ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH: LẬP HỒ SƠ ĐỀ NGHỊ ĐÚNG TRÌNH TỰ

ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH: LẬP HỒ SƠ ĐỀ NGHỊ ĐÚNG TRÌNH TỰ

Khi muốn thay đổi nội dung quy hoạch đã được phê duyệt, nhiều chủ đầu tư thường tìm một mẫu “đơn xin điều chỉnh quy hoạch”. Tuy nhiên, pháp luật không quy định hồ sơ theo cách chỉ cần một đơn đề nghị. Bộ hồ sơ được hình thành qua các chặng rà soát, xác định hình thức điều chỉnh, lập phương án, lấy ý kiến, thẩm định và phê duyệt.

Vì vậy, hồ sơ phải đúng chủ thể, giai đoạn và mức độ điều chỉnh. Tài liệu đủ nhưng xếp sai bộ, số liệu không thống nhất hoặc xác định sai người chịu trách nhiệm trình hồ sơ đều có thể dẫn đến yêu cầu bổ sung, giải trình lại.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ điều chỉnh quy hoạch xây dựng, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

I. Điều chỉnh quy hoạch: Không chỉ là một đơn đề nghị

Căn cứ được đối chiếu đến ngày 07/10/2026 gồm Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn tại Văn bản hợp nhất số 157/2026/VBHN-LQ-VPQH ngày 28/9/2026; Nghị định quy định chi tiết tại Văn bản hợp nhất số 18/VBHN-BXD ngày 24/3/2026; và Thông tư quy định chi tiết hồ sơ tại Văn bản hợp nhất số 59/VBHN-BXD ngày 02/7/2026. Văn bản hợp nhất số 157 là bản hợp nhất mới nhất, được đăng trong Công báo ngày 06/10/2026.

Theo các điều 43 đến 46 của Luật, khi phát sinh căn cứ điều chỉnh tại khoản 1 đến khoản 7 Điều 45, quy hoạch thường phải được rà soát để đánh giá quá trình thực hiện và kiến nghị mức độ điều chỉnh. Riêng trường hợp quy hoạch chi tiết được điều chỉnh cục bộ theo khoản 8 Điều 45 thì không phải thực hiện rà soát. Báo cáo rà soát, nếu có, là tài liệu mở đầu để lựa chọn phương án xử lý, không phải là hồ sơ điều chỉnh hoàn chỉnh.

Trước khi lập hồ sơ, cần xác định thay đổi dự kiến thuộc điều chỉnh tổng thể hay điều chỉnh cục bộ. Điều chỉnh tổng thể liên quan đến vai trò, tính chất, chức năng, quy mô, ranh giới hoặc cơ cấu và giải pháp chính của toàn bộ khu vực. Điều chỉnh cục bộ chỉ tác động đến một phần và không được làm biến đổi tính chất, chức năng, phạm vi ranh giới, giải pháp chính hoặc gây quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của quy hoạch đã duyệt.

Cơ quan, tổ chức có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch là chủ thể thực hiện việc lập báo cáo, tổ chức lấy ý kiến và trình hồ sơ theo quy định. Chủ đầu tư hoặc đơn vị đề xuất có thể cung cấp phương án, số liệu, hồ sơ đất đai, đầu tư và phối hợp giải trình, nhưng không mặc nhiên thay thế thẩm quyền và trách nhiệm của cơ quan tổ chức lập quy hoạch.

Nên mở hồ sơ bằng một danh mục tài liệu nền gồm quyết định phê duyệt, thuyết minh, bản vẽ, quy định quản lý, các quyết định điều chỉnh trước đây, hồ sơ cắm mốc hoặc thông tin quy hoạch, tài liệu đất đai, đầu tư, khảo sát và hạ tầng liên quan. Mỗi tài liệu cần ghi rõ số, ngày ban hành, cơ quan ban hành, hiệu lực, phiên bản và phạm vi sử dụng.

II. Điều chỉnh quy hoạch: Tổ chức hồ sơ đề nghị theo từng chặng

Đối với điều chỉnh tổng thể, khoản 1 Điều 28 Văn bản hợp nhất số 59/VBHN-BXD yêu cầu lập hồ sơ nhiệm vụ và hồ sơ đồ án theo thành phần tương ứng tại Chương II và Chương III. Vì vậy, hồ sơ phải đi từ nhiệm vụ xác định yêu cầu nghiên cứu đến đồ án thể hiện đầy đủ hiện trạng, phương án không gian, sử dụng đất, hạ tầng, giải pháp thực hiện và quy định quản lý; không thể rút gọn thành một văn bản đề nghị kèm vài bản vẽ.

Đối với điều chỉnh cục bộ, khoản 2 Điều 28 quy định bốn nhóm tài liệu trọng tâm: báo cáo của cơ quan tổ chức lập quy hoạch; các bản vẽ thể hiện nội dung điều chỉnh; văn bản pháp lý kèm báo cáo tổng hợp, giải trình, tiếp thu ý kiến; và dự thảo quyết định phê duyệt. Bốn nhóm phải cùng sử dụng một tên đồ án, một phạm vi, một phương án và một hệ chỉ tiêu.

Lớp tài liệu pháp lý nền chứng minh quy hoạch hiện hành và căn cứ xem xét đề xuất. Ngoài quyết định phê duyệt và hồ sơ đã duyệt, cần tập hợp văn bản giao nhiệm vụ, tài liệu về thẩm quyền, các lần điều chỉnh trước và tài liệu chuyên ngành liên quan trực tiếp. Không cần đưa vào mọi giấy tờ của dự án nếu không phục vụ nội dung điều chỉnh.

Lớp tài liệu đề xuất trình bày lý do, hiện trạng thực hiện, nội dung trước và sau điều chỉnh, căn cứ thuộc Điều 45 của Luật, tác động đến khu vực còn lại, biện pháp khắc phục và tiến độ. Nhận định về dân số, giao thông, bãi đỗ xe, cây xanh hoặc hạ tầng phải có số liệu kiểm chứng.

Lớp tài liệu kỹ thuật gồm bản vẽ vị trí, ranh giới, hiện trạng và phương án ở tỷ lệ phù hợp. Phần giữ nguyên và phần thay đổi phải nhận diện rõ; bảng so sánh thể hiện chỉ tiêu đã duyệt, chỉ tiêu đề xuất và mức chênh lệch. Các đấu nối hạ tầng bị tác động phải được kiểm tra trong cùng phạm vi tính toán.

Lớp tài liệu thủ tục gồm văn bản giao việc, hồ sơ lấy ý kiến, báo cáo giải trình, tờ trình thẩm định, báo cáo thẩm định, tờ trình phê duyệt và dự thảo quyết định. Mỗi lần sửa sau góp ý phải được quản lý theo phiên bản để báo cáo, bản vẽ, bảng chỉ tiêu và dự thảo quyết định đồng bộ.

Điều 2 Văn bản hợp nhất số 59/VBHN-BXD phân biệt hồ sơ lấy ý kiến cộng đồng với hồ sơ gửi cơ quan, tổ chức. Hồ sơ cộng đồng gồm báo cáo tóm tắt và bản vẽ; hồ sơ gửi cơ quan, tổ chức gồm bản giấy và dữ liệu điện tử. Hồ sơ trình thẩm định, phê duyệt có tờ trình và các thành phần tương ứng của từng chặng.

Dữ liệu điện tử phải hình thành đồng thời với hồ sơ giấy. Dữ liệu số cơ bản, tài liệu pháp lý và dữ liệu GIS cần thống nhất tên tệp, hệ tọa độ, ranh giới và chỉ tiêu với bản in để hạn chế sai khác khi thẩm định, phê duyệt và cập nhật cơ sở dữ liệu.

Tại sao quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh?

Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại các Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

Chính sách tư vấn: Khách hàng được tặng gói tư vấn pháp lý hoàn toàn miễn phí khi sử dụng dịch vụ tại Công ty.

Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Đội ngũ nhân sự am hiểu sâu sắc về lĩnh vực thành lập doanh nghiệp, đảm bảo quá trình tư vấn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.

Tiết kiệm thời gian: Sử dụng dịch vụ của chúng tôi giúp bạn tiết kiệm thời gian khi mọi thủ tục và hồ sơ liên quan đều được thực hiện trọn gói.

Tuân thủ pháp luật: Chúng tôi đảm bảo mọi quy trình đều tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành.

Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho doanh nghiệp.

Đối tác tin cậy: Công ty Đại Quang Minh đã xây dựng được uy tín trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn thành lập doanh nghiệp với chi phí hợp lý cho nhiều cá nhân và doanh nghiệp trên toàn quốc.

Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.

Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thành lập doanh nghiệp.

Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình đăng ký kinh doanh, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.

Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận tâm.

Tập trung phát triển kinh doanh: Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, bạn có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi mà không cần lo lắng về các thủ tục pháp lý.

III. Điều chỉnh quy hoạch: Kiểm tra trước khi trình hồ sơ

Trước khi đóng bộ, lập ma trận đối chiếu toàn bộ nội dung thay đổi. Mỗi dòng nên ghi nội dung đã duyệt, nội dung đề xuất, căn cứ, vị trí thể hiện trong báo cáo, số hiệu bản vẽ, tác động liên quan và vị trí dự kiến ghi trong quyết định. Ma trận giúp phát hiện sớm trường hợp báo cáo nói một phương án nhưng bản vẽ hoặc dự thảo quyết định thể hiện phương án khác.

Các số liệu về diện tích, dân số, chức năng sử dụng đất, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao, chỉ giới, giao thông, cây xanh, bãi đỗ xe và nhu cầu hạ tầng phải dùng cùng đơn vị, cùng mốc dữ liệu và cùng phạm vi tính. Nếu thay đổi một chỉ tiêu, cần đánh giá các chỉ tiêu chịu tác động thay vì chỉ sửa riêng con số được đề xuất.

Hồ sơ sau lấy ý kiến phải có bảng theo dõi nội dung tiếp thu. Ý kiến được chấp thuận cần dẫn đến vị trí sửa cụ thể; ý kiến không tiếp thu phải được giải trình. Trước khi trình thẩm định, khóa phiên bản của báo cáo, bản vẽ và dữ liệu điện tử; kiểm tra chữ ký, dấu, người ký, số trang, phụ lục và danh mục tệp đính kèm.

Cần đối chiếu đúng loại quy hoạch, cấp phê duyệt ban đầu, quy định phân cấp và quy trình tại địa phương để xác định cơ quan tổ chức lập, cơ quan thẩm định, cơ quan phê duyệt và nơi tiếp nhận. Điều 48 của Luật có cơ chế riêng đối với điều chỉnh cục bộ quy hoạch thuộc thẩm quyền phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, nên không thể suy đoán thẩm quyền chỉ từ địa điểm của dự án.

Sau khi được phê duyệt, nội dung điều chỉnh phải được cập nhật vào hồ sơ quy hoạch và công bố công khai; Điều 50 của Luật quy định thời hạn công bố chậm nhất là mười lăm ngày kể từ ngày phê duyệt. Bộ hồ sơ lưu cần gồm bản phê duyệt, bản đã đóng dấu hoặc xác nhận, dữ liệu điện tử cuối cùng và tài liệu chứng minh việc công bố, bàn giao, cập nhật.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ điều chỉnh quy hoạch xây dựng, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

Trong quá trình hoạt động, nếu Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc hay cần hỗ trợ, hãy liên hệ với Công ty Đại Quang Minh. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và đồng hành cùng Quý khách hàng trong quá trình xây dựng, hoạt động và phát triển.

Chúc Quý khách hàng phát triển bền vững, đột phá thành công.

Trân trọng cảm ơn./.