ĐIỀU CHỈNH HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT: ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐỀ XUẤT TĂNG CHỈ TIÊU CHO DỰ ÁN

ĐIỀU CHỈNH HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT: ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐỀ XUẤT TĂNG CHỈ TIÊU CHO DỰ ÁN

Điều chỉnh hệ số sử dụng đất theo hướng tăng thường xuất hiện khi chủ đầu tư cần bổ sung diện tích sàn, thay đổi cơ cấu công năng hoặc khai thác hiệu quả hơn quỹ đất của dự án. Tuy nhiên, nhu cầu đầu tư và việc chỉ tiêu mới chưa vượt mức tối đa của quy chuẩn chưa đủ để phương án được chấp thuận.

Cơ quan có thẩm quyền còn xem xét tính chất, chức năng và giải pháp chính của quy hoạch, khả năng đáp ứng hạ tầng, tác động đến khu vực xung quanh và sự thống nhất của toàn bộ hồ sơ. Bài viết tập trung vào các điều kiện, tài liệu chứng minh và trình tự cần lưu ý khi đề xuất tăng hệ số sử dụng đất.

Quý khách hàng quan tâm đến dịch vụ điều chỉnh quy hoạch xây dựng, vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo số Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.

Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Liên hệ:

- Zalo: 0932.191.299

- Gmail: info@quangminhlawfirm.com

- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)

- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216

I. Điều chỉnh hệ số sử dụng đất: Điều kiện pháp lý để đề xuất tăng chỉ tiêu

Căn cứ pháp lý được rà soát đến ngày 20/10/2026 gồm Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn tại Văn bản hợp nhất số 157/2026/VBHN-LQ-VPQH ngày 28/9/2026; Nghị định quy định chi tiết tại Văn bản hợp nhất số 18/VBHN-BXD ngày 24/3/2026; Thông tư quy định chi tiết tại Văn bản hợp nhất số 59/VBHN-BXD ngày 02/7/2026; và QCVN 01:2021/BXD ban hành kèm Thông tư số 01/2021/TT-BXD.

Tại thời điểm cập nhật, QCVN 01:2021/BXD vẫn là quy chuẩn đang áp dụng. Thông tư số 46/2026/TT-BXD ban hành QCVN 01:2026/BXD có hiệu lực từ ngày 01/01/2027 và thay thế quy chuẩn năm 2021. Hồ sơ được lập hoặc giải quyết qua thời điểm chuyển tiếp cần kiểm tra lại căn cứ áp dụng thay vì mặc nhiên dùng một phiên bản quy chuẩn.

Hệ số sử dụng đất là một chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch, phản ánh tương quan giữa tổng diện tích sàn được tính và diện tích lô đất. Vì vậy, đề xuất tăng chỉ tiêu không đơn thuần là điều chỉnh giải pháp kiến trúc. Nếu hệ số mới cao hơn nội dung đã được phê duyệt tại quyết định, bản vẽ hoặc quy định quản lý, dự án phải xử lý về quy hoạch trước khi dùng chỉ tiêu mới cho các bước thiết kế và cấp phép.

Khoản 8 Điều 45 của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn cho phép xem xét điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết khi cần thay đổi ranh giới, một số chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch hoặc yêu cầu kỹ thuật chuyên ngành của lô đất. Đây là căn cứ để lập đề xuất, không phải quyền mặc nhiên được tăng hệ số sử dụng đất theo yêu cầu của nhà đầu tư.

Theo khoản 2 Điều 46 của Luật, phương án điều chỉnh cục bộ phải không làm thay đổi tính chất, chức năng, phạm vi ranh giới và các giải pháp quy hoạch chính của quy hoạch đã được phê duyệt; đồng thời phải đánh giá tác động để bảo đảm không gây quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tuân thủ quy chuẩn về quy hoạch. Do đó, hệ số đề xuất cần được kiểm tra trong quan hệ với dân số, mật độ xây dựng, tầng cao, không gian mở, giao thông, chỗ đỗ xe và công suất hạ tầng.

Một phương án có khả năng được xem xét khi chứng minh được nhu cầu điều chỉnh hợp lý; chỉ tiêu mới phù hợp quy hoạch cấp trên và chức năng sử dụng đất; tác động chỉ giới hạn trong phạm vi có thể kiểm soát; hạ tầng còn khả năng đáp ứng hoặc có giải pháp bổ sung khả thi; và lợi ích của phương án không làm giảm quyền, lợi ích hợp pháp của cộng đồng chịu ảnh hưởng.

Nếu việc tăng hệ số kéo theo thay đổi lớn về cơ cấu sử dụng đất, tổ chức không gian, mạng lưới hạ tầng hoặc quy mô dân số của cả khu vực, hồ sơ có thể không còn phù hợp với phạm vi điều chỉnh cục bộ. Khi đó cần đánh giá loại điều chỉnh quy hoạch tương ứng thay vì chia nhỏ nội dung để xử lý ở từng lô đất.

---------------------------------------------------------------------VIETNHIU

II. Điều chỉnh hệ số sử dụng đất: Hồ sơ chứng minh khả năng đáp ứng

Bộ hồ sơ nên bắt đầu bằng việc xác định một mốc pháp lý thống nhất: quyết định phê duyệt và các quyết định điều chỉnh còn hiệu lực, bản vẽ, thuyết minh, quy định quản lý, hồ sơ đất đai, chủ trương đầu tư và thiết kế hiện trạng. Tên lô, ranh giới, diện tích, chức năng và chỉ tiêu nền phải khớp giữa tài liệu pháp lý với bản vẽ dùng để tính.

Bảng so sánh trước và sau điều chỉnh cần thể hiện tối thiểu diện tích lô đất, tổng diện tích sàn được tính, hệ số sử dụng đất, mật độ, tầng cao, chiều cao, khoảng lùi, công năng, quy mô dân số hoặc số người sử dụng, cây xanh, giao thông và chỗ đỗ xe. Phần tăng thêm phải được lượng hóa theo từng khối, tầng và nhóm công năng để cơ quan thẩm định có thể truy vết.

Ngoài việc đối chiếu mức tối đa của quy chuẩn, hồ sơ phải so sánh với chỉ tiêu cụ thể đã được phê duyệt cho lô đất. Việc hệ số mới vẫn nằm dưới trần quy chuẩn không tự động làm phát sinh quyền xây dựng thêm diện tích sàn; mức được phép thực hiện chỉ được xác lập qua hồ sơ quy hoạch và các thủ tục tiếp theo có liên quan.

Đánh giá hạ tầng cần chuyển phần diện tích sàn tăng thêm thành nhu cầu sử dụng thực tế: dân số cư trú, lao động, khách vãng lai, lưu lượng xe giờ cao điểm, số chỗ đỗ xe, cấp điện, cấp nước, thoát nước mưa, thu gom và xử lý nước thải, chất thải rắn, phòng cháy, chữa cháy và nhu cầu hạ tầng xã hội. Số liệu nên nêu rõ nguồn, giả định, công suất thiết kế, mức sử dụng hiện tại và phần dự phòng sau điều chỉnh.

Phương án kiến trúc và bản vẽ quy hoạch phải đồng bộ với bảng số liệu. Khi tăng tổng sàn bằng cách bổ sung tầng hoặc mở rộng khối tích, cần kiểm tra đồng thời mật độ, chiều cao, khoảng lùi, khoảng cách giữa công trình, thông gió, chiếu sáng, cây xanh, không gian mở và khả năng tiếp cận của phương tiện chữa cháy. Không nên chỉ sửa một ô hệ số mà giữ nguyên các bản vẽ không còn phù hợp.

Tài liệu giải trình cần chỉ rõ lý do và sự cần thiết; nội dung điều chỉnh; mức độ phù hợp với quy hoạch cấp trên; tác động kinh tế, xã hội và môi trường; ý kiến của cơ quan, tổ chức, cộng đồng có liên quan; biện pháp khắc phục; nguồn lực và tiến độ thực hiện. Nếu cần nâng cấp hạ tầng hoặc phân kỳ khai thác, cam kết phải gắn với đầu việc, thời hạn và chủ thể thực hiện có thể kiểm chứng.

---------------------------------------------------------------------VIETIT

Tại sao quý khách hàng nên chọn Công ty Đại Quang Minh?

Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại các Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

Chính sách tư vấn: Khách hàng được tặng gói tư vấn pháp lý hoàn toàn miễn phí khi sử dụng dịch vụ tại Công ty.

Tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm: Đội ngũ nhân sự am hiểu sâu sắc về lĩnh vực thành lập doanh nghiệp, đảm bảo quá trình tư vấn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.

Tiết kiệm thời gian: Sử dụng dịch vụ của chúng tôi giúp bạn tiết kiệm thời gian khi mọi thủ tục và hồ sơ liên quan đều được thực hiện trọn gói.

Tuân thủ pháp luật: Chúng tôi đảm bảo mọi quy trình đều tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành.

Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho doanh nghiệp.

Đối tác tin cậy: Công ty Đại Quang Minh đã xây dựng được uy tín trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn thành lập doanh nghiệp với chi phí hợp lý cho nhiều cá nhân và doanh nghiệp trên toàn quốc.

Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.

Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thành lập doanh nghiệp.

Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình đăng ký kinh doanh, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.

Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận tâm.

Tập trung phát triển kinh doanh: Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, bạn có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi mà không cần lo lắng về các thủ tục pháp lý.

-21-10-19-

III. Điều chỉnh hệ số sử dụng đất: Trình tự đề xuất và rủi ro cần tránh

Trước khi nộp hồ sơ, chủ đầu tư nên thực hiện rà soát pháp lý - kỹ thuật để xác định chỉ tiêu đang có hiệu lực, mức tăng thực sự cần thiết, tác động dự kiến và loại thủ tục phù hợp. Kết quả rà soát là cơ sở quyết định tiếp tục phương án, thu hẹp quy mô hoặc bổ sung giải pháp hạ tầng trước khi lập hồ sơ chính thức.

Chủ đầu tư có thể đề xuất, cung cấp số liệu và thuê tư vấn xây dựng phương án, nhưng không tự phê duyệt việc tăng hệ số sử dụng đất. Cơ quan, tổ chức có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch thực hiện các bước lập hồ sơ, lấy ý kiến, thẩm định và trình cấp có thẩm quyền. Nội dung chỉ có giá trị thực hiện sau khi được cơ quan có thẩm quyền quyết định theo đúng trình tự.

Trong quá trình lấy ý kiến và thẩm định, hồ sơ nên công khai rõ hệ số trước và sau, phần diện tích sàn tăng, thay đổi về khối tích, dân số, giao thông, chỗ đỗ xe, cây xanh và hạ tầng. Cơ quan chuyên môn sẽ xem xét không chỉ phép tính hệ số mà cả căn cứ điều chỉnh, sự đồng bộ của chỉ tiêu, ảnh hưởng đến khu vực xung quanh và tính khả thi của biện pháp khắc phục.

Sau khi quy hoạch được điều chỉnh và công bố, dự án còn phải rà soát đồng bộ thủ tục đầu tư, đất đai, nghĩa vụ tài chính, môi trường, thiết kế, phòng cháy, chữa cháy và giấy phép xây dựng. Quyết định điều chỉnh quy hoạch không tự động thay thế các chấp thuận chuyên ngành hoặc cho phép thi công ngay phần diện tích sàn tăng thêm.

Những rủi ro thường gặp gồm lấy trần quy chuẩn làm chỉ tiêu đương nhiên được hưởng, dùng sai diện tích lô đất, đánh giá hạ tầng bằng nhận định định tính, không thống nhất giữa thuyết minh và bản vẽ, hoặc thay đổi công năng nhưng không cập nhật quy mô người sử dụng. Hồ sơ kéo dài sang năm 2027 còn phải kiểm tra yêu cầu áp dụng QCVN 01:2026/BXD kể từ ngày 01/01/2027.