ĐIỀU CHỈNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP FDI: KHI NÀO CẦN THỰC HIỆN THỦ TỤC THỎA THUẬN TỔNG MẶT BẰNG VÀ PHƯƠNG ÁN KIẾN TRÚC? (2026)
Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI), khi triển khai dự án xây dựng nhà xưởng, kho bãi hoặc công trình phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh, việc đáp ứng các điều kiện về quy hoạch và kiến trúc là một trong những vấn đề cần được rà soát trước khi thực hiện các bước tiếp theo. Trong đó, doanh nghiệp cần phân biệt thủ tục liên quan đến tổng mặt bằng, phương án kiến trúc với thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư và điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC).
Quý khách hàng quan tâm đến thủ tục Điều chỉnh dự án đầu tư cho doanh nghiệp FDI vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo: Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.
Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Liên hệ:
- Zalo: 0932.191.299
- Gmail: info@quangminhlawfirm.com
- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216
- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216
- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)
- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216
I. Điều chỉnh dự án đầu tư: Phân biệt thủ tục quy hoạch với thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư
Về bản chất, thủ tục quy hoạch và thủ tục đầu tư có đối tượng điều chỉnh khác nhau.
Thủ tục về quy hoạch nhằm xác định việc tổ chức không gian, vị trí công trình, kiến trúc cảnh quan, các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch và phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật. Trong khi đó, thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư được thực hiện khi có sự thay đổi thuộc trường hợp phải điều chỉnh theo pháp luật về đầu tư.
Theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15 và các văn bản hướng dẫn thi hành, quy hoạch tổng mặt bằng là một nội dung thuộc hệ thống quy hoạch đô thị và nông thôn, được thực hiện theo điều kiện và trình tự do pháp luật quy định.
Do đó, việc doanh nghiệp cần lập hoặc điều chỉnh tổng mặt bằng không mặc nhiên đồng nghĩa với việc phải điều chỉnh IRC. Ngược lại, nếu nội dung thay đổi trong quá trình triển khai làm thay đổi thông tin dự án thuộc diện phải điều chỉnh theo pháp luật đầu tư, doanh nghiệp cần xem xét thực hiện thủ tục đầu tư tương ứng.
II. Điều chỉnh dự án đầu tư: Trường hợp nào cần lập và thực hiện thủ tục về tổng mặt bằng?
Theo quy định về quy hoạch tổng mặt bằng tại Điều 10 của văn bản hợp nhất số 18/VBHN-BXD năm 2026 về hướng dẫn Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, việc lập quy hoạch tổng mặt bằng được đặt ra đối với lô đất đáp ứng đồng thời các điều kiện về quy mô, tình trạng quy hoạch và chủ thể thực hiện theo quy định.
Cụ thể, các điều kiện về quy mô sử dụng đất được xác định theo từng loại dự án, gồm:
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 02 ha;
- Dự án xây dựng nhà máy, xí nghiệp, cơ sở sản xuất công nghiệp, cơ sở giáo dục đào tạo hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật không theo tuyến thuộc trường hợp được quy định, có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 10 ha;
- Các trường hợp còn lại có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 05 ha.
Ngoài điều kiện về quy mô, khu đất phải nằm trong khu vực đã có quy hoạch phân khu được phê duyệt hoặc đã có quy hoạch chung được phê duyệt đối với trường hợp không quy định lập quy hoạch phân khu; đồng thời, việc lập quy hoạch tổng mặt bằng phải đáp ứng điều kiện về chủ đầu tư hoặc cơ quan được giao thực hiện theo quy định.
Như vậy, doanh nghiệp FDI dự kiến xây dựng nhà máy hoặc công trình sản xuất không nên chỉ căn cứ vào diện tích khu đất để kết luận có phải lập quy hoạch tổng mặt bằng hay không. Cần kiểm tra đồng thời loại dự án, quy mô sử dụng đất và tình trạng quy hoạch của khu vực.
Tại sao nên lựa chọn Công ty Đại Quang Minh?
Nguồn nhân lực: Là tập hợp đội ngũ chuyên gia pháp lý doanh nghiệp, chuyên viên pháp lý dự án có quá trình công tác lâu năm tại Tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước; các doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.
Tiết kiệm thời gian: Thực hiện trọn gói các thủ tục đăng ký doanh nghiệp, giúp khách hàng giảm bớt thời gian và công sức.
Tuân thủ pháp luật: Hồ sơ được rà soát và thực hiện theo đúng quy định pháp luật hiện hành.
Tính linh hoạt: Dịch vụ tư vấn được thiết kế phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng, giúp bạn lựa chọn giải pháp tối ưu cho doanh nghiệp.
Bảo mật thông tin: Chúng tôi cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân và thông tin kinh doanh của khách hàng.
Hỗ trợ chi tiết: Cung cấp hướng dẫn đầy đủ về quy trình và yêu cầu, giúp khách hàng hiểu rõ từng bước trong việc thành lập doanh nghiệp.
Tối ưu quy trình: Chúng tôi giúp đơn giản hóa quy trình đăng ký kinh doanh, giảm thiểu rủi ro và những khó khăn có thể phát sinh.
Trải nghiệm khách hàng: Luôn hướng đến việc mang lại trải nghiệm tốt nhất thông qua tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ tận
Tập trung phát triển kinh doanh: Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, bạn có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi mà không cần lo lắng về các thủ tục pháp lý.
III. Điều chỉnh dự án đầu tư: Khi nào cần thực hiện thủ tục thỏa thuận tổng mặt bằng và phương án kiến trúc?
Doanh nghiệp cần xác định đúng thủ tục áp dụng đối với khu đất và công trình dự kiến xây dựng, thay vì mặc nhiên cho rằng mọi dự án đều phải thực hiện một thủ tục mang tên “thỏa thuận tổng mặt bằng và phương án kiến trúc”.
Theo khoản 3 và khoản 4 Điều 10 Nghị định số 178/2025/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 34/2026/NĐ-CP, quy định về quy hoạch tổng mặt bằng cần được xem xét trên cơ sở các điều kiện về quy mô khu đất, tình trạng quy hoạch và chủ thể thực hiện. Nội dung quy hoạch tổng mặt bằng bao gồm việc tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật, vị trí và quy mô công trình, cùng phương án kết nối hạ tầng với khu vực xung quanh. Căn cứ pháp lý
Trong thực tế, doanh nghiệp FDI cần rà soát thủ tục này khi chuẩn bị xây dựng mới nhà máy, nhà xưởng, kho bãi hoặc công trình phục vụ dự án; khi hồ sơ hiện có chưa đáp ứng yêu cầu về quy hoạch để triển khai xây dựng; hoặc khi có thay đổi phương án bố trí công trình cần được xem xét theo quy định chuyên ngành.
Tuy nhiên, cần phân biệt rõ:
- Lập, chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng: Áp dụng khi dự án đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định về hình thức quy hoạch này.
- Thỏa thuận tổng mặt bằng và phương án kiến trúc: Cần xác định căn cứ pháp lý, phạm vi áp dụng và thủ tục cụ thể tại địa phương hoặc theo cơ chế phân cấp, đơn giản hóa thủ tục hành chính đang có hiệu lực.
- Điều chỉnh quy hoạch đã được phê duyệt: Chỉ đặt ra khi có nhu cầu điều chỉnh và đáp ứng điều kiện điều chỉnh quy hoạch theo pháp luật, không đồng nhất với việc lập mới hoặc cập nhật hồ sơ thiết kế.
Đặc biệt, Nghị quyết số 24/2026/NQ-CP ngày 29/4/2026 về cắt giảm, phân cấp, đơn giản hóa thủ tục hành chính trong một số lĩnh vực, trong đó có xây dựng, cần được rà soát khi xác định thủ tục và cơ quan giải quyết tại thời điểm thực hiện. Doanh nghiệp không nên chỉ dựa vào hướng dẫn hoặc quy trình được áp dụng trước khi có các thay đổi pháp luật này.
IV. Điều chỉnh dự án đầu tư: Thực hiện thủ tục quy hoạch có đồng nghĩa phải điều chỉnh IRC?
Theo pháp luật về đầu tư, việc điều chỉnh dự án và điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư phải được xác định dựa trên nội dung thay đổi thực tế của dự án và quy định áp dụng đối với nội dung đó. Việc lập hoặc điều chỉnh hồ sơ quy hoạch không tự động làm phát sinh nghĩa vụ điều chỉnh IRC nếu không có căn cứ thuộc trường hợp phải thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư.
Có thể xem xét các tình huống sau:
- Trường hợp chỉ thay đổi phương án bố trí công trình: Nếu doanh nghiệp điều chỉnh vị trí các hạng mục bên trong khu đất nhưng không làm thay đổi nội dung dự án thuộc diện phải điều chỉnh, cần rà soát thủ tục quy hoạch, thiết kế và xây dựng tương ứng trước khi kết luận có phải điều chỉnh IRC hay không.
- Trường hợp thay đổi làm ảnh hưởng nội dung dự án đã đăng ký: Nếu phương án mới kéo theo thay đổi địa điểm, mục tiêu, quy mô hoặc nội dung khác thuộc trường hợp phải điều chỉnh theo pháp luật đầu tư, doanh nghiệp phải xem xét thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án tương ứng.
- Trường hợp dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư: Cần kiểm tra riêng các căn cứ điều chỉnh chủ trương đầu tư. Không thể chỉ dựa vào việc hồ sơ tổng mặt bằng thay đổi để kết luận chắc chắn phải xin chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư.
Vì vậy, doanh nghiệp nên rà soát đồng thời hồ sơ dự án đầu tư, hồ sơ quy hoạch và hồ sơ xây dựng. Việc hoàn thành một thủ tục không mặc nhiên thay thế hoặc miễn trừ các thủ tục còn lại.
Quý khách hàng quan tâm đến thủ tục Điều chỉnh dự án đầu tư cho doanh nghiệp FDI vui lòng liên hệ Công ty Đại Quang Minh theo: Hotline: 0932.191.299; Zalo: 0932.191.299; Email: info@quangminhlawfirm.com; Viber: (+84) 337 926 405; WhatsApp: (+84) 337 926 405; WeChat: (+84) 337 926 405 (ID: pouniverse) để được hỗ trợ miễn phí, trọn gói nhanh chóng, chính xác nhất.
Ngoài ra, Công ty Đại Quang Minh đang cung cấp cho Quý khách hàng các Dịch vụ về Giấy phép con khác; Đăng ký doanh nghiệp; Đầu tư; Lao động nước ngoài; Tư vấn thường xuyên cho hoạt động của doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Liên hệ:
- Zalo: 0932.191.299
- Gmail: info@quangminhlawfirm.com
- Viber: (+84) 337926405/ (+84) 869672216
- WhatsApp: (+84) 337926405/ (+84) 869672216
- Wechat: (+84) 337926405 (ID: _pouniverse)/ (+84) 869672216 (ID: DQM_Verna)
- Telegram: (+84) 337926405/ (+84) 869672216
Trong quá trình hoạt động, nếu Quý khách hàng có bất cứ thắc mắc hay cần hỗ trợ, hãy liên hệ với Công ty Đại Quang Minh. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và đồng hành cùng Quý khách hàng trong quá trình xây dựng, hoạt động và phát triển.
Chúc Quý khách hàng phát triển bền vững, đột phá thành công.
Trân trọng cảm ơn./.
BÀI VIẾT LIÊN QUAN:
Bình luận: