PHÁP LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN: BỐN CỬA KIỂM TRA PHẢI ĐI QUA TRƯỚC KHI MỞ BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Với chủ đầu tư dự án bất động sản, ngày mở bán thường được xem là ngày có tiền về. Về mặt pháp lý, đó lại là ngày kiểm tra gắt gao nhất, vì mọi thủ tục trước đó phải được chứng minh là đã hoàn thành. Mở bán khi chưa đủ điều kiện không chỉ khiến chủ đầu tư bị xử lý mà còn làm giao dịch với khách hàng đối diện rủi ro ngay từ đầu.

Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 quy định riêng điều kiện để nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Bài viết này gọi các điều kiện đó là bốn cửa kiểm tra, để chủ đầu tư đối chiếu từng cửa với tiến độ pháp lý của dự án trước khi lên kế hoạch bán hàng.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp lý dự án bất động sản, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

I. Pháp lý dự án bất động sản: Vì sao ngày mở bán phải được tính ngược từ tiến độ pháp lý?

Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu. Đây là loại sản phẩm mà khách hàng trả tiền trước khi có sản phẩm, nên pháp luật đặt ra các điều kiện chặt chẽ để bảo vệ người mua. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 sau khi Quốc hội cho áp dụng sớm so với mốc 01/01/2025 ban đầu.

Trên thực tế, nhiều dự án chọn ngày mở bán dựa trên kế hoạch kinh doanh rồi mới kiểm tra giấy tờ. Cách làm này dễ dẫn đến tình huống đã có khách đăng ký, đã in tài liệu bán hàng nhưng thiếu một giấy tờ nhỏ như thông báo khởi công hay thỏa thuận cấp bảo lãnh. Lúc này chủ đầu tư phải chọn giữa trì hoãn mở bán hoặc mở bán khi chưa đủ điều kiện, cả hai đều tốn kém.

Cách làm hợp lý hơn là đảo ngược trình tự. Chủ đầu tư xác định các giấy tờ phải có, tính thời gian của từng thủ tục, rồi mới chốt ngày mở bán. Phần dưới đây đi qua từng cửa kiểm tra để làm việc này.

II. Pháp lý dự án bất động sản: Cửa thứ nhất và cửa thứ hai, dự án và giấy tờ

Cửa thứ nhất, dự án được chấp thuận đúng mục đích

Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật, và nội dung dự án được chấp thuận phải có mục đích đầu tư xây dựng để bán hoặc cho thuê mua. Chủ đầu tư cần đọc lại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và giấy chứng nhận đăng ký đầu tư để chắc chắn mục tiêu dự án có bao gồm việc bán, tránh trường hợp dự án được chấp thuận cho mục đích khác.

Cửa thứ hai, bộ giấy tờ về đất và xây dựng

Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở hình thành trong tương lai cần có các giấy tờ sau, nội dung được tổng hợp từ các nguồn chính thức và cần đối chiếu với văn bản gốc:

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật;

- Thiết kế cơ sở đã được thẩm định;

- Giấy phép xây dựng, đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng;

- Thông báo khởi công xây dựng công trình;

- Giấy tờ nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng phần móng, đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp;

- Thỏa thuận cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Mỗi giấy tờ trong danh sách này là kết quả của một thủ tục riêng đã được nhắc đến trong các bài trước của chuỗi. Giấy tờ đất liên quan đến việc giao đất, cho thuê đất và nghĩa vụ tài chính. Giấy phép xây dựng hoặc thông báo khởi công phụ thuộc việc công trình thuộc lộ trình xin phép hay lộ trình thông báo theo Luật Xây dựng 2025. Thiết kế cơ sở gắn với quy hoạch chi tiết và các chỉ tiêu quy hoạch đã được phê duyệt.

Tại sao Quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh

Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại các Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

Chính sách tư vấn: Khách hàng được tặng gói tư vấn pháp lý hoàn toàn miễn phí khi sử dụng dịch vụ tại Công ty.

Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Đội ngũ nhân sự am hiểu sâu sắc về lĩnh vực pháp lý dự án, đảm bảo quá trình tư vấn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.

Tiết kiệm thời gian: Sử dụng dịch vụ của chúng tôi giúp bạn tiết kiệm thời gian khi mọi thủ tục và hồ sơ liên quan đều được thực hiện trọn gói.

Tuân thủ pháp luật: Chúng tôi đảm bảo mọi quy trình đều tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành.

Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho dự án.

Đối tác tin cậy: Công ty Đại Quang Minh đã xây dựng được uy tín trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý với chi phí hợp lý cho nhiều cá nhân và doanh nghiệp trên toàn quốc.

Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.

Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thực hiện thủ tục.

Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình thực hiện thủ tục, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.

Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận tâm.

Tập trung phát triển kinh doanh: Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, bạn có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi mà không cần lo lắng về các thủ tục pháp lý.

III. Pháp lý dự án bất động sản: Cửa thứ ba và cửa thứ tư, thông báo, công khai và thanh toán

Cửa thứ ba, thông báo và công khai thông tin

Trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện để bán. Theo các tổng hợp, trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan này có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh. Chủ đầu tư nên tính khoảng thời gian này vào kế hoạch, thay vì gửi thông báo sát ngày mở bán.

Ngoài ra, thông tin về bất động sản và dự án đưa vào kinh doanh phải được công khai theo quy định tại Điều 6 của Luật. Việc công khai này vừa là điều kiện, vừa là nghĩa vụ liên tục, nên nội dung công khai cần khớp với hồ sơ pháp lý thực tế của dự án.

Cửa thứ tư, đặt cọc, thanh toán và bảo lãnh

Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua khi nhà ở đã đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, trong đó lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, tính cả tiền đặt cọc. Cách hiểu và áp dụng cụ thể các mức này nên được đối chiếu với Điều 24 và Điều 25 Luật, cùng văn bản hướng dẫn.

Về bảo lãnh, theo các nguồn tổng hợp, chủ đầu tư trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực chấp thuận bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi không bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết. Thỏa thuận cấp bảo lãnh và thư bảo lãnh phải ghi rõ thời hạn hiệu lực. Vì ngân hàng cũng thẩm định dự án trước khi bảo lãnh, chủ đầu tư nên làm việc với ngân hàng sớm, song song với các thủ tục khác.

IV. Pháp lý dự án bất động sản: Ghép lịch pháp lý với lịch bán hàng như thế nào cho hợp lý?

Một cách làm thực tế là lập một lịch ngược từ ngày dự kiến mở bán. Khi đó, mỗi cửa kiểm tra được gắn với các thủ tục đứng sau nó, người phụ trách và thời gian dự trù.

- Từ cửa thứ nhất: kiểm tra văn bản chấp thuận dự án và giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Nếu dự án có điều chỉnh, cần hoàn tất điều chỉnh trước khi mở bán;

- Từ cửa thứ hai: theo dõi giao đất, quy hoạch chi tiết và thiết kế cơ sở, giấy phép xây dựng hoặc thông báo khởi công, và tiến độ thi công đến khi nghiệm thu móng. Các thủ tục môi trường và phòng cháy chữa cháy liên quan cần được xử lý theo tiến độ để không làm chậm khởi công;

- Từ cửa thứ ba: dự trù thời gian gửi thông báo và thời gian cơ quan kiểm tra, đồng thời chuẩn bị nội dung công khai thông tin;

- Từ cửa thứ tư: làm việc với ngân hàng về bảo lãnh, thống nhất mẫu hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán có điều khoản thanh toán đúng mức luật cho phép.

Điều đáng nhớ là các cửa không độc lập. Chẳng hạn bảo lãnh ngân hàng thường cần hồ sơ pháp lý đất đai và giấy phép đã hoàn chỉnh, nên chậm ở cửa thứ hai sẽ kéo chậm cửa thứ tư. Vì vậy, lịch ngược nên có khoảng đệm hợp lý thay vì chỉ cộng thời gian của từng thủ tục.

V. Pháp lý dự án bất động sản: Những điểm dễ sai khi mở bán và cách tránh

Một là thu tiền đặt cọc hoặc tiền giữ chỗ trước khi đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Luật chỉ cho phép thu đặt cọc khi nhà ở đã đủ điều kiện, nên các hình thức thu tiền trước đó, dù đặt tên khác, đều cần được kiểm tra kỹ về mặt pháp lý.

Hai là nhầm lẫn giữa việc dự án đã có giấy tờ và việc nhà ở cụ thể đã đủ điều kiện. Điều kiện được xét theo từng nhà ở, công trình đưa vào kinh doanh, vì vậy dự án nhiều tòa, nhiều giai đoạn cần xác định rõ phần nào đã đủ điều kiện và phần nào chưa.

Ba là để thông tin công khai không khớp hồ sơ pháp lý, chẳng hạn quảng cáo về tiện ích, diện tích hoặc tiến độ khác với nội dung dự án được chấp thuận. Khi phát sinh tranh chấp, sự khác biệt này là điểm rất dễ bị khai thác.

Cuối cùng, cần lưu ý quy định về kinh doanh bất động sản và nhà ở còn được các nghị định, thông tư và nghị quyết hướng dẫn, và có thể thay đổi theo thời gian. Mỗi dự án có hồ sơ riêng, nên nội dung trên chỉ mang tính định hướng chung, chủ đầu tư nên đối chiếu quy định cụ thể tại thời điểm mở bán.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp lý dự án bất động sản, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

Trong quá trình hoạt động, nếu Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc hay cần hỗ trợ, hãy liên hệ với Công ty Đại Quang Minh. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và đồng hành cùng Quý khách hàng trong quá trình xây dựng, hoạt động và phát triển.

Chúc Quý khách hàng phát triển bền vững, đột phá thành công.

Trân trọng cảm ơn./.

BÀI VIẾT LIÊN QUAN:

1. TƯ VẤN, THỰC HIỆN THỦ TỤC VỀ PHÁP LÝ DỰ ÁN: CÁCH LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ

2. TƯ VẤN, THỰC HIỆN THỦ TỤC VỀ PHÁP LÝ DỰ ÁN: THỦ TỤC THÀNH LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ

3. TƯ VẤN, THỰC HIỆN THỦ TỤC VỀ PHÁP LÝ DỰ ÁN: PHÂN LOẠI DỰ ÁN ĐẦU TƯ