PHÁP LÝ DỰ ÁN QUY HOẠCH: CÁCH ĐỌC VÀ KIỂM TRA QUY HOẠCH CỦA KHU ĐẤT TRƯỚC KHI TRIỂN KHAI DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Có đất chưa chắc đã làm được dự án. Một khu đất đúng chủ sử dụng, đúng loại đất vẫn có thể không thực hiện được ý tưởng của chủ đầu tư nếu quy hoạch không cho phép chức năng, mật độ hay chiều cao mà dự án dự định. Vì vậy, đọc đúng và kiểm tra kỹ quy hoạch nên là việc làm trước khi đặt cọc, trước khi thuê tư vấn thiết kế và trước khi cam kết tiến độ với đối tác.

Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2024 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2025, sắp xếp lại các loại quy hoạch, quy định rõ cách điều chỉnh và yêu cầu công bố quy hoạch. Bài viết này hướng dẫn chủ đầu tư đọc quy hoạch theo từng tầng, biết tìm thông tin ở đâu và xử lý thế nào khi quy hoạch thay đổi.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp lý dự án quy hoạch, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216 

I. Pháp lý dự án quy hoạch: Vì sao quy hoạch là bộ lọc đầu tiên của mọi dự án?

Quy hoạch trả lời những câu hỏi mà quyền sử dụng đất không trả lời được: khu đất này được dùng vào mục đích gì, xây ở mức độ nào, đấu nối hạ tầng ra sao. Dự án không phù hợp quy hoạch thì khó tiếp tục các thủ tục phía sau như chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, cho thuê đất hay cấp giấy phép xây dựng.

Cần lưu ý là quy hoạch không nằm trong một văn bản duy nhất. Có hệ thống quy hoạch theo Luật Quy hoạch, gồm quy hoạch cấp quốc gia, vùng và tỉnh, định hướng chung cho từng địa bàn. Bên cạnh đó là hệ thống quy hoạch đô thị và nông thôn theo Luật số 47/2024/QH15, đi vào từng khu vực cụ thể với các loại như quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và quy hoạch tổng mặt bằng. Một dự án có thể chịu sự điều chỉnh của nhiều tầng quy hoạch cùng lúc.

Khi bỏ qua việc kiểm tra, chủ đầu tư thường chỉ phát hiện vấn đề ở giai đoạn thiết kế hoặc xin phép, tức là lúc đã tốn chi phí nhưng chưa thể thay đổi địa điểm.

II. Pháp lý dự án quy hoạch: Đọc quy hoạch theo ba tầng và câu hỏi cần trả lời ở mỗi tầng

Cách làm đơn giản nhất là đi từ tầng lớn xuống tầng nhỏ. Mỗi tầng chỉ cần trả lời một vài câu hỏi cụ thể.

Tầng thứ nhất là định hướng cấp cao. Khu đất nằm trong khu vực được định hướng phát triển loại hình nào theo quy hoạch tỉnh và quy hoạch sử dụng đất. Nếu định hướng không phù hợp với loại hình dự án thì nên cân nhắc ngay từ đầu, vì các tầng dưới thường không đi ngược định hướng này.

Tầng thứ hai là quy hoạch chung và quy hoạch phân khu. Khu đất nằm trong khu chức năng nào của đô thị hoặc khu vực nông thôn, có nằm trong khu vực phát triển đô thị hay không, hạ tầng khung và các tuyến giao thông chính đi qua đâu. Với quy hoạch chung, các bản vẽ được lập ở tỷ lệ nhỏ như 1 trên 10.000 hoặc 1 trên 5.000, nên chỉ cho biết định hướng chứ chưa đủ để thiết kế công trình.

Tầng thứ ba là quy hoạch chi tiết và quy hoạch tổng mặt bằng. Đây là tầng quyết định thiết kế. Quy hoạch chi tiết đô thị có bản vẽ tỷ lệ 1 trên 500, xác định các chỉ tiêu như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, khoảng lùi và vị trí đấu nối hạ tầng. Những chỉ tiêu này gắn trực tiếp với thiết kế, với giấy phép xây dựng và với yêu cầu phòng cháy chữa cháy của dự án.

Điểm cần nhớ là khu đất không có quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch chi tiết đã cũ thì chủ đầu tư thường phải làm thêm bước lập hoặc điều chỉnh quy hoạch trước khi thiết kế. Cần tính thời gian này vào kế hoạch dự án ngay từ đầu, vì nó thường dài hơn dự kiến.

Tại sao Quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh

Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại các Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

Chính sách tư vấn: Khách hàng được tặng gói tư vấn pháp lý hoàn toàn miễn phí khi sử dụng dịch vụ tại Công ty.

Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Đội ngũ nhân sự am hiểu sâu sắc về lĩnh vực pháp lý dự án, đảm bảo quá trình tư vấn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.

Tiết kiệm thời gian: Sử dụng dịch vụ của chúng tôi giúp bạn tiết kiệm thời gian khi mọi thủ tục và hồ sơ liên quan đều được thực hiện trọn gói.

Tuân thủ pháp luật: Chúng tôi đảm bảo mọi quy trình đều tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành.

Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho dự án.

Đối tác tin cậy: Công ty Đại Quang Minh đã xây dựng được uy tín trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý với chi phí hợp lý cho nhiều cá nhân và doanh nghiệp trên toàn quốc.

Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.

Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thực hiện thủ tục.

Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình thực hiện thủ tục, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.

Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận tâm.

Tập trung phát triển kinh doanh: Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, bạn có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi mà không cần lo lắng về các thủ tục pháp lý.

III. Pháp lý dự án quy hoạch: Tìm thông tin quy hoạch ở đâu và nên kiểm tra những gì?

Theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, quy hoạch sau khi được phê duyệt phải được công bố công khai. Nội dung quy hoạch phải được đăng tải trên Cổng thông tin quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị Việt Nam chậm nhất 15 ngày kể từ ngày được phê duyệt, đồng thời công bố bằng các hình thức theo quy định của Luật. Điều đó có nghĩa là thông tin quy hoạch không còn là thứ phải xin bằng quan hệ mà có thể tra cứu chính thống.

Tuy vậy, tra cứu trên cổng thông tin mới chỉ là bước đầu. Với dự án có giá trị lớn, chủ đầu tư nên bổ sung bằng văn bản cung cấp thông tin quy hoạch của cơ quan có thẩm quyền tại địa phương, vì đây là căn cứ rõ ràng nếu sau này phát sinh tranh chấp. Khi nhận được tài liệu, nên kiểm tra các điểm sau:

- Quy hoạch do cơ quan nào phê duyệt, vào ngày nào và còn trong thời hạn quy hoạch hay không;

- Bản vẽ đang xem là bản gốc hay bản đã điều chỉnh, và có quyết định điều chỉnh nào gần đây chưa được cập nhật vào bản vẽ không;

- Chức năng sử dụng đất của khu đất trên bản vẽ có khớp với mục đích sử dụng đất đang ghi trên giấy tờ không;

- Các chỉ tiêu thiết kế như mật độ, hệ số sử dụng đất, chiều cao, khoảng lùi, lộ giới đường và vị trí đấu nối hạ tầng;

- Phần diện tích khu đất có bị ảnh hưởng bởi lộ giới, hành lang bảo vệ, cây xanh, công trình công cộng hay không.

Một thói quen nên có là lưu lại toàn bộ tài liệu quy hoạch đã dùng làm căn cứ, kèm ngày tra cứu. Khi quy hoạch thay đổi, hồ sơ này giúp chủ đầu tư chứng minh dự án đã được chuẩn bị đúng theo quy hoạch tại thời điểm đó.

IV. Pháp lý dự án quy hoạch: Khi quy hoạch thay đổi, dự án đang chuẩn bị hoặc đang triển khai bị ảnh hưởng thế nào?

Quy hoạch không đứng yên. Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 phân biệt hai loại điều chỉnh. Điều chỉnh tổng thể áp dụng khi cần thay đổi lớn về định hướng. Điều chỉnh cục bộ áp dụng với những thay đổi nhỏ hơn và phải đáp ứng điều kiện chặt chẽ, chẳng hạn không làm thay đổi phạm vi, ranh giới, quy mô, tính chất, chức năng của khu vực điều chỉnh và không làm quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Theo Luật, việc điều chỉnh tổng thể phải bảo đảm tính kế thừa và không gây vướng mắc cho các dự án đầu tư xây dựng đang triển khai. Với điều chỉnh cục bộ, trình tự được rút gọn vì không phải làm lại nhiệm vụ quy hoạch, nhưng nội dung điều chỉnh vẫn phải được công bố công khai. Ngoài ra, Luật có quy định chuyển tiếp để điều chỉnh cục bộ đã được thẩm định trước ngày Luật có hiệu lực không phải thẩm định lại khi chỉ thay đổi thẩm quyền phê duyệt.

Về thực tiễn, chủ đầu tư nên theo dõi các thông báo, lấy ý kiến về quy hoạch tại địa phương nơi có dự án, vì thay đổi quy hoạch có thể làm thay đổi chỉ tiêu thiết kế hoặc chức năng khu đất. Nếu thay đổi xuất phát từ quy hoạch, nhà đầu tư cũng cần xem lại các văn bản của dự án, chẳng hạn chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và thiết kế đã lập, để biết có cần điều chỉnh theo hay không.

V. Pháp lý dự án quy hoạch: Trình tự làm việc đề xuất cho chủ đầu tư trước khi chốt khu đất

Trước hết, xác định rõ khu đất thuộc phạm vi những quy hoạch nào, từ định hướng cấp cao đến quy hoạch chi tiết, và ghi lại cơ quan phê duyệt cùng thời điểm phê duyệt của từng văn bản.

Tiếp theo, đối chiếu loại hình và quy mô dự án dự kiến với chức năng sử dụng đất và các chỉ tiêu quy hoạch. Ở bước này nên nhờ đơn vị thiết kế dựng nhanh phương án sơ bộ để thử xem dự án có đạt các chỉ tiêu không, thay vì chỉ đọc bản vẽ quy hoạch.

Sau đó, xin hoặc lưu văn bản cung cấp thông tin quy hoạch của cơ quan có thẩm quyền, đồng thời hỏi rõ khu vực có kế hoạch điều chỉnh quy hoạch nào đang được lấy ý kiến hoặc chuẩn bị phê duyệt hay không.

Cuối cùng, đặt lộ trình quy hoạch vào kế hoạch chung của dự án. Nếu khu đất cần lập hoặc điều chỉnh quy hoạch, cần tính thời gian đó cùng với các thủ tục về đất đai, đầu tư, môi trường, phòng cháy chữa cháy và giấy phép xây dựng, vì các thủ tục này liên quan chặt chẽ với nhau.

Mỗi khu đất có hồ sơ quy hoạch riêng, và nội dung chi tiết còn phụ thuộc văn bản hướng dẫn thi hành và phân cấp của từng địa phương. Bài viết chỉ mang tính định hướng chung, chủ đầu tư nên đối chiếu quy định cụ thể tại thời điểm thực hiện.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp lý dự án quy hoạch, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

Trong quá trình hoạt động, nếu Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc hay cần hỗ trợ, hãy liên hệ với Công ty Đại Quang Minh. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và đồng hành cùng Quý khách hàng trong quá trình xây dựng, hoạt động và phát triển.

Chúc Quý khách hàng phát triển bền vững, đột phá thành công.

Trân trọng cảm ơn./.

BÀI VIẾT LIÊN QUAN:

1. HỒ SƠ ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH 1/500: THÀNH PHẦN VÀ NHỮNG ĐIỂM CẦN KIỂM TRA TRƯỚC KHI NỘP

2. THỦ TỤC ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH 1/500: TỪ XÁC ĐỊNH HỒ SƠ ĐẾN PHÊ DUYỆT

3. ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH 1/500: NHỮNG THAY ĐỔI NÀO CỦA DỰ ÁN CẦN THỰC HIỆN THỦ TỤC?