PHÁP LÝ DỰ ÁN ĐẤU THẦU: LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ THỰC HIỆN DỰ ÁN CÓ SỬ DỤNG ĐẤT THEO NGHỊ ĐỊNH 274/2026/NĐ-CP

PHÁP LÝ DỰ ÁN ĐẤU THẦU: LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ THỰC HIỆN DỰ ÁN CÓ SỬ DỤNG ĐẤT THEO NGHỊ ĐỊNH 274/2026/NĐ-CP

Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư không phải là đấu giá bằng một tên gọi khác. Thứ được lựa chọn ở đây là quyền thực hiện một dự án gắn với khu đất, nên hồ sơ không chỉ cạnh tranh về giá mà còn về năng lực, kinh nghiệm và phương án thực hiện dự án.

Điều 126 Luật Đất đai 2024 quy định việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Nghị định 274/2026/NĐ-CP ngày 07/07/2026 hướng dẫn chi tiết quy trình này. Bài viết đặt hai phía cạnh nhau ở từng bước: cơ quan tổ chức đấu thầu làm gì và nhà đầu tư nên làm gì song song.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp lý dự án đấu thầu, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

I. Pháp lý dự án đấu thầu: Dự án nào phải đấu thầu và khác gì đấu giá quyền sử dụng đất?

Theo Điều 4 Nghị định 274/2026/NĐ-CP, các dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật đất đai gồm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn và các dự án thuộc diện đấu thầu theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực. Khi Nhà nước lựa chọn phương án thu hồi đất đối với các diện dự án này, hình thức đấu thầu sẽ được áp dụng thay vì đấu giá quyền sử dụng đất. Dù vậy, doanh nghiệp vẫn có thể tiếp cận đất đai bằng con đường chủ động tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất từ người dân nếu đáp ứng đủ điều kiện của pháp luật đất đai.

Điểm khác biệt căn bản đầu tiên giữa hai hình thức là hiện trạng khu đất: Đấu giá chỉ áp dụng cho đất "sạch" đã giải phóng mặt bằng, trong khi Đấu thầu áp dụng cho đất chưa giải phóng mặt bằng. Điểm khác biệt thứ hai là tiêu chí lựa chọn: Đấu giá nhìn vào mức giá trả cao nhất cho quyền sử dụng đất; còn Đấu thầu sẽ đánh giá hồ sơ dựa trên các tiêu chuẩn về năng lực, kinh nghiệm, kỹ thuật, phương án tài chính của nhà đầu tư, và người trúng thầu phải ký hợp đồng dự án để thực hiện đúng các cam kết.

Cũng cần lưu ý rằng Luật Đấu thầu đã được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 90/2025/QH15, trong đó có điều chỉnh về bảo đảm cạnh tranh, đối tượng được ưu đãi và phương pháp, tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ dự thầu. Nhà đầu tư nên kiểm tra xem các điều chỉnh này có tác động đến hồ sơ của mình tại thời điểm tham gia hay không.

---------------------------------------------------------------------VIETIT

II. Pháp lý dự án đấu thầu: Sáu bước của một cuộc đấu thầu, cơ quan làm gì và nhà đầu tư làm gì

Theo Nghị định 274/2026/NĐ-CP, với dự án áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi hoặc đấu thầu hạn chế theo phương thức một giai đoạn một túi hồ sơ, quy trình gồm sáu bước. Với dự án yêu cầu công trình kiến trúc có giá trị, áp dụng đấu thầu rộng rãi theo phương thức một giai đoạn hai túi hồ sơ, tức là đánh giá hồ sơ đề xuất về kỹ thuật rồi mới đến hồ sơ đề xuất về tài chính.

Bước công bố dự án. Cơ quan có thẩm quyền công bố dự án đầu tư có sử dụng đất theo Điều 10 hoặc Điều 11 của Nghị định, tùy dự án thuộc danh mục đã phê duyệt hay thuộc trường hợp nhà đầu tư đề xuất. Nhà đầu tư cần theo dõi các thông báo công bố ngay từ đầu, vì thông tin dự án quyết định có nên tham gia hay không.

Bước chuẩn bị đấu thầu. Cơ quan lập, thẩm định và phê duyệt hồ sơ mời thầu. Nhà đầu tư lúc này nên bắt đầu chuẩn bị nội bộ: đánh giá năng lực, chọn đối tác liên danh nếu cần, và lên phương án thành lập tổ chức kinh tế nếu có ý định.

Bước tổ chức đấu thầu. Cơ quan phát hành hồ sơ mời thầu, tiếp nhận hồ sơ dự thầu, trả lời làm rõ và tổ chức mở thầu. Nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ dự thầu đúng yêu cầu, đặt câu hỏi làm rõ trong thời hạn và nộp hồ sơ trước thời điểm đóng thầu.

Bước đánh giá hồ sơ dự thầu. Cơ quan đánh giá theo tiêu chuẩn trong hồ sơ mời thầu. Nhà đầu tư cần sẵn sàng giải thích hoặc làm rõ hồ sơ khi được yêu cầu, và theo dõi các thông báo của cơ quan.

Bước trình, thẩm định, phê duyệt và công khai kết quả. Kết quả lựa chọn nhà đầu tư được trình, thẩm định, phê duyệt và công khai. Nhà đầu tư không trúng thầu có thể yêu cầu giải thích lý do theo quy định, nên cần nắm rõ thời hạn để thực hiện quyền của mình.

Bước đàm phán, hoàn thiện và ký hợp đồng. Hai bên đàm phán và ký hợp đồng dự án đầu tư có sử dụng đất. Nội dung ở bước này phải bám sát hồ sơ dự thầu, và nhà đầu tư cần chuẩn bị sẵn nhân sự pháp lý để rà soát điều khoản trước khi ký.

---------------------------------------------------------------------VIETNHIU

Tại sao Quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh

Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại các Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

Chính sách tư vấn: Khách hàng được tặng gói tư vấn pháp lý hoàn toàn miễn phí khi sử dụng dịch vụ tại Công ty.

Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Đội ngũ nhân sự am hiểu sâu sắc về lĩnh vực pháp lý dự án, đảm bảo quá trình tư vấn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.

Tiết kiệm thời gian: Sử dụng dịch vụ của chúng tôi giúp bạn tiết kiệm thời gian khi mọi thủ tục và hồ sơ liên quan đều được thực hiện trọn gói.

Tuân thủ pháp luật: Chúng tôi đảm bảo mọi quy trình đều tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành.

Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho dự án.

Đối tác tin cậy: Công ty Đại Quang Minh đã xây dựng được uy tín trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý với chi phí hợp lý cho nhiều cá nhân và doanh nghiệp trên toàn quốc.

Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.

Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thực hiện thủ tục.

Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình thực hiện thủ tục, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.

Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận tâm.

Tập trung phát triển kinh doanh: Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, bạn có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi mà không cần lo lắng về các thủ tục pháp lý.

-21-10-6-

III. Pháp lý dự án đấu thầu: Điều kiện của nhà đầu tư và những điểm cần chú ý khi lập hồ sơ dự thầu

Hồ sơ dự thầu cần đáp ứng các yêu cầu trong hồ sơ mời thầu, và nhà đầu tư nên đặc biệt chú ý các nhóm vấn đề sau:

- Tư cách hợp lệ của nhà đầu tư theo Điều 5 Luật Đấu thầu, vì hồ sơ không đáp ứng yêu cầu này thường bị loại ngay từ đầu;

- Yêu cầu về độc lập pháp lý và độc lập tài chính với một số bên mà Nghị định liệt kê, tính từ thời điểm phát hành hồ sơ mời quan tâm hoặc hồ sơ mời thầu. Nhà đầu tư thuộc tập đoàn cần rà soát quan hệ sở hữu và quan hệ tài chính trước khi tham gia;

- Năng lực, kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự và năng lực tài chính theo yêu cầu của hồ sơ mời thầu, cùng các tài liệu chứng minh đã được chuẩn bị nhất quán, như phân tích trong bài về thẩm định tài chính;

- Tài liệu chứng minh giải pháp công nghệ tiên tiến, công nghệ cao hoặc thân thiện với môi trường nếu muốn được hưởng ưu đãi. Nhà đầu tư thuộc đối tượng ưu đãi được lựa chọn phải thực hiện đúng cam kết trong hồ sơ dự thầu và hợp đồng dự án;

- Phương án thực hiện dự án: nhà đầu tư trúng thầu có thể trực tiếp thực hiện hoặc thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện, và nếu muốn thành lập thì phải đề xuất ngay trong hồ sơ dự thầu.

Theo lộ trình trong Nghị định, từ ngày 01/04/2027 việc lựa chọn nhà đầu tư qua mạng được thực hiện đối với dự án đấu thầu rộng rãi, đấu thầu hạn chế trong nước theo phương thức một giai đoạn một túi hồ sơ hoặc hai túi hồ sơ trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia. Nhà đầu tư cần chuẩn bị tài khoản, chữ ký số và nhân sự thao tác trên hệ thống để không bị lỡ thời điểm nộp hồ sơ.

---------------------------------------------------------------------VIETIT

IV. Pháp lý dự án đấu thầu: Sau khi trúng thầu, hợp đồng dự án và các thủ tục tiếp theo

Trúng thầu mới là điểm khởi đầu của nghĩa vụ. Hợp đồng dự án đầu tư có sử dụng đất ghi nhận các cam kết của nhà đầu tư từ hồ sơ dự thầu, như tiến độ, quy mô, công nghệ và các nghĩa vụ khác. Vì vậy, các cam kết đưa vào hồ sơ dự thầu cần thực hiện được, không nên đưa những con số chỉ để tăng điểm đánh giá.

Sau khi ký hợp đồng, nhà đầu tư tiếp tục các thủ tục để có đất và triển khai dự án, trong đó có giao đất, cho thuê đất, thủ tục đầu tư và các thủ tục về quy hoạch, môi trường, phòng cháy chữa cháy và xây dựng. Các thủ tục này đều đã được phân tích trong chuỗi bài về pháp lý dự án và cần được lên kế hoạch cùng tiến độ đã cam kết, vì chậm tiến độ sử dụng đất có thể dẫn đến việc gia hạn kèm nghĩa vụ tài chính hoặc thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024.

Nếu nhà đầu tư dự định thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án, cần thực hiện đúng phương án đã đề xuất trong hồ sơ dự thầu và kiểm tra các điều kiện về vốn, ngành nghề của tổ chức kinh tế này, vì sai lệch so với hồ sơ có thể ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng.

---------------------------------------------------------------------VIETNHIU

V. Pháp lý dự án đấu thầu: Lưu ý thực tiễn để không bị loại và không bị vướng khi thực hiện

Một là đọc kỹ hồ sơ mời thầu, đặc biệt các tiêu chuẩn đánh giá và điều kiện loại bỏ. Nhiều hồ sơ bị loại vì thiếu giấy tờ hoặc không đáp ứng tiêu chuẩn tối thiểu, chứ không phải vì phương án kém.

Hai là chú ý các hành vi bị cấm trong đấu thầu. Nghị định 274/2026/NĐ-CP được đánh giá là hướng đến hạn chế tình trạng thỏa thuận ngầm hoặc dàn xếp giữa các nhà đầu tư, nên những hành vi này có thể bị xử lý nghiêm.

Ba là theo dõi trình tự và thời hạn cụ thể của từng dự án. Một số nguồn mô tả các trường hợp công bố dự án, mời quan tâm và xử lý khi có ít nhà đầu tư tham gia khác nhau tùy dự án, nên cần đọc thông báo công bố và hồ sơ mời thầu thay vì mặc định theo kinh nghiệm dự án cũ.

Bốn là nhất quán giữa hồ sơ dự thầu và các hồ sơ pháp lý, tài chính khác. Nội dung bài viết chỉ mang tính định hướng chung, nhà đầu tư nên đối chiếu quy định, thông báo của cơ quan và hồ sơ mời thầu của từng dự án tại thời điểm tham gia.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

Trong quá trình hoạt động, nếu Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc hay cần hỗ trợ, hãy liên hệ với Công ty Đại Quang Minh. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và đồng hành cùng Quý khách hàng trong quá trình xây dựng, hoạt động và phát triển.

Chúc Quý khách hàng phát triển bền vững, đột phá thành công.

Trân trọng cảm ơn./.

BÀI VIẾT LIÊN QUAN:

1. TƯ VẤN, THỰC HIỆN THỦ TỤC VỀ PHÁP LÝ DỰ ÁN: CÁCH LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ

2. TƯ VẤN, THỰC HIỆN THỦ TỤC VỀ PHÁP LÝ DỰ ÁN: THỦ TỤC THÀNH LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ

3. TƯ VẤN, THỰC HIỆN THỦ TỤC VỀ PHÁP LÝ DỰ ÁN: PHÂN LOẠI DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Bình luận:

Gửi

Từ khóa: