ĐIỀU CHỈNH TẦNG CAO QUY HOẠCH 1/500: ĐIỀU KIỆN ĐỀ XUẤT TĂNG SỐ TẦNG

ĐIỀU CHỈNH TẦNG CAO QUY HOẠCH 1/500: ĐIỀU KIỆN ĐỀ XUẤT TĂNG SỐ TẦNG

Điều chỉnh tầng cao quy hoạch 1/500 cần được xem xét khi phương án mới làm thay đổi chỉ tiêu đã phê duyệt. Việc giữ chiều cao theo mét không có nghĩa chủ đầu tư được tự tăng số tầng.

Trước khi đề xuất, cần đối chiếu đồng thời số tầng, chiều cao, diện tích sàn và khả năng đáp ứng hạ tầng. Bài viết làm rõ cách kiểm tra chỉ tiêu và chuẩn bị phương án tăng tầng trong quy hoạch chi tiết 1/500.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ điều chỉnh quy hoạch xây dựng, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 329 656 280; WhatsApp: (+84) 329 656 280; WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123); Telegram: (+84) 329 656 280 để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 329 656 280

- WhatsApp: (+84) 329 656 280

- WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123)

- Telegram: (+84) 329 656 280

I. Điều chỉnh tầng cao quy hoạch 1/500: Chỉ tiêu cần kiểm tra

Trước hết, cần xác định tầng cao đang được quản lý theo quyết định phê duyệt, bản vẽ quy hoạch, thuyết minh và quy định quản lý kèm theo. Hồ sơ có thể quy định số tầng tối đa, khoảng tầng cao hoặc phân bố tầng cao cho từng khối nhà. Không lấy chỉ tiêu của lô đất bên cạnh hoặc hình phối cảnh chưa được phê duyệt làm căn cứ áp dụng cho dự án.

Số tầng và chiều cao công trình là hai thông số phải kiểm tra riêng. Theo mục 1.4.25 QCVN 01:2021/BXD ban hành kèm Thông tư số 01/2021/TT-BXD ngày 19/5/2021, chiều cao được xác định từ cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt đến điểm cao nhất, có tính mái tum hoặc mái dốc. Vì vậy, không thể chỉ cộng chiều cao các tầng sử dụng rồi bỏ phần mái khỏi phép kiểm tra.

Ví dụ giả định, hồ sơ quy hoạch giới hạn công trình ở 6 tầng và 24 mét. Phương án chuyển thành 8 tầng nhưng chỉ cao 23 mét vẫn thay đổi chỉ tiêu số tầng. Ngược lại, giữ 6 tầng nhưng nâng chiều cao vượt 24 mét vẫn phải xử lý sự không phù hợp. Đây chỉ là ví dụ đối chiếu, không phải mức tầng cao chung cho mọi công trình.

Nếu thiết kế mới vẫn nằm trong khoảng tầng cao và các giới hạn đã được phê duyệt, cần kiểm tra toàn bộ hồ sơ trước khi kết luận có phải điều chỉnh quy hoạch hay không. Việc thay đổi thiết kế trong giới hạn quy hoạch không tự động đồng nghĩa phải điều chỉnh quy hoạch, nhưng vẫn có thể phát sinh thủ tục về thiết kế hoặc giấy phép xây dựng.

II. Điều chỉnh tầng cao quy hoạch 1/500: Điều kiện đề xuất

Khi phương án tăng tầng làm thay đổi nội dung quy hoạch đã được duyệt, hồ sơ phải xác định điều kiện tương ứng tại Điều 45 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, tra cứu tại Văn bản hợp nhất số 157/2026/VBHN-LQ-VPQH ngày 28/9/2026. Nhu cầu tăng diện tích kinh doanh hoặc mong muốn khai thác khu đất hiệu quả hơn chưa phải căn cứ độc lập để được chấp thuận tăng tầng.

Đối với các trường hợp thuộc khoản 1 đến khoản 7 Điều 45, khoản 2 Điều 46 yêu cầu điều chỉnh cục bộ dựa trên kết quả rà soát, giữ tính chất, chức năng, ranh giới và giải pháp quy hoạch chính, không làm quá tải hạ tầng, tuân thủ quy chuẩn. Riêng trường hợp thuộc khoản 8 Điều 45, quy hoạch chi tiết được điều chỉnh cục bộ không phải rà soát. Việc lập hồ sơ, lấy ý kiến, thẩm định và phê duyệt vẫn phải thực hiện.

Không thể chỉ dựa vào số tầng tăng thêm ít hay nhiều để chọn hình thức điều chỉnh. Nếu phương án tác động đến cơ cấu, tính chất, chức năng, quy mô hoặc tổ chức không gian của toàn bộ khu vực, cần đối chiếu điều kiện điều chỉnh tổng thể tại khoản 1 Điều 46. Tên gọi của hồ sơ phải phản ánh đúng phạm vi và tác động thực tế.

Về kỹ thuật, mục 2.6.1 và mục 2.6.2 QCVN 01:2021/BXD đặt ra yêu cầu về khoảng cách giữa các công trình và khoảng lùi gắn với chiều cao. Tăng tầng có thể kéo theo việc phải kiểm tra lại các khoảng trống này, kể cả khi diện tích chiếm đất không đổi. Đối với khu vực hiện hữu, cần xác định đúng phạm vi áp dụng các quy định riêng tại mục 2.7, không áp dụng máy móc một bảng chỉ tiêu cho mọi khu đất.

Phương án cũng phải lượng hóa phần diện tích sàn tăng thêm và tính lại hệ số sử dụng đất theo đúng phạm vi diện tích được tính. Nếu tăng dân số hoặc số người sử dụng, cần đánh giá nhu cầu giao thông, bãi đỗ xe, cấp nước, thoát nước và hạ tầng xã hội. Đồng thời phải kiểm tra ảnh hưởng đến thông gió, chiếu sáng, cảnh quan và khả năng tiếp cận của phương tiện chữa cháy.

Tại ngày 09/11/2026, QCVN 01:2021/BXD vẫn là quy chuẩn quy hoạch đang áp dụng. Thông tư số 46/2026/TT-BXD ngày 30/6/2026 ban hành QCVN 01:2026/BXD có hiệu lực từ ngày 01/01/2027. Hồ sơ kéo dài sang thời điểm này cần kiểm tra quy định chuyển tiếp và phiên bản quy chuẩn áp dụng, không mặc định dùng ngay quy chuẩn mới cho hồ sơ trong năm 2026.

Tại sao quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh

Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại các Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

Chính sách tư vấn: Khách hàng được tặng gói tư vấn pháp lý hoàn toàn miễn phí khi sử dụng dịch vụ tại Công ty.

Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Đội ngũ nhân sự am hiểu sâu sắc về lĩnh vực thành lập doanh nghiệp, đảm bảo quá trình tư vấn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.

Tiết kiệm thời gian: Sử dụng dịch vụ của chúng tôi giúp bạn tiết kiệm thời gian khi mọi thủ tục và hồ sơ liên quan đều được thực hiện trọn gói.

Tuân thủ pháp luật: Chúng tôi đảm bảo mọi quy trình đều tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành.

Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho doanh nghiệp.

Đối tác tin cậy: Công ty Đại Quang Minh đã xây dựng được uy tín trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn thành lập doanh nghiệp với chi phí hợp lý cho nhiều cá nhân và doanh nghiệp trên toàn quốc.

Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.

Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thành lập doanh nghiệp.

Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình đăng ký kinh doanh, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.

Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận tâm.

Tập trung phát triển kinh doanh: Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, bạn có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi mà không cần lo lắng về các thủ tục pháp lý.

III. Điều chỉnh tầng cao quy hoạch 1/500: Hồ sơ cần chuẩn bị

Bộ tài liệu ban đầu nên gồm hồ sơ quy hoạch đã phê duyệt, các lần điều chỉnh trước, thông tin pháp lý của dự án và phương án kiến trúc dự kiến. Cần lập bảng đối chiếu số tầng, chiều cao theo mét, diện tích sàn, hệ số sử dụng đất, mật độ, dân số và hạ tầng trước và sau thay đổi. Nếu các tài liệu đang ghi khác nhau, phải làm rõ cơ sở áp dụng trước khi đề xuất chỉ tiêu mới.

Đối với điều chỉnh cục bộ, khoản 2 Điều 28 Thông tư số 16/2025/TT-BXD đã được sửa đổi, bổ sung, tra cứu tại Văn bản hợp nhất số 59/VBHN-BXD ngày 02/7/2026, quy định hồ sơ gồm báo cáo, bản vẽ, văn bản pháp lý liên quan, báo cáo tổng hợp, giải trình, tiếp thu ý kiến và dự thảo quyết định phê duyệt. Báo cáo phải nêu lý do, hiện trạng, nội dung điều chỉnh, so sánh chỉ tiêu, đánh giá tác động, giải pháp khắc phục và lộ trình thực hiện.

Để giải trình việc tăng tầng, bản vẽ cần thể hiện rõ khối nhà thay đổi, vị trí, phạm vi và chỉ tiêu trước và sau điều chỉnh. Nên bổ sung mặt đứng hoặc mặt cắt phù hợp để làm rõ cao độ nền, chiều cao tổng thể, mái và quan hệ với công trình lân cận. Các thông số trên bản vẽ phải thống nhất với báo cáo; phối cảnh đẹp không thay thế được số liệu và đánh giá tác động.

Theo khoản 2 Điều 47 của Luật, hồ sơ điều chỉnh cục bộ được lập, lấy ý kiến cơ quan liên quan và cộng đồng chịu ảnh hưởng, thẩm định rồi trình phê duyệt. Sau đó, nội dung điều chỉnh phải được cập nhật vào hồ sơ và công bố theo quy định. Thẩm quyền được xác định theo Điều 48 và quy định áp dụng tại địa phương, không mặc định mọi dự án đều do cùng một cấp giải quyết.

Sau khi được phê duyệt, chủ đầu tư cần đồng bộ chỉ tiêu mới trong hồ sơ dự án, thiết kế và các thủ tục xây dựng có liên quan. Quyết định điều chỉnh tầng cao quy hoạch 1/500 không tự thay thế giấy phép xây dựng hoặc kết quả xử lý thủ tục chuyên ngành. Trước khi triển khai, phải kiểm tra phương án được phép thực hiện và các điều kiện còn phải hoàn thành, không thi công tăng tầng chỉ dựa trên hồ sơ đang đề xuất.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 329 656 280

- WhatsApp: (+84) 329 656 280

- WeChat: (+84) 329 656 280 (ID: daiquangminh123)

- Telegram: (+84) 329 656 280

Trong quá trình hoạt động, nếu Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc hay cần hỗ trợ, hãy liên hệ với Công ty Đại Quang Minh. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và đồng hành cùng Quý khách hàng trong quá trình xây dựng, hoạt động và phát triển.

Chúc Quý khách hàng phát triển bền vững, đột phá thành công.

Trân trọng cảm ơn./.

BÀI VIẾT LIÊN QUAN:

1. HỒ SƠ ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH 1/500: THÀNH PHẦN VÀ NHỮNG ĐIỂM CẦN KIỂM TRA TRƯỚC KHI NỘP

2. THỦ TỤC ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH 1/500: TỪ XÁC ĐỊNH HỒ SƠ ĐẾN PHÊ DUYỆT

3. ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH 1/500: NHỮNG THAY ĐỔI NÀO CỦA DỰ ÁN CẦN THỰC HIỆN THỦ TỤC?

Bình luận:

Gửi

Từ khóa: