ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH 1/500: CÁCH LẬP DỰ TOÁN VÀ KIỂM SOÁT PHÁT SINH

ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH 1/500: CÁCH LẬP DỰ TOÁN VÀ KIỂM SOÁT PHÁT SINH

Khi dự kiến thay đổi ranh giới lô đất, chức năng sử dụng đất, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao hoặc phương án bố trí công trình, chủ đầu tư thường cần xác định trước ngân sách. Khoản tiền phải chuẩn bị có thể gồm chi phí lập phương án, khảo sát, bản đồ, lấy ý kiến, thẩm định, công bố và các công việc chuyên ngành.

Chi phí điều chỉnh quy hoạch 1/500 không có một mức giá chung cho mọi dự án. Dự toán phải căn cứ vào loại hồ sơ, hình thức điều chỉnh, quy mô, khối lượng công việc, chất lượng tài liệu đầu vào cùng định mức và phương pháp đang có hiệu lực.

Quý khách hàng quan tâm đến Dịch vụ điều chỉnh quy hoạch 1/500, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ kiểm tra hồ sơ, phạm vi công việc và dự toán chi phí.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

0---21-9-13

I. Điều chỉnh quy hoạch 1/500: Căn cứ xác định và giới hạn dự toán

“Quy hoạch 1/500” là cách gọi phổ biến đối với quy hoạch chi tiết thể hiện trên bản đồ tỷ lệ 1/500. Theo Văn bản hợp nhất số 33/VBHN-VPQH về Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch chi tiết xác định chỉ tiêu sử dụng đất, yêu cầu quản lý kiến trúc cảnh quan cho từng lô đất và bố trí hệ thống hạ tầng.

Không phải bản vẽ tỷ lệ 1/500 nào cũng là đồ án quy hoạch chi tiết. Tài liệu có thể là quy hoạch tổng mặt bằng, tổng mặt bằng thiết kế hoặc bản vẽ kỹ thuật. Vì vậy, phải căn cứ tên gọi và tính chất pháp lý trong quyết định phê duyệt, không chỉ dựa vào tỷ lệ bản vẽ.

Trước khi lập dự toán, cần kiểm tra quyết định phê duyệt, nhiệm vụ quy hoạch nếu có, thuyết minh, bản vẽ, quy định quản lý, dữ liệu điện tử và các quyết định điều chỉnh. Nhận diện sai loại hồ sơ có thể dẫn đến áp dụng sai định mức hoặc báo giá sai phạm vi công việc.

Theo Thông tư số 17/2025/TT-BXD, chi phí hoạt động quy hoạch phải được tính đúng, tính đủ, phù hợp với khối lượng, chất lượng, tiến độ và yêu cầu sản phẩm. Chi phí tư vấn rà soát quy hoạch được xác định bằng dự toán theo công việc thực tế.

Đối với điều chỉnh cục bộ, chi phí được xác định theo công việc thực tế nhưng tối đa không vượt quá 50 phần trăm chi phí lập quy hoạch mới tương ứng. Do không thực hiện trình tự lập, thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch, dự toán không nên tính nhiệm vụ quy hoạch như một sản phẩm riêng.

Điều chỉnh tổng thể trong phạm vi diện tích đã được phê duyệt có mức tối đa bằng 80 phần trăm chi phí lập quy hoạch mới tương ứng. Nếu phạm vi điều chỉnh vượt cả quy mô diện tích và dân số đã được phê duyệt, mức tối đa bằng 100 phần trăm chi phí lập mới tương ứng.

Các tỷ lệ 50 phần trăm, 80 phần trăm và 100 phần trăm chỉ là giới hạn tối đa, không phải mức giá mặc nhiên. Dự toán vẫn phải phản ánh khối lượng thực tế; điều chỉnh cục bộ có phạm vi nhỏ không đương nhiên được tính bằng 50 phần trăm chi phí lập mới.

Nếu tài liệu là quy hoạch tổng mặt bằng do chủ đầu tư tổ chức lập, dự toán được xác định theo pháp luật về quản lý chi phí đầu tư xây dựng và Nghị định số 178/2025/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 34/2026/NĐ-CP. Không nên dùng định mức của đồ án quy hoạch chi tiết cho mọi tài liệu tỷ lệ 1/500.

0------------------------------------------------------------vietnhiu

II. Điều chỉnh quy hoạch 1/500: Các khoản cần dự trù và nguy cơ phát sinh

Chi phí tư vấn lập phương án được xác định trên cơ sở nhân công chuyên gia và các khoản cần thiết để hoàn thành sản phẩm. Phạm vi có thể gồm nghiên cứu hồ sơ, khảo sát hiện trạng, tính toán chỉ tiêu, lập thuyết minh, bản vẽ, dữ liệu điện tử, tiếp thu ý kiến và chỉnh sửa.

Nếu bản đồ địa hình không còn phù hợp với hiện trạng hoặc không đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, hồ sơ có thể phải khảo sát, đo đạc hoặc cập nhật dữ liệu. Khoản này cần được xác định rõ trong phạm vi hợp đồng, tránh mặc nhiên cho rằng đã nằm trong giá lập phương án quy hoạch.

Hồ sơ phải làm rõ lý do, hiện trạng, nội dung thay đổi, chỉ tiêu trước và sau điều chỉnh, tính đồng bộ, hiệu quả kinh tế xã hội, tác động và biện pháp khắc phục. Phạm vi phân tích càng lớn thì thời gian và chi phí tư vấn càng tăng.

Nếu phương án làm tăng dân số, diện tích sàn hoặc quy mô hoạt động, đơn vị lập hồ sơ có thể phải đánh giá bổ sung về giao thông, bãi đỗ xe, trường học, y tế, cây xanh, cấp điện, cấp nước, thoát nước, xử lý chất thải và khả năng đáp ứng của hạ tầng khu vực.

Chi phí lấy ý kiến, phản biện chuyên gia, công bố quy hoạch, cắm mốc, lập hoặc thẩm tra dự toán có thể được xác định riêng. Phí thẩm định, nếu phát sinh theo quy định áp dụng, cũng cần được phân biệt với tiền thuê tư vấn lập hồ sơ.

Báo giá cần ghi rõ giá trước thuế, thuế giá trị gia tăng, tổng số tiền dự kiến thanh toán và các khoản trả cho bên thứ ba. Nếu chưa thể xác định chính xác một khoản chi, cần nêu rõ căn cứ tính, điều kiện phát sinh và chủ thể chịu trách nhiệm thanh toán.

Chi phí tư vấn pháp lý, kiểm tra hồ sơ đầu tư, đất đai, môi trường và hỗ trợ thủ tục không nên gộp không rõ ràng với chi phí kỹ thuật. Tách từng phạm vi giúp kiểm soát sản phẩm, trách nhiệm, tiến độ và điều kiện thanh toán.

Báo giá ban đầu có thể tăng đáng kể nếu không quy định số lần chỉnh sửa, phạm vi khảo sát, đánh giá chuyên ngành, trách nhiệm lấy ý kiến và hồ sơ điện tử. Vì vậy, tổng giá trị hợp đồng phải được đọc cùng bảng công việc và danh mục sản phẩm bàn giao.

0------------------------------------------------------------vietit

Tại sao quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh?

Nguồn nhân lực: Đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp và chuyên viên pháp lý dự án có kinh nghiệm xử lý hồ sơ đầu tư, đất đai, xây dựng và quy hoạch.

Chính sách tư vấn: Khách hàng được trao đổi trước về phạm vi hồ sơ, đầu việc và cơ chế chi phí để lựa chọn phương án phù hợp.

Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Hồ sơ được rà soát theo từng nhóm pháp lý và kỹ thuật, giúp hạn chế mâu thuẫn giữa thuyết minh, bản vẽ và tài liệu dự án.

Tiết kiệm thời gian: Phạm vi công việc và tài liệu đầu vào được xác định từ đầu, hạn chế việc bổ sung nhiều lần trong quá trình thực hiện.

Tuân thủ pháp luật: Căn cứ pháp lý, trình tự và thẩm quyền được kiểm tra theo quy định đang có hiệu lực tại thời điểm triển khai.

Tính linh hoạt: Dịch vụ được thiết kế theo loại quy hoạch, hình thức điều chỉnh, quy mô và nhu cầu cụ thể của từng dự án.

Đối tác tin cậy: Công ty Đại Quang Minh phối hợp với khách hàng và đơn vị chuyên môn để làm rõ trách nhiệm, tiến độ và sản phẩm bàn giao.

Bảo mật thông tin: Thông tin về dự án, phương án đầu tư, báo giá và tài liệu nội bộ của khách hàng được bảo mật trong quá trình cung cấp dịch vụ.

Hỗ trợ chi tiết: Khách hàng được hướng dẫn về hồ sơ đầu vào, cách kiểm tra dự toán và các khoản có thể phát sinh ngoài hợp đồng.

Tối ưu quy trình: Các đầu việc được sắp xếp theo từng mốc chuẩn bị phương án, lấy ý kiến, thẩm định, phê duyệt và công bố.

Trải nghiệm khách hàng: Quá trình phối hợp được theo dõi thống nhất, giúp khách hàng nắm rõ tình trạng hồ sơ và nội dung cần xử lý.

Tập trung phát triển kinh doanh: Việc phân định rõ công việc pháp lý và kỹ thuật giúp chủ đầu tư chủ động nguồn lực cho hoạt động cốt lõi của dự án.

0---21-9-13-

III. Điều chỉnh quy hoạch 1/500: Cách lập và kiểm soát ngân sách

Trước khi yêu cầu báo giá, chủ đầu tư nên tập hợp quyết định phê duyệt, nhiệm vụ quy hoạch nếu có, thuyết minh, bản vẽ, quy định quản lý, dữ liệu điện tử, tài liệu đo đạc, hồ sơ đất đai, hồ sơ đầu tư và các quyết định điều chỉnh. Tài liệu thiếu hoặc lỗi thời sẽ làm tăng chi phí khảo sát, số hóa và khôi phục dữ liệu.

Phạm vi thay đổi cần được xác định tương đối ổn định. Nếu chức năng sử dụng đất, quy mô dân số, diện tích sàn hoặc phương án bố trí công trình liên tục thay đổi, đơn vị tư vấn có thể phải tính toán lại chỉ tiêu, đánh giá lại hạ tầng và sửa đổi nhiều bản vẽ.

Các chỉ tiêu trước và sau điều chỉnh phải được tính trên cùng phạm vi, phương pháp và đơn vị. Số liệu về diện tích, dân số, mật độ, hệ số sử dụng đất, tầng cao, cây xanh, giao thông và bãi đỗ xe phải thống nhất giữa báo cáo, bản vẽ và hồ sơ đất đai.

Báo giá cần nêu rõ sản phẩm bàn giao, số lần chỉnh sửa, phạm vi khảo sát, đánh giá chuyên ngành, trách nhiệm lấy ý kiến, hồ sơ điện tử, thuế và khoản trả bên thứ ba. Những công việc chưa bao gồm cũng phải được ghi nhận.

Đối với điều chỉnh cục bộ, dự toán phải bám vào nội dung thay đổi và giới hạn của Thông tư số 17/2025/TT-BXD. Hồ sơ vẫn phải đánh giá mối liên hệ giữa khu vực điều chỉnh với toàn bộ đồ án, quy hoạch cấp trên và hạ tầng xung quanh.

Đối với điều chỉnh tổng thể, ngân sách phải gồm rà soát, xin chấp thuận chủ trương, lập phương án, lấy ý kiến, thẩm định và hoàn thiện hồ sơ theo trình tự của quy hoạch cùng loại. Khối lượng công việc thường lớn hơn điều chỉnh cục bộ.

Nguồn kinh phí có thể gồm ngân sách nhà nước, kinh phí của tổ chức được lựa chọn làm chủ đầu tư và nguồn hợp pháp khác. Nếu tổ chức, cá nhân hỗ trợ nguồn lực, việc tiếp nhận phải khách quan, công khai, minh bạch, đúng mục đích; bên hỗ trợ không thanh toán trực tiếp cho tổ chức tư vấn lập quy hoạch.

Ngân sách dự phòng nên gắn với điều kiện cụ thể như đo đạc lại, bổ sung đánh giá giao thông, thay đổi phương án hoặc phát sinh yêu cầu thẩm định. Không nên đặt một tỷ lệ dự phòng chung mà không nêu trường hợp sử dụng.

Sau khi quy hoạch được điều chỉnh, chủ đầu tư có thể còn phải cập nhật hồ sơ đầu tư, đất đai, môi trường, thiết kế, phòng cháy chữa cháy và giấy phép xây dựng. Chi phí các thủ tục này cần lập riêng, không mặc nhiên nằm trong chi phí điều chỉnh quy hoạch 1/500.

Để kiểm soát ngân sách, chủ đầu tư nên yêu cầu dự toán kèm căn cứ tính, danh mục sản phẩm, tiến độ, điều kiện nghiệm thu, số lần chỉnh sửa và cơ chế duyệt chi phí bổ sung. Dự toán minh bạch giúp so sánh báo giá trên cùng phạm vi và hạn chế tranh chấp.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

Nội dung bài viết có tính chất tham khảo. Chi phí cụ thể phải được xác định theo loại hồ sơ, hình thức điều chỉnh, quy mô, khối lượng công việc, nguồn kinh phí và quy định đang áp dụng tại thời điểm lập dự toán.

Trong quá trình hoạt động, nếu Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc hay cần hỗ trợ, hãy liên hệ với Công ty Đại Quang Minh. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và đồng hành cùng Quý khách hàng trong quá trình xây dựng, hoạt động và phát triển.

Chúc Quý khách hàng phát triển bền vững, đột phá thành công.

Trân trọng cảm ơn./.

BÀI VIẾT LIÊN QUAN:

1. HỒ SƠ ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH 1/500: THÀNH PHẦN VÀ NHỮNG ĐIỂM CẦN KIỂM TRA TRƯỚC KHI NỘP

2. THỦ TỤC ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH 1/500: TỪ XÁC ĐỊNH HỒ SƠ ĐẾN PHÊ DUYỆT

3. ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH 1/500: NHỮNG THAY ĐỔI NÀO CỦA DỰ ÁN CẦN THỰC HIỆN THỦ TỤC?

Bình luận:

Gửi

Từ khóa: