THAY ĐỔI GIẤY CHỨNG NHẬN ĐẦU TƯ: ĐIỀU CHỈNH IRC KHI THAY ĐỔI TIẾN ĐỘ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

Đối với các dự án bất động sản có quy mô lớn, thời gian triển khai thường kéo dài và chịu sự tác động của nhiều yếu tố như thủ tục đất đai, quy hoạch, giải phóng mặt bằng, cấp phép xây dựng, huy động vốn và tình hình thị trường. Khi tiến độ thực tế không còn phù hợp với tiến độ đã được ghi nhận trong hồ sơ đầu tư, nhà đầu tư cần rà soát và thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án theo quy định pháp luật.

Đặc biệt, đối với dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC), việc thay đổi tiến độ thực hiện dự án có thể dẫn đến việc phải điều chỉnh IRC hoặc thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư tùy thuộc vào tình trạng pháp lý và mức độ thay đổi của dự án. Luật Đầu tư 2025 và Nghị định 96/2026/NĐ-CP hiện là những căn cứ quan trọng cần được xem xét khi thực hiện thủ tục này.

Quý khách hàng quan tâm đến thủ tục điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (giấy phép đầu tư, IRC) vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

I. Thay đổi giấy chứng nhận đầu tư: Khi nào dự án bất động sản cần điều chỉnh IRC do thay đổi tiến độ?

Tiến độ thực hiện dự án là một trong những nội dung quan trọng trong hồ sơ đầu tư, thường bao gồm tiến độ thực hiện các giai đoạn như hoàn tất thủ tục pháp lý, chuẩn bị mặt bằng, xây dựng công trình, đưa dự án vào khai thác, kinh doanh và các mốc triển khai khác.

Trong quá trình thực hiện, nếu nhà đầu tư không thể hoàn thành dự án theo thời gian đã đăng ký thì cần xác định nguyên nhân chậm tiến độ và khả năng kéo dài tiến độ. Các nguyên nhân có thể xuất phát từ việc chậm thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; chậm giải phóng mặt bằng; thay đổi quy hoạch; cơ quan nhà nước chậm thực hiện thủ tục hành chính; khó khăn trong quá trình triển khai xây dựng hoặc những nguyên nhân khách quan khác.

Theo Luật Đầu tư 2025, đối với dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư không được điều chỉnh tiến độ quá 24 tháng so với tiến độ được quy định trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu, trừ các trường hợp ngoại lệ như bất khả kháng, chậm được giao đất hoặc cho thuê đất, cơ quan nhà nước chậm thực hiện thủ tục hành chính, thay đổi quy hoạch, thay đổi mục tiêu, tăng tổng vốn đầu tư từ 20% trở lên làm thay đổi quy mô dự án hoặc trường hợp khác theo quy định.

Do đó, trước khi thực hiện điều chỉnh IRC, nhà đầu tư cần xác định chính xác dự án thuộc trường hợp điều chỉnh thông thường hay phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư.

II. Thay đổi giấy chứng nhận đầu tư: Dự án bất động sản được kéo dài tiến độ trong những trường hợp nào?

Đối với dự án bất động sản, việc chậm tiến độ không đồng nghĩa với việc nhà đầu tư đương nhiên được kéo dài thời gian thực hiện dự án. Cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét nguyên nhân, tình hình triển khai thực tế và các tài liệu chứng minh của nhà đầu tư.

Trường hợp việc chậm tiến độ xuất phát từ những nguyên nhân khách quan hoặc từ phía cơ quan nhà nước, chẳng hạn nhà đầu tư đã thực hiện đầy đủ thủ tục nhưng chậm được giao đất, cho thuê đất, chậm được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc cơ quan nhà nước chậm thực hiện thủ tục hành chính, thời gian bị ảnh hưởng có thể được xem xét theo cơ chế riêng. Nghị định 96/2026/NĐ-CP quy định thời gian bị chậm trong một số trường hợp này không tính vào tiến độ thực hiện và thời hạn hoạt động của dự án.

Đối với dự án có sử dụng đất, nhà đầu tư cũng cần đặc biệt lưu ý thời điểm tính tiến độ. Theo Nghị định 96/2026/NĐ-CP, trong trường hợp dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, tiến độ thực hiện dự án được xác định theo các mốc pháp lý tương ứng; nếu đã có quyết định giao đất, cho thuê đất nhưng chậm được bàn giao đất trên thực địa thì thời gian thực hiện được tính từ thời điểm bàn giao đất.

Việc xác định đúng nguyên nhân chậm tiến độ có ý nghĩa quan trọng bởi đây là cơ sở để lựa chọn thủ tục điều chỉnh phù hợp và giải trình với cơ quan có thẩm quyền.

Tại sao Khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh?

Với hơn 15 năm kinh nghiệm, chúng tôi tự hào là đối tác tin cậy của hàng ngàn doanh nghiệp trên toàn quốc:

Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

Tiết kiệm thời gian: Thực hiện trọn gói các thủ tục đăng ký doanh nghiệp, giúp khách hàng giảm bớt thời gian và công sức.

Tuân thủ pháp luật: Hồ sơ được rà soát và thực hiện theo đúng quy định pháp luật hiện hành.

Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho doanh nghiệp.

Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.

Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thành lập doanh nghiệp.

Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình đăng ký kinh doanh, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.

Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận tâm.

III. Thay đổi giấy chứng nhận đầu tư: Điều chỉnh IRC khi thay đổi tiến độ dự án bất động sản

Khi việc thay đổi tiến độ làm thay đổi nội dung chính của dự án được ghi nhận trên IRC, nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Luật Đầu tư 2025 quy định nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh IRC khi việc điều chỉnh dự án làm thay đổi nội dung chính của dự án được ghi nhận trên IRC.

Tuy nhiên, đối với dự án bất động sản đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, cần phân biệt giữa việc điều chỉnh IRC và chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư. Nếu việc kéo dài tiến độ thuộc trường hợp phải chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư, nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục này trước; trên cơ sở quyết định chấp thuận điều chỉnh, các thông tin trên IRC sẽ được cập nhật tương ứng nếu dự án có IRC.

Theo Nghị định 96/2026/NĐ-CP, trường hợp dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư mà việc điều chỉnh tiến độ kéo dài quá 24 tháng thuộc trường hợp quy định tại Luật Đầu tư thì phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư. Quy định này giúp phân định rõ trường hợp chỉ điều chỉnh thông tin trên IRC với trường hợp phải xem xét lại chủ trương đầu tư của dự án.

Đối với một số dự án thuộc trường hợp đặc thù, đặc biệt là dự án đã được quyết định hoặc chấp thuận đầu tư theo pháp luật trước đây, Nghị định 96/2026/NĐ-CP còn có quy định chuyển tiếp về điều chỉnh tiến độ. Vì vậy, dự án bất động sản triển khai từ nhiều năm trước cần được rà soát cả lịch sử pháp lý của dự án trước khi xác định thủ tục hiện tại.

IV. Thay đổi giấy chứng nhận đầu tư: Hồ sơ và trình tự

Hồ sơ điều chỉnh tiến độ cần thể hiện rõ tình hình triển khai thực tế của dự án, tiến độ đã được đăng ký, nguyên nhân không thể hoàn thành đúng thời hạn và tiến độ mới mà nhà đầu tư đề xuất.

Đối với trường hợp điều chỉnh dự án thông thường, hồ sơ có thể bao gồm văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư, báo cáo tình hình triển khai dự án đến thời điểm điều chỉnh, quyết định của nhà đầu tư về việc điều chỉnh dự án đối với nhà đầu tư là tổ chức và tài liệu giải trình hoặc tài liệu liên quan đến nội dung điều chỉnh. Nghị định 96/2026/NĐ-CP hiện quy định cụ thể về hồ sơ tương ứng với từng trường hợp điều chỉnh.

Đối với dự án bất động sản, ngoài hồ sơ đầu tư, nhà đầu tư nên chuẩn bị các tài liệu chứng minh nguyên nhân chậm tiến độ nếu có, chẳng hạn văn bản của cơ quan nhà nước liên quan đến đất đai, quy hoạch, giải phóng mặt bằng, xây dựng hoặc các thủ tục hành chính khác. Những tài liệu này giúp làm rõ rằng việc đề nghị kéo dài tiến độ xuất phát từ tình hình thực tế của dự án và có cơ sở để được xem xét.

Trình tự điều chỉnh IRC khi thay đổi tiến độ dự án bất động sản

Bước 1: Rà soát hồ sơ pháp lý và tiến độ dự án

Nhà đầu tư kiểm tra IRC, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc các văn bản pháp lý khác của dự án để xác định tiến độ đã đăng ký, các mốc thực hiện và tình trạng triển khai thực tế. Đồng thời, cần rà soát các thủ tục về đất đai, quy hoạch, xây dựng, môi trường và kinh doanh bất động sản có liên quan.

Bước 2: Xác định nguyên nhân chậm tiến độ

Nhà đầu tư xác định việc chậm tiến độ xuất phát từ nguyên nhân chủ quan, khách quan hay do cơ quan nhà nước chậm thực hiện thủ tục. Đây là cơ sở quan trọng để xác định khả năng được kéo dài tiến độ và chuẩn bị tài liệu giải trình phù hợp.

Bước 3: Xác định thủ tục cần thực hiện

Căn cứ thời gian đề nghị kéo dài và tình trạng pháp lý của dự án, xác định dự án chỉ cần điều chỉnh IRC hay phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư. Đặc biệt, cần kiểm tra giới hạn 24 tháng đối với dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và các trường hợp ngoại lệ theo Luật Đầu tư.

Bước 4: Chuẩn bị hồ sơ điều chỉnh

Nhà đầu tư chuẩn bị văn bản đề nghị điều chỉnh, báo cáo tình hình thực hiện dự án, phương án tiến độ mới và các tài liệu chứng minh nguyên nhân chậm tiến độ. Đối với dự án bất động sản có sử dụng đất, cần chuẩn bị thêm các tài liệu liên quan đến đất đai, quy hoạch và quá trình thực hiện dự án khi được yêu cầu.

Bước 5: Nộp và giải trình hồ sơ

Hồ sơ được nộp đến cơ quan có thẩm quyền tương ứng với dự án. Trong quá trình giải quyết, nhà đầu tư có thể phải giải trình về nguyên nhân chậm tiến độ, khả năng tiếp tục triển khai và tính khả thi của tiến độ mới.

Bước 6: Nhận kết quả và cập nhật hồ sơ dự án

Sau khi được chấp thuận điều chỉnh, nhà đầu tư cập nhật tiến độ mới trên IRC hoặc hồ sơ chủ trương đầu tư tương ứng. Đồng thời, cần đối chiếu các hồ sơ về đất đai, xây dựng, môi trường và các giấy phép liên quan để bảo đảm thông tin của dự án được thống nhất.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (giấy phép đầu tư, IRC), vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

Trong quá trình hoạt động, nếu Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc hay cần hỗ trợ, hãy liên hệ với Công ty Đại Quang Minh. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và đồng hành cùng Quý khách hàng trong quá trình xây dựng, hoạt động và phát triển.

Chúc Quý khách hàng phát triển bền vững, đột phá thành công.

Trân trọng cảm ơn./.