TƯ VẤN PHÁP LÝ M&A: RỦI RO ĐẤT ĐAI TRONG GIAO DỊCH M&A – TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHƯA HOÀN THÀNH VÀ MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG PHÙ HỢP DỰ ÁN
Trong nhiều giao dịch M&A tại Việt Nam, quỹ đất là tài sản tạo nên phần lớn giá trị của doanh nghiệp mục tiêu, đặc biệt trong các lĩnh vực bất động sản, sản xuất công nghiệp, logistics và nông nghiệp công nghệ cao. Nhiều nhà đầu tư lựa chọn M&A chính vì muốn tiếp cận quỹ đất sạch mà không phải trải qua thủ tục giao đất, cho thuê đất kéo dài. Tuy nhiên, đất đai cũng là lĩnh vực có nhiều rủi ro pháp lý ẩn nhất, và thường chỉ được phát hiện khi doanh nghiệp làm thủ tục chuyển nhượng, thế chấp hoặc xin phép xây dựng.
Hai rủi ro phổ biến và có giá trị lớn nhất là doanh nghiệp chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, và mục đích sử dụng đất không phù hợp với dự án mà doanh nghiệp đang hoặc dự kiến triển khai. Từ ngày 01/8/2024, các vấn đề này được điều chỉnh bởi Luật Đất đai 2024, với nhiều thay đổi về cách xác định giá đất và nghĩa vụ tài chính. Bài viết này phân tích hai rủi ro trên, cách nhận diện khi thẩm định và giải pháp xử lý trong hồ sơ giao dịch.
Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ tư vấn về M&A, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 329 656 280; WhatsApp: (+84) 329 656 280; WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123); Telegram: (+84) 329 656 280 để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.
Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Liên hệ:
- Zalo: 0932.191.299
- Gmail: info@quangminhlawfirm.com
- Viber: (+84) 329 656 280
- WhatsApp: (+84) 329 656 280
- WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123)
- Telegram: (+84) 329 656 280
I. Tư vấn pháp lý M&A: Khái quát về rủi ro đất đai trong giao dịch M&A
Khi mua cổ phần, phần vốn góp, bên mua kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp đối với đất đai, bao gồm cả nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện và các vi phạm đã xảy ra trước giao dịch. Vì vậy, thẩm định đất đai cần được thực hiện sớm và kỹ lưỡng.
Vì sao rủi ro đất đai có ảnh hưởng lớn
- Giá trị lớn: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp bổ sung có thể chiếm tỷ trọng đáng kể so với giá trị giao dịch, nhất là khi giá đất được xác định lại theo bảng giá đất mới;
- Ảnh hưởng đến khả năng khai thác: đất chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc sử dụng sai mục đích có thể không được cấp giấy chứng nhận, không được chuyển nhượng, thế chấp, không được cấp phép xây dựng, thậm chí bị thu hồi;
- Khó phát hiện: các khoản nghĩa vụ tài chính về đất có thể chưa được cơ quan nhà nước thông báo, nên không thể hiện trên báo cáo tài chính của doanh nghiệp.
Các hình thức sử dụng đất cần xác định
Trước khi đánh giá rủi ro, bên mua cần xác định doanh nghiệp đang sử dụng đất theo hình thức nào, vì mỗi hình thức có nghĩa vụ tài chính và quyền khác nhau:
- Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;
- Đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
- Đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm. Doanh nghiệp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ được bán, thế chấp tài sản gắn liền với đất thuê;
- Đất thuê lại trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, hoặc đất thuê của tổ chức, cá nhân khác;
- Đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân khác.
Cơ sở pháp lý: Luật Đất đai 2024.
Cách tiếp cận khi thẩm định
- Thu thập đầy đủ hồ sơ pháp lý: Giấy chứng nhận, quyết định giao đất, cho thuê đất, hợp đồng thuê đất, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;
- Thu thập hồ sơ nghĩa vụ tài chính: thông báo nộp tiền, chứng từ nộp tiền, quyết định miễn, giảm, văn bản xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính của cơ quan thuế;
- Tra cứu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tại cơ quan có thẩm quyền, không chỉ dựa vào tài liệu bên bán cung cấp;
- Khảo sát thực địa để đối chiếu hiện trạng sử dụng đất với hồ sơ pháp lý.
Vấn đề pháp lý thường gặp
- Bên mua chỉ kiểm tra Giấy chứng nhận mà không kiểm tra hình thức sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính kèm theo.
- Doanh nghiệp đang thuê đất trả tiền hằng năm, nhưng bên mua định giá như đất được giao có thu tiền sử dụng đất.
- Hồ sơ pháp lý đầy đủ, nhưng hiện trạng sử dụng đất trên thực tế khác với hồ sơ, như xây dựng vượt diện tích hay sử dụng sai công năng.
II. Tư vấn pháp lý M&A: Rủi ro tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa hoàn thành
Nghĩa vụ tài chính về đất đai là khoản nghĩa vụ đối với Nhà nước mà doanh nghiệp không thể thỏa thuận miễn trừ. Khi mua cổ phần, phần vốn góp, toàn bộ nghĩa vụ này tiếp tục thuộc về doanh nghiệp mục tiêu, và gián tiếp thuộc về bên mua.
Các trường hợp thường gặp
- Doanh nghiệp được ghi nợ tiền sử dụng đất hoặc được nộp chậm theo chính sách, nhưng chưa thanh toán khi đến hạn;
- Doanh nghiệp đã được giao đất, cho thuê đất nhưng cơ quan nhà nước chưa xác định giá đất cụ thể, nên chưa có thông báo nộp tiền. Khi giá đất được xác định sau này, số tiền phải nộp có thể cao hơn nhiều so với dự kiến;
- Doanh nghiệp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo ưu đãi đầu tư có điều kiện, nhưng không đáp ứng điều kiện, như chậm tiến độ hay thay đổi mục tiêu dự án, nên có nguy cơ bị truy thu;
- Doanh nghiệp được điều chỉnh quy hoạch chi tiết, tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, làm phát sinh nghĩa vụ nộp bổ sung;
- Doanh nghiệp chậm nộp tiền thuê đất hằng năm, phát sinh tiền chậm nộp theo pháp luật quản lý thuế.
Hậu quả pháp lý
- Doanh nghiệp có thể không được cấp Giấy chứng nhận, hoặc Giấy chứng nhận ghi nợ nghĩa vụ tài chính;
- Dự án bất động sản chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai không đủ điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án theo pháp luật kinh doanh bất động sản, và có thể không đủ điều kiện huy động vốn, bán nhà ở hình thành trong tương lai;
- Doanh nghiệp phải nộp tiền chậm nộp tính trên số tiền chậm nộp và số ngày chậm nộp;
- Nhà nước có thể thu hồi đất nếu người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt nhưng không chấp hành.
Cơ sở pháp lý: Điều 81 Luật Đất đai 2024; Luật Kinh doanh bất động sản 2023; Luật Quản lý thuế 2019.
Giải pháp xử lý trong giao dịch
- Yêu cầu bên bán cung cấp văn bản xác nhận của cơ quan thuế về tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với từng thửa đất;
- Ước tính số tiền phải nộp bổ sung theo bảng giá đất hiện hành và phương pháp xác định giá đất theo Luật Đất đai 2024, để điều chỉnh giảm giá chuyển nhượng;
- Đưa việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính làm điều kiện tiên quyết, hoặc yêu cầu bên bán nộp đủ trước ngày hoàn tất;
- Đối với khoản nghĩa vụ chưa xác định được số tiền: quy định nghĩa vụ bồi hoàn riêng của bên bán, không áp dụng mức trần chung, kèm khoản tiền giữ lại hoặc ký quỹ đến khi có thông báo chính thức của cơ quan nhà nước;
- Trường hợp rủi ro quá lớn, cân nhắc chuyển sang cấu trúc mua tài sản hoặc nhận chuyển nhượng dự án sau khi bên bán đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Vấn đề pháp lý thường gặp
- Báo cáo tài chính không phản ánh khoản tiền sử dụng đất chưa có thông báo, nên bên mua định giá doanh nghiệp không tính đến khoản nghĩa vụ này.
- Bên mua dựa vào cam đoan chung của bên bán rằng “doanh nghiệp đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính”, nhưng không có khoản tiền giữ lại để bảo đảm, nên khi bị truy thu không thu hồi được từ bên bán.
- Ưu đãi miễn tiền thuê đất bị thu hồi do dự án chậm tiến độ trước giao dịch, nhưng bên mua chỉ phát hiện khi cơ quan nhà nước thanh tra.
Tại sao quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh
Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại các Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.
Chính sách tư vấn: Khách hàng được tặng gói tư vấn pháp lý hoàn toàn miễn phí khi sử dụng dịch vụ tại Công ty.
Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Đội ngũ nhân sự am hiểu sâu sắc về lĩnh vực thành lập doanh nghiệp, đảm bảo quá trình tư vấn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.
Tiết kiệm thời gian: Sử dụng dịch vụ của chúng tôi giúp bạn tiết kiệm thời gian khi mọi thủ tục và hồ sơ liên quan đều được thực hiện trọn gói.
Tuân thủ pháp luật: Chúng tôi đảm bảo mọi quy trình đều tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành.
Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho doanh nghiệp.
Đối tác tin cậy: Công ty Đại Quang Minh đã xây dựng được uy tín trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn thành lập doanh nghiệp với chi phí hợp lý cho nhiều cá nhân và doanh nghiệp trên toàn quốc.
Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.
Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thành lập doanh nghiệp.
Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình đăng ký kinh doanh, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.
Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận tâm.
Tập trung phát triển kinh doanh: Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, bạn có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi mà không cần lo lắng về các thủ tục pháp lý.
III. Tư vấn pháp lý M&A: Rủi ro mục đích sử dụng đất không phù hợp dự án
Mục đích sử dụng đất được xác định trong quyết định giao đất, cho thuê đất và ghi trên Giấy chứng nhận. Nếu mục đích này không phù hợp với dự án mà doanh nghiệp đang triển khai hoặc bên mua dự kiến triển khai sau giao dịch, doanh nghiệp không thể xây dựng, khai thác hợp pháp, và có thể bị xử phạt hoặc thu hồi đất.
Các trường hợp thường gặp
- Doanh nghiệp sử dụng đất sai mục đích được giao, cho thuê, ví dụ đất thương mại, dịch vụ được dùng làm nhà ở, hoặc đất sản xuất được dùng làm kho bãi cho thuê;
- Bên mua dự kiến thay đổi mục tiêu dự án sau giao dịch, như chuyển nhà máy sang dự án thương mại, nhưng mục đích sử dụng đất và quy hoạch hiện hành không cho phép;
- Đất thuộc khu vực quy hoạch đã thay đổi, như quy hoạch giao thông hay công trình công cộng, có nguy cơ bị thu hồi;
- Đất nông nghiệp, đất trồng lúa trong phạm vi dự án chưa được chuyển mục đích sử dụng, hoặc chưa đáp ứng điều kiện chuyển mục đích;
- Công trình xây dựng trên đất không phù hợp với mục đích sử dụng đất, không có giấy phép xây dựng hoặc sai giấy phép.
Hậu quả pháp lý
- Việc chuyển mục đích sử dụng đất trong nhiều trường hợp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, và người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo mục đích mới;
- Việc thay đổi mục tiêu dự án phải thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo Luật Đầu tư 2025, có thể phải điều chỉnh chủ trương đầu tư;
- Sử dụng đất sai mục đích bị xử phạt vi phạm hành chính, buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất, và có thể bị thu hồi đất nếu đã bị xử phạt mà tiếp tục vi phạm;
- Doanh nghiệp không được cấp giấy phép xây dựng, không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với công trình.
Cơ sở pháp lý: Điều 81, Điều 121, Điều 122 Luật Đất đai 2024; Luật Đầu tư 2025; Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Giải pháp xử lý trong giao dịch
- Đối chiếu mục đích sử dụng đất với mục tiêu dự án hiện tại và mục tiêu dự kiến của bên mua, cùng quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tại địa phương;
- Nếu bên mua cần chuyển mục đích hoặc thay đổi mục tiêu dự án: làm việc trước với cơ quan có thẩm quyền để đánh giá tính khả thi, và đưa văn bản chấp thuận chuyển mục đích hoặc điều chỉnh dự án làm điều kiện tiên quyết;
- Ước tính khoản tiền sử dụng đất phải nộp bổ sung khi chuyển mục đích, và thỏa thuận bên chịu khoản này hoặc điều chỉnh giá tương ứng;
- Đối với vi phạm đã xảy ra: yêu cầu bên bán khắc phục trước ngày hoàn tất, hoặc quy định nghĩa vụ bồi hoàn riêng đối với tiền phạt, chi phí khắc phục và thiệt hại nếu bị thu hồi đất;
- Đối với đất nằm trong khu vực có thay đổi quy hoạch: đánh giá khả năng bị thu hồi và mức bồi thường dự kiến, phản ánh vào giá chuyển nhượng.
Tài liệu cần xem xét:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, hợp đồng thuê đất, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất;
- Thông báo nộp tiền, chứng từ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, quyết định miễn, giảm;
- Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và các văn bản điều chỉnh;
- Thông tin quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; giấy phép xây dựng và hồ sơ hoàn công.
Vấn đề pháp lý thường gặp
- Bên mua định giá doanh nghiệp dựa trên kế hoạch chuyển đổi đất sang mục đích thương mại, nhưng sau giao dịch không được cấp phép do không phù hợp quy hoạch.
- Doanh nghiệp đã cho thuê lại nhà xưởng làm kho bãi, sai mục đích sử dụng đất theo dự án, nhưng bên mua không phát hiện do không khảo sát thực địa.
- Hợp đồng không có điều khoản bồi hoàn riêng về đất đai, nên khi doanh nghiệp bị xử phạt và buộc khôi phục hiện trạng, bên mua phải tự gánh chịu toàn bộ chi phí.
Quý khách hàng quan tâm đến đến dịch vụ tư vấn về M&A, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 329 656 280; WhatsApp: (+84) 329 656 280; WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123); Telegram: (+84) 329 656 280 để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.
Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Liên hệ:
- Zalo: 0932.191.299
- Gmail: info@quangminhlawfirm.com
- Viber: (+84) 329 656 280
- WhatsApp: (+84) 329 656 280
- WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123)
- Telegram: (+84) 329 656 280
Trong quá trình hoạt động, nếu Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc hay cần hỗ trợ, hãy liên hệ với Công ty Đại Quang Minh. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và đồng hành cùng Quý khách hàng trong quá trình xây dựng, hoạt động và phát triển.
Chúc Quý khách hàng phát triển bền vững, đột phá thành công.
Trân trọng cảm ơn./.
BÀI VIẾT LIÊN QUAN:
Bình luận: