THÀNH LẬP DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM: ĐIỀU KIỆN ĐẦU TƯ, PHẠM VI HOẠT ĐỘNG VÀ YÊU CẦU VỀ VỐN
Thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài nhờ nhu cầu phát triển nhà ở, công trình thương mại, văn phòng cho thuê và các dự án bất động sản phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh. Tuy nhiên, đây là lĩnh vực có sự điều chỉnh đồng thời của pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản, đất đai, nhà ở và xây dựng.
Đối với nhà đầu tư nước ngoài, việc thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không chỉ dừng lại ở thủ tục đăng ký đầu tư và đăng ký doanh nghiệp. Nhà đầu tư còn phải xác định chính xác hình thức kinh doanh dự kiến, phạm vi quyền được thực hiện, điều kiện về vốn chủ sở hữu và các yêu cầu pháp lý đối với từng dự án.
Đặc biệt, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 phân biệt phạm vi kinh doanh giữa tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện phải đáp ứng điều kiện, thủ tục đầu tư như nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế không thuộc trường hợp này. Việc không phân biệt rõ hai nhóm doanh nghiệp có thể dẫn đến lựa chọn sai mô hình đầu tư, xây dựng phương án kinh doanh vượt quá phạm vi pháp luật cho phép.
Quý khách hàng quan tâm dịch vụ thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 329 656 280; WhatsApp: (+84) 329 656 280; WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123); Telegram: (+84) 329 656 280 để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.
Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Liên hệ:
- Zalo: 0932.191.299
- Gmail: info@quangminhlawfirm.com
- Viber: (+84) 329 656 280
- WhatsApp: (+84) 329 656 280
- WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123)
- Telegram: (+84) 329 656 280
I. Thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản: điều kiện và phạm vi kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Xác định đúng tư cách pháp lý của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Theo Điều 20 Luật Đầu tư số 143/2025/QH15, tổ chức kinh tế phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài khi thực hiện dự án đầu tư khác hoặc đầu tư vào tổ chức kinh tế khác nếu thuộc một trong các trường hợp luật định, trong đó có trường hợp nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ trên 50% vốn điều lệ.
Cụ thể, tổ chức kinh tế thuộc diện áp dụng thủ tục đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài khi:
- Có nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ trên 50% vốn điều lệ;
- Có tổ chức kinh tế thuộc trường hợp nêu trên nắm giữ trên 50% vốn điều lệ;
- Có nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế thuộc trường hợp nêu trên cùng nắm giữ trên 50% vốn điều lệ.
Việc xác định tỷ lệ sở hữu cần được thực hiện trên cơ sở cơ cấu vốn và quan hệ sở hữu thực tế của doanh nghiệp, không chỉ căn cứ vào việc doanh nghiệp có hay không có thành viên, cổ đông là nhà đầu tư nước ngoài.
Đây là vấn đề quan trọng bởi khoản 4 và khoản 5 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định phạm vi kinh doanh khác nhau tùy thuộc vào việc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có thuộc diện phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài hay không.
Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản được phép thực hiện
Theo khoản 4 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản theo các hình thức quy định tại khoản 3 Điều này.
Theo đó, doanh nghiệp thuộc nhóm này được thực hiện các hoạt động chủ yếu sau:
- Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất để bán, cho thuê, cho thuê mua thông qua dự án bất động sản, phù hợp với hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai;
- Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật, theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất;
- Thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại;
- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh.
Trong khi đó, khoản 5 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không thuộc trường hợp tại khoản 4 được kinh doanh bất động sản theo các hình thức quy định tại khoản 1 Điều này.
Như vậy, không thể mặc nhiên áp dụng cùng một phạm vi kinh doanh cho tất cả doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Việc xác định doanh nghiệp thuộc khoản 4 hay khoản 5 Điều 10 là cơ sở để lựa chọn hoạt động kinh doanh, xây dựng phương án đầu tư và xác định quyền, nghĩa vụ pháp lý tương ứng.
Phân biệt kinh doanh bất động sản với kinh doanh dịch vụ bất động sản
Một vấn đề khác nhà đầu tư cần lưu ý là kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản là hai nhóm hoạt động có bản chất pháp lý khác nhau.
Kinh doanh bất động sản có thể bao gồm việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, cho thuê, cho thuê lại hoặc chuyển nhượng bất động sản theo các hình thức pháp luật cho phép.
Trong khi đó, kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm các hoạt động như môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản và tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản.
Đối với dịch vụ môi giới bất động sản, Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện riêng, trong đó có yêu cầu thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới và có người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định.
Do đó, nếu nhà đầu tư dự kiến vừa đầu tư dự án, vừa cung cấp dịch vụ môi giới hoặc quản lý bất động sản, cần xác định riêng từng hoạt động để rà soát điều kiện tiếp cận thị trường, ngành nghề đăng ký và điều kiện kinh doanh tương ứng.
II. Thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất dộng sản: điều kiện về vốn và trình tự thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Điều kiện về vốn chủ sở hữu khi kinh doanh bất động sản thông qua dự án
Theo điểm c khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải đáp ứng yêu cầu về vốn chủ sở hữu tối thiểu như sau:
- Không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha;
- Không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.
Trường hợp doanh nghiệp đồng thời thực hiện nhiều dự án, vốn chủ sở hữu phải được phân bổ đủ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên đối với từng dự án và bảo đảm khả năng thực hiện toàn bộ các dự án.
Theo Điều 6 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền lựa chọn làm nhà đầu tư, lựa chọn làm chủ đầu tư hoặc được công nhận làm chủ đầu tư dự án được xác định căn cứ vào báo cáo tài chính hoặc báo cáo về khoản mục vốn chủ sở hữu đã được kiểm toán theo quy định. Đối với doanh nghiệp thành lập và hoạt động chưa đủ 12 tháng, vốn chủ sở hữu được xác định theo vốn điều lệ đã góp theo quy định pháp luật về doanh nghiệp.
Cần lưu ý, tỷ lệ 20% và 15% nêu trên là yêu cầu về vốn chủ sở hữu đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án, không đồng nghĩa với việc pháp luật quy định mọi doanh nghiệp bất động sản phải có mức vốn điều lệ tối thiểu tương ứng.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp còn phải bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên vốn chủ sở hữu theo quy định pháp luật. Vì vậy, nhà đầu tư cần xây dựng phương án vốn phù hợp với quy mô dự án, khả năng huy động vốn và tiến độ triển khai.
Trình tự thực hiện thủ tục đầu tư và thành lập doanh nghiệp
Đối với nhà đầu tư nước ngoài có nhu cầu thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, việc triển khai thủ tục cần được xây dựng trên cơ sở hình thức đầu tư, cơ cấu sở hữu, địa điểm và mục tiêu dự án.
Các công việc pháp lý cơ bản bao gồm:
- Rà soát điều kiện tiếp cận thị trường:Xác định quốc tịch nhà đầu tư, tỷ lệ sở hữu dự kiến, hình thức đầu tư và phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản theo Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
- Chuẩn bị phương án đầu tư:Xác định mục tiêu, quy mô, địa điểm, vốn đầu tư, tiến độ thực hiện, nhu cầu sử dụng đất và phương án triển khai dự án.
- Thực hiện thủ tục đầu tư:Xác định dự án có thuộc trường hợp phải chấp thuận chủ trương đầu tư hay không; thực hiện thủ tục đăng ký đầu tư theo quy định tương ứng.
- Thành lập doanh nghiệp:Chuẩn bị hồ sơ đăng ký doanh nghiệp, lựa chọn loại hình công ty, xác định thành viên hoặc cổ đông, vốn điều lệ, người đại diện theo pháp luật và ngành, nghề kinh doanh.
- Hoàn thiện điều kiện triển khai dự án:Thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai, quy hoạch, xây dựng, nhà ở và các điều kiện khác tùy thuộc vào loại hình dự án.
Đáng chú ý, khoản 2 Điều 19 Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 cho phép nhà đầu tư nước ngoài thành lập tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư trước khi thực hiện thủ tục cấp hoặc điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhưng vẫn phải đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường khi thực hiện thủ tục thành lập tổ chức kinh tế.
Vì vậy, không nên áp dụng máy móc một trình tự thủ tục duy nhất cho mọi dự án. Việc xác định thời điểm thành lập doanh nghiệp, thực hiện thủ tục đầu tư và các thủ tục liên quan cần căn cứ vào quy định hiện hành và tình trạng cụ thể của dự án.
Điều kiện đối với dự án bất động sản
Ngoài điều kiện đối với doanh nghiệp, bản thân dự án bất động sản cũng phải đáp ứng các yêu cầu pháp lý.
Theo Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, quy hoạch đô thị và nông thôn.
Trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án phải tuân thủ pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở và các quy định có liên quan. Dự án phải được triển khai theo tiến độ, quy hoạch, thiết kế và thời hạn thực hiện dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, ngoài các yêu cầu nêu trên còn phải đáp ứng điều kiện theo pháp luật về nhà ở.
Do đó, nhà đầu tư cần rà soát tình trạng pháp lý của khu đất, mục đích sử dụng đất, quy hoạch, khả năng tiếp cận đất đai và điều kiện thực hiện dự án trước khi quyết định góp vốn hoặc triển khai hoạt động đầu tư.
Tại sao quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh
Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại các Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.
Chính sách tư vấn: Khách hàng được tặng gói tư vấn pháp lý hoàn toàn miễn phí khi sử dụng dịch vụ tại Công ty.
Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Đội ngũ nhân sự am hiểu sâu sắc về lĩnh vực thành lập doanh nghiệp, đảm bảo quá trình tư vấn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.
Tiết kiệm thời gian: Sử dụng dịch vụ của chúng tôi giúp bạn tiết kiệm thời gian khi mọi thủ tục và hồ sơ liên quan đều được thực hiện trọn gói.
Tuân thủ pháp luật: Chúng tôi đảm bảo mọi quy trình đều tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành.
Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho doanh nghiệp.
Đối tác tin cậy: Công ty Đại Quang Minh đã xây dựng được uy tín trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn thành lập doanh nghiệp với chi phí hợp lý cho nhiều cá nhân và doanh nghiệp trên toàn quốc.
Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.
Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thành lập doanh nghiệp.
Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình đăng ký kinh doanh, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.
Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận tâm.
Tập trung phát triển kinh doanh: Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, bạn có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi mà không cần lo lắng về các thủ tục pháp lý.
III. Thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản: những rủi ro pháp lý cần lưu ý khi doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản
Lựa chọn sai phạm vi hoạt động kinh doanh
Đây là rủi ro thường gặp khi nhà đầu tư chỉ căn cứ vào ngành, nghề đăng ký trên Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp mà chưa đối chiếu với phạm vi kinh doanh được phép theo Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
Việc doanh nghiệp được đăng ký ngành, nghề kinh doanh bất động sản không đồng nghĩa với việc doanh nghiệp được thực hiện tất cả hình thức kinh doanh bất động sản. Đặc biệt, doanh nghiệp thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 10 phải giới hạn hoạt động trong phạm vi được dẫn chiếu tại khoản 3 Điều này.
Do đó, trước khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê, cho thuê, nhận chuyển nhượng dự án hoặc triển khai dự án mới, doanh nghiệp cần rà soát tư cách pháp lý và phạm vi hoạt động được phép thực hiện.
Không đáp ứng yêu cầu về vốn chủ sở hữu
Đối với doanh nghiệp triển khai dự án bất động sản, việc xác định vốn điều lệ và vốn chủ sở hữu không chính xác có thể ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thực hiện dự án.
Nhà đầu tư cần phân biệt vốn điều lệ, vốn đã góp, vốn chủ sở hữu và tổng vốn đầu tư dự án. Việc chỉ đăng ký mức vốn điều lệ lớn nhưng không bảo đảm khả năng góp vốn thực tế hoặc không đáp ứng tỷ lệ vốn chủ sở hữu theo quy định có thể khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư, thực hiện dự án và chứng minh năng lực tài chính.
Nhầm lẫn giữa quyền kinh doanh bất động sản và quyền sử dụng đất
Việc doanh nghiệp được phép kinh doanh bất động sản không đồng nghĩa với việc doanh nghiệp đương nhiên được nhận chuyển nhượng hoặc sử dụng mọi loại đất để thực hiện hoạt động kinh doanh.
Việc tiếp cận đất đai, nhận quyền sử dụng đất, thuê đất và thực hiện dự án phải tuân thủ quy định pháp luật về đất đai, đầu tư và các quy định chuyên ngành tương ứng.
Đối với nhà đầu tư nước ngoài, cần đặc biệt rà soát hình thức sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và điều kiện tiếp cận đất đai trước khi quyết định đầu tư.
Không kiểm tra đầy đủ tình trạng pháp lý của dự án
Một dự án bất động sản có thể phát sinh nhiều vấn đề liên quan đến quy hoạch, quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính, tiến độ đầu tư, giấy phép xây dựng và điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh.
Nếu nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án hoặc góp vốn vào doanh nghiệp đang sở hữu dự án mà không thực hiện thẩm định pháp lý đầy đủ, các nghĩa vụ hoặc vi phạm tồn tại trước đó có thể ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư và quyền lợi của nhà đầu tư mới.
Vì vậy, việc thẩm định pháp lý dự án cần được thực hiện trước khi ký kết giao dịch, bao gồm kiểm tra hồ sơ đầu tư, hồ sơ đất đai, quy hoạch, xây dựng, tình trạng thế chấp, nghĩa vụ tài chính và các tranh chấp có liên quan.
Không phân biệt điều kiện kinh doanh bất động sản và dịch vụ bất động sản
Trường hợp doanh nghiệp có nhu cầu cung cấp thêm dịch vụ môi giới, tư vấn, quản lý hoặc vận hành bất động sản, cần rà soát các điều kiện riêng đối với từng loại dịch vụ.
Ví dụ, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Người hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề theo quy định; doanh nghiệp phải đáp ứng điều kiện về tổ chức và hoạt động dịch vụ môi giới.
Việc đăng ký ngành, nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản mà không đáp ứng điều kiện chuyên ngành có thể dẫn đến rủi ro trong quá trình vận hành và cung cấp dịch vụ.
Có thể thấy, thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đòi hỏi nhà đầu tư phải đánh giá đồng thời điều kiện tiếp cận thị trường, phạm vi kinh doanh, năng lực tài chính và tính pháp lý của dự án. Việc chuẩn bị đầy đủ ngay từ giai đoạn đầu tư sẽ giúp doanh nghiệp hạn chế rủi ro, tối ưu phương án triển khai và bảo đảm hoạt động kinh doanh phù hợp với quy định pháp luật.
Quý khách hàng quan tâm dịch thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 329 656 280; WhatsApp: (+84) 329 656 280; WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123); Telegram: (+84) 329 656 280 để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.
Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Liên hệ:
- Zalo: 0932.191.299
- Gmail: info@quangminhlawfirm.com
- Viber: (+84) 329 656 280
- WhatsApp: (+84) 329 656 280
- WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123)
- Telegram: (+84) 329 656 280
Trong quá trình hoạt động, nếu Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc hay cần hỗ trợ, hãy liên hệ với Công ty Đại Quang Minh. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và đồng hành cùng Quý khách hàng trong quá trình xây dựng, hoạt động và phát triển.
Chúc Quý khách hàng phát triển bền vững, đột phá thành công.
Trân trọng cảm ơn./.
BÀI VIẾT LIÊN QUAN:
Bình luận: