

I. Tư vấn, thực hiện thủ tục về pháp lý dự án: Phân biệt giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất

Về bản chất, chủ đầu tư thực hiện dự án có thể tiếp cận đất đai thông qua các hình thức khác nhau, trong đó cần đặc biệt phân biệt giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất.

Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Hình thức này thường áp dụng đối với dự án xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua hoặc các dự án xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng.

Nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Về nguyên tắc, khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và đáp ứng các điều kiện pháp luật đất đai, chủ đầu tư có các quyền đối với quyền sử dụng đất theo hình thức được Nhà nước giao.

Cho thuê đất

Đối với dự án sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch, nghỉ dưỡng và nhiều dự án có vốn đầu tư nước ngoài, Nhà nước có thể cho nhà đầu tư thuê đất để thực hiện dự án.

Tiền thuê đất có thể được thực hiện theo hai phương thức:

- Thuê đất trả tiền hằng năm: nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính định kỳ. Với hình thức này, quyền của nhà đầu tư đối với quyền sử dụng đất bị giới hạn hơn; chủ đầu tư chủ yếu thực hiện các quyền đối với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất theo quy định.

- Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê: nhà đầu tư trả tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian thuê và có phạm vi quyền đối với quyền sử dụng đất rộng hơn theo quy định pháp luật.

Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, việc thuê đất để thực hiện dự án phải phù hợp với pháp luật đất đai, pháp luật đầu tư và thời hạn hoạt động của dự án.

II. Tư vấn, thực hiện thủ tục về pháp lý dự án: Nghĩa vụ tài chính về đất trong suốt vòng đời dự án

Nghĩa vụ tài chính về đất không chỉ phát sinh tại thời điểm Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất mà có thể gắn với nhiều giai đoạn khác nhau của dự án.

Giai đoạn lựa chọn nhà đầu tư và tiếp cận đất đai

Việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án có thể gắn với ba cơ chế chính:

- Đấu giá quyền sử dụng đất: tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất được xác định trên cơ sở kết quả trúng đấu giá.

- Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư: nhà đầu tư trúng thầu thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất theo quy định pháp luật đất đai và các nghĩa vụ tài chính có liên quan theo phương án lựa chọn nhà đầu tư.

Chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư: áp dụng đối với các trường hợp đáp ứng điều kiện theo pháp luật, chẳng hạn nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp, nhận chuyển nhượng hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án hoặc thực hiện dự án trong các khu chức năng phù hợp. Do đó, ngay từ giai đoạn lựa chọn hình thức tiếp cận đất, nhà đầu tư cần xác định rõ cơ chế hình thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất để xây dựng phương án tài chính phù hợp.

Giai đoạn ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án

Đối với dự án thuộc trường hợp phải bảo đảm thực hiện dự án, nhà đầu tư có thể thực hiện ký quỹ hoặc nộp bảo lãnh ngân hàng.

Mức bảo đảm được xác định theo tỷ lệ lũy tiến từng phần trên vốn đầu tư: 3% đối với phần vốn đến 300 tỷ đồng; 2% đối với phần vốn trên 300 tỷ đến 1.000 tỷ đồng; và 1% đối với phần vốn trên 1.000 tỷ đồng.

Một điểm đáng lưu ý là theo nội dung nguồn cung cấp, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp cho Nhà nước và chi phí xây dựng công trình công cộng bàn giao không bồi hoàn không được tính vào phần vốn làm căn cứ xác định mức bảo đảm thực hiện dự án.

Điều này có ý nghĩa trực tiếp đối với việc lập phương án tài chính. Chủ đầu tư cần bóc tách riêng khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khỏi tổng vốn đầu tư làm căn cứ tính ký quỹ để tránh xác định mức bảo đảm cao hơn thực tế.

Giai đoạn giao đất, cho thuê đất và hoàn trả tiền ký quỹ

Đối với dự án được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, thời hạn hoạt động và tiến độ thực hiện dự án được xác định gắn với thời điểm giao đất, cho thuê đất. Trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất nhưng việc bàn giao đất thực tế bị chậm thì thời điểm thực tế bàn giao đất có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định tiến độ.

Bên cạnh đó, khi đáp ứng điều kiện theo quy định, nhà đầu tư có thể được hoàn trả 50% số tiền đã ký quỹ hoặc giảm tương ứng mức bảo lãnh ngân hàng.

Việc theo dõi chính xác thời điểm giao đất, bàn giao đất thực địa và hoàn thành các điều kiện liên quan vì vậy không chỉ có ý nghĩa về đất đai mà còn tác động trực tiếp đến dòng tiền của dự án.

Khi điều chỉnh hoặc gia hạn dự án

Trong trường hợp dự án tăng diện tích đất, tăng quy mô hoặc tăng vốn đầu tư, nghĩa vụ tài chính cũng có thể thay đổi.

Nhà đầu tư có thể phải thực hiện bổ sung tiền ký quỹ tương ứng với phần vốn tăng thêm và thực hiện nghĩa vụ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phát sinh từ phần diện tích hoặc quy mô được điều chỉnh.

Đối với trường hợp gia hạn thời hạn hoạt động của dự án, nghĩa vụ tài chính về đất được xác định theo pháp luật đất đai. Vì vậy, nhà đầu tư cần tính toán trước khoản tiền thuê đất hoặc các nghĩa vụ tài chính bổ sung có thể phát sinh trong thời gian được gia hạn.

Tại sao Khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh

Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại các Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

Chính sách tư vấn: Khách hàng được tặng gói tư vấn pháp lý hoàn toàn miễn phí khi sử dụng dịch vụ tại Công ty.

Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Đội ngũ nhân sự am hiểu sâu sắc về lĩnh vực thành lập doanh nghiệp, đảm bảo quá trình tư vấn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.

Tiết kiệm thời gian: Sử dụng dịch vụ của chúng tôi giúp bạn tiết kiệm thời gian khi mọi thủ tục và hồ sơ liên quan đều được thực hiện trọn gói.

Tuân thủ pháp luật: Chúng tôi đảm bảo mọi quy trình đều tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành.

Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho doanh nghiệp.

Đối tác tin cậy: Công ty Đại Quang Minh đã xây dựng được uy tín trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn thành lập doanh nghiệp với chi phí hợp lý cho nhiều cá nhân và doanh nghiệp trên toàn quốc.

Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.

Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thành lập doanh nghiệp.

Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình đăng ký kinh doanh, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.

Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận tâm.

Tập trung phát triển kinh doanh: Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, bạn có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi mà không cần lo lắng về các thủ tục pháp lý.

III. Tư vấn, thực hiện thủ tục về pháp lý dự án: Các cơ chế miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất

Miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất là một trong những chính sách ưu đãi đầu tư có ý nghĩa trực tiếp đối với hiệu quả tài chính của dự án.

Các nhóm dự án có thể được xem xét hưởng ưu đãi gồm:

Dự án thuộc ngành, nghề ưu đãi đầu tư hoặc ngành, nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư;

Dự án thực hiện tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn;

Dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu công nghệ số tập trung;

Dự án có quy mô vốn lớn đáp ứng điều kiện theo quy định;

Một số dự án thuộc diện ưu đãi và hỗ trợ đầu tư đặc biệt như trung tâm nghiên cứu và phát triển, sản xuất bán dẫn, AI, chip và công nghệ chiến lược.

Việc được hưởng ưu đãi không chỉ phụ thuộc vào ngành nghề hoặc quy mô vốn mà còn phụ thuộc vào địa điểm thực hiện dự án, điều kiện cụ thể và thời gian đáp ứng điều kiện ưu đãi.

Do đó, nhà đầu tư cần xác định chính xác căn cứ hưởng ưu đãi ngay từ giai đoạn lập dự án và theo dõi việc đáp ứng điều kiện trong suốt thời gian hưởng ưu đãi.

Miễn, giảm trong thời gian dự án ngừng hoạt động do bất khả kháng

Một cơ chế đáng chú ý là trường hợp dự án phải ngừng hoạt động do lý do bất khả kháng.

Theo nội dung được cung cấp, nhà đầu tư có thể được Nhà nước miễn tiền thuê đất, giảm tiền sử dụng đất trong thời gian ngừng hoạt động để khắc phục hậu quả do sự kiện bất khả kháng gây ra.

Cơ chế này giúp giảm áp lực tài chính đối với các dự án phải tạm dừng hoạt động do những sự kiện nằm ngoài khả năng kiểm soát của nhà đầu tư.

Kế thừa ưu đãi khi tái cấu trúc hoặc chuyển nhượng dự án

Khi doanh nghiệp thực hiện chia, tách, sáp nhập, hợp nhất, chuyển đổi loại hình hoặc khi dự án được chuyển nhượng, nhà đầu tư mới có thể được kế thừa các ưu đãi đầu tư còn lại của dự án nếu tiếp tục đáp ứng đầy đủ các điều kiện hưởng ưu đãi.

Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng trong các giao dịch M&A, bởi việc chuyển nhượng dự án không chỉ cần kiểm tra quyền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính mà còn phải xác định rõ các ưu đãi đầu tư mà dự án đang được hưởng.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ pháp lý dự án (tư vấn, thực hiện thủ tục về pháp lý dự án), vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

Trong quá trình hoạt động, nếu Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc hay cần hỗ trợ, hãy liên hệ với Công ty Đại Quang Minh. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và đồng hành cùng Quý khách hàng trong quá trình xây dựng, hoạt động và phát triển.

Chúc Quý khách hàng phát triển bền vững, đột phá thành công.

Trân trọng cảm ơn./.

BÀI VIẾT LIÊN QUAN:

1. TƯ VẤN, THỰC HIỆN THỦ TỤC VỀ PHÁP LÝ DỰ ÁN: CÁCH LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ

2. TƯ VẤN, THỰC HIỆN THỦ TỤC VỀ PHÁP LÝ DỰ ÁN: THỦ TỤC THÀNH LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ

3. TƯ VẤN, THỰC HIỆN THỦ TỤC VỀ PHÁP LÝ DỰ ÁN: PHÂN LOẠI DỰ ÁN ĐẦU TƯ